Wkład własny 2016 – czy banki zadrą z KNF?

Od nowego roku banki, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, będą standardowo wymagały przy kredytach mieszkaniowych 15-procentowego wkładu własnego. Standardowo. W drodze wyjątku, te bardziej liberalne zamierzają nadal udzielać kredytów klientom wykładającym z własnej kieszeni zaledwie 10 proc. wartości nieruchomości. Może to jednak nie do końca korespondować ze stanowiskiem KNF.

Od 2016 roku, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, zwiększy się standardowo wymagany, minimalny wkład własny klientów finansujących nieruchomość z udziałem banku. Instytucje kredytujące powinny zwiększyć wymaganą kwotę z dotychczasowych 10 do 15 procent wartości nieruchomości. Jak jednak dowiedzieliśmy się w rozmowie z bankami, nie oznacza to równoczesnej odmowy udzielania kredytu klientom, którzy będą mieli niższy wkład własny. Okazuje się, że niektóre banki, oferujące dziś kredyty na 90% wartości nieruchomości, nie zamierzają wycofywać ich z oferty. Powołują się przy tym na dokładny zapis punktu Rekomendacji S dający możliwość udzielania kredytu w wysokości do 90% wartości nieruchomości przy zastosowaniu dodatkowego zabezpieczenia lub odpowiedniego ubezpieczenia. Czy takie podejście spodoba się Komisji Nadzoru Finansowego?

Stopniowe zwiększanie minimalnego wkładu własnego i ważny szczegół

Komisja Nadzoru Finansowego nałożyła w 2013 roku na banki obowiązek wymagania od klientów co najmniej minimalnego wkładu własnego, kończąc tym samym erę udzielania kredytów na 100, a nawet 120 proc. wartości nieruchomości. W 2014 roku klienci musieli wnieść przynajmniej 5% środków własnych, obecnie jest to 10%, od 2016 roku ma być 15%. Docelowo, w 2017 roku, ma obowiązywać 20-procentowy wkład własny.

Rekomendacja S, która nakłada takie wymogi, ma jednak jeden istotny zapis, który powoduje, że niektóre banki nie planują wprowadzać zmian w zakresie minimalnego, wymaganego wkładu własnego. Chodzi o umożliwienie udzielania przez banki kredytów z LtV (wskaźnik obrazujący relację długu do wartości nieruchomości) wynoszącym do 90% w przypadku, gdy zastosowane zostanie odpowiednie ubezpieczenie lub dodatkowe zabezpieczenie we wskazanej formie. W takiej sytuacji bezwzględnie wymagany wkład własny będzie wynosił 10%, czyli dokładnie tyle, ile obowiązuje dziś.

Dokładne brzmienie punktu 15.7 Rekomendacji S dotyczącego 2016 roku jest następujące:

– dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%,

– dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu:

a) 85% lub

b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

Kredyty z 10% wkładem własnym nadal dostępne

Już dziś banki dzielą się na takie, które są skłonne finansować maksymalnie do 90% wartości nieruchomości i takie, które niezależnie od rekomendacji KNF bezwzględnie wymagają 20% wkładu własnego. Ta druga grupa (np. ING Bank Śląski, Bank BPH, Credit Agricole Bank Polska), jako że ich oferta w obecnej formie już spełnia warunki KNF-u, nie musi wprowadzać istotnych zmian w tym zakresie. Wśród pozostałych banków są takie, które ze względu na furtkę, jaką daje Rekomendacja S w postaci bezwzględnie wymaganego 10% przy zastosowaniu dodatkowych zabezpieczeń, również nie zamierzają wprowadzać zmian w ofercie.

– W przypadku oferty eurobanku standardowo stosowane jest dodatkowe zabezpieczenie ryzyka banku w przypadku, gdy LtV kredytu mieści się w zakresie 80-90% w postaci wyższej marży do czasu osiągnięcia poziomu LtV 80%. W związku z tym Rekomendacja S nie powoduje nałożenia na klientów eurobanku dodatkowego ograniczenia od 2016 roku. Eurobank nadal będzie wymagał 10% finansowego zaangażowania klienta w inwestycję, a LtV udzielonego kredytu nie będzie mogło przekraczać 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu ryzyka banku w postaci wyższej marży do czasu osiągnięcia poziomu LtV 80% – poinformowało nas biuro prasowe eurobanku.

Podobne zabezpieczenie w postaci podwyżki marży do czasu spłaty wymaganego wkładu własnego stosuje np. Alior Bank. Z informacji uzyskanych przez Bankier.pl wynika, że również ta instytucja nie planuje wraz z nowym rokiem wprowadzać zmian w zakresie minimalnego wymaganego udziału własnego klienta.

Mniejszy wkład, ale z ubezpieczeniem

Oferty z minimalnym 10-procentowym wkładem własnym nie zamierzają wycofywać wraz z nowym rokiem także Raiffeisen Polbank i Deutsche Bank. Warunkiem ich uzyskania będzie jednak ubezpieczenie brakującej części wkładu własnego. Koszt takiego ubezpieczenia banki przerzucają na klienta pobierając stosowną prowizję lub składkę.

– Kredyty z 10% wkładem własnym nadal będą dostępne w ofercie banku. Warunkiem uzyskania finansowania powyżej LtV 80% jest uiszczenie prowizji od podwyższonego ryzyka, naliczanej od kwoty przekraczającej niniejszy poziom finansowania (na pokrycie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu). W celu obniżenia wskaźnika LtV dopuszczalne jest przyjęcie pod zabezpieczeniem dodatkowej nieruchomości klienta. W takim przypadku klient może nie ponosić ww. kosztów oraz uzyskać niższą marżę kredytową – tłumaczy Radosław Siubczyński, odpowiedzialny za kredyty hipoteczne w Raiffeisen Polbank.

Agnieszka Pilarek, Dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej Deutsche Banku wyjaśnia również: – Nasze obecne poziomy LtV spełniają wymagania Rekomendacji S również w zakresie kredytów, które będą udzielane w 2016 roku. Przy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego będzie więc możliwe finansowanie do LtV 90%, natomiast bez ubezpieczenia wyniesie ono maksymalnie 80%.

Banki rozmyślają nad zabezpieczeniem kredytów na 90%

Wypowiedzi pozostałych banków nie były jednak aż tak stanowcze. O tym, że nie zamierzają wprowadzać zmian w dotychczasowej ofercie, jeśli chodzi o minimalny wymagany wkład własny poinformowały nas również między innymi SGB-Bank czy Bank Millennium. Tym razem dodając jednak, że kredyty na 90% wartości nieruchomości będą „odpowiednio zabezpieczone”. Decyzje o tym, co będzie mogło stanowić takie zabezpieczenie często nie zostały jednak jeszcze podjęte. – W Banku Millennium w 2016 roku nadal będzie możliwe otrzymanie kredytu do 90% LtV. Jeżeli chodzi o dodatkowe zabezpieczenia, nie jesteśmy w stanie przekazać jeszcze szczegółów – poinformowało nas na przykład biuro prasowe Banku Millennium.

Kilka instytucji, w tym np. udzielający największej liczby kredytów hipotecznych PKO Bank Polski oraz inne jak Bank Zachodni WBK, Bank BGŻ, BNP Paribas czy Citi Handlowy, nadal rozważa, czy w 2016 roku również będzie proponować klientom kredyty z 10-procentowym wkładem własnym. Decyzje w tej sprawie nie zostały jeszcze podjęte.

Kredyty na 90% wartości nieruchomości w 2016 roku – podejścia wybranych banków
Alior Bank	Alior Bank nie wprowadza zmian w zakresie minimalnego wymaganego udziału własnego [dziś kredyty do LtV 90% są tu dostępne, a do czasu spłaty wymaganego wkładu własnego stosowana jest podwyżka marży – przyp. red.]
Bank BGŻ BNP Paribas	Decyzja, czy kredyty do LtV 90% nadal będą dostępne, nie została jeszcze podjęta
Bank Millennium	W 2016 roku nadal będzie możliwe otrzymanie kredytu do LtV 90%
Bank Zachodni WBK	Bank rozważa możliwość zaoferowania od 2016 kredytów hipotecznych do 90% wartości nieruchomości, a więc z ubezpieczeniem, o którym mowa w Rekomendacji S
Citi Handlowy	Decyzje banku dotyczące kredytów do LtV 90% nie zostały jeszcze podjęte
Deutsche Bank	Będzie możliwe finansowanie do LtV 90%
eurobank	Rekomendacja S nie powoduje nałożenia na klientów eurobanku dodatkowego ograniczenia od 2016 roku
PKO BP	Decyzja w kwestii oferowania kredytów do LtV 90% w 2016 roku nie została jeszcze podjęta
Raiffeisen Bank	Kredyty z 10% wkładem własnym nadal będą dostępne w ofercie banku
SGB-Bank	Przyjęto założenie, że w 2016 roku będzie można finansować nieruchomość do 90% jej wartości
Źródło: Bankier.pl na podstawie odpowiedzi uzyskanych od banków, listopad 2015 r.

Co na to KNF? Problem tkwi w szczegółach

Okazuje się, że niektóre instytucje słusznie wykazują ostrożność, jeśli chodzi o kwestię interpretacji wspomnianych zapisów Rekomendacji S. Redakcja Bankier.pl poprosiła Komisję Nadzoru Finansowego o stanowisko w sprawie udzielania przez banki w 2016 roku kredytów hipotecznych, w przypadku których LtV wynosić będzie do 90% przy zastosowaniu podwyżki marży lub prowizji tytułem pokrycia kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. KNF potwierdziła, że kredyty do LtV 90% będą mogły być udzielane w 2016 roku, jednak z odpowiedzi, jaką uzyskaliśmy wynika, że zastosowanie w tym przypadku podwyżki marży czy wprowadzenia prowizji jako formy sfinansowania ubezpieczenia niskiego wkładu może okazać się niewystarczające.

– Rekomendacja jest precyzyjna w tym zakresie (mowa jest o odpowiednim ubezpieczeniu lub dodatkowym zabezpieczeniu w określonej formie) i sama podwyżka marży lub dodatkowa prowizja nie spełnia warunków możliwości zastosowana podwyższonego LtV – wyjaśnia Łukasz Dajnowicz z Komisji Nadzoru Finansowego. Przywołał jednocześnie pismo KNF z 29 maja br., w którym mowa również o tym, co może być uznane za dodatkowe zabezpieczenie w rozumieniu przedmiotowego postanowienia Rekomendacji S. Dotyczy ono szczególnie środków gromadzonych przez klientów na IKE i IKZE.

Przedstawiciela KNF dopytaliśmy również o to, czy według Komisji dopuszczalne będzie zastosowanie wyższej marży lub dodatkowej prowizji celem ubezpieczenia niskiego wkładu. – Nie, podwyżka marży czy prowizja to nie jest ubezpieczenie – wyjaśnił Łukasz Dajnowicz.

Takie stanowisko KNF może zmienić podejście niektórych banków, które dziś uważają, że spełniają wymogi Rekomendacji S w kwestii minimalnego wkładu własnego i warunków finansowania ponad 85% wartości nieruchomości w przyszłym roku. Nie byłby to pierwszy raz, kiedy interpretacje banków i oczekiwania Komisji nieco się rozbiegają.