Wiele osób mieszka w nieruchomościach nie spełniających ich aktualnych potrzeb. Jedni potrzebują więcej metrów kwadratowych, gdyż ich rodzina się powiększa. Drudzy potrzebują mniejszej nieruchomości, czasem aby zredukować koszty utrzymania, bądź uwolnić gotówkę na rozwiązanie problemów finansowych. Inni z kolei chcą się przeprowadzić tylko ze względu na polepszenie jakości lokalizacji, bądź standardu nieruchomości.
Gdy potrzeba przeprowadzki staje się pilna, wystawiają dotychczasową nieruchomości na sprzedaż i po tym kupują nową. Muszą zatem wykonać dwie transakcje i jednocześnie zdecydować, gdzie będą mieszkać w tzw. „międzyczasie”. Ze względu na to, że sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza dużych, nie należy do transakcji natychmiastowych, ich realizacja może zająć kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Efektem przedłużającej się transakcji jest nerwowość, często skutkująca redukcją ceny. Gdy do transakcji ostatecznie dochodzi pojawiają się koszty (notariusz, PCC, pośrednictwo, itp.) i to zarówno przy sprzedaży dotychczasowej nieruchomości, jak i przy nabyciu nowej.
Czy można inaczej, prościej, taniej?
Zdecydowanie, tak. Tym sposobem jest zamiana nieruchomości. Polega na tym, że zamiast realizować sprzedaż, a następnie szukać nieruchomości do zakupu, szukamy od razu osoby, która weźmie w rozliczeniu nasz dotychczasowy dom. W ten sposób zawieramy jedną transakcję, po której przeprowadzamy się do nowego miejsca, nie mając jednocześnie na sobie problemu co zrobić z wcześniejszym.
Ile można w ten sposób oszczędzić?
Wariant I:
sprzedaż, a następnie zakup (mieszkanie warte 650 000 zł chcemy zamienić na dom wart 1 200 000 zł):
a/ koszty kupującego mieszkanie – 17 760 zł
b/ koszty kupującego dom – 30 974 zł
Koszty razem (PCC i taksa notarialna): 48 734 zł
Wariant II:
transakcja zamiany (te same nieruchomości co w wariancie I).
Koszty z tyt. transakcji zamiany (PCC i taksa notarialna): 30 974 zł
Skąd się wzięło 17 760 zł oszczędności?
Pierwsze źródło to jedna taksa notarialna za zamianę, zamiast 2 taks notarialnych za 2 oddzielne transakcje zakupu nieruchomości. Drugie źródło oszczędności to PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości). W przypadku sprzedaży każdej nieruchomości oddzielnie kupujący zapłacą 2% od wartości każdej z tych nieruchomości. Jeżeli jednak ci sami właściciele spotkają się na akcie notarialnym umowie zamiany i rozliczą w gotówce, bądź kredytem tylko różnice w wartościach, to zgodnie z ustawą o PCC podatek jest naliczany tylko od wartości nieruchomości droższej. Dodatkowo przy sprzedaży nieruchomości PCC, z mocy przepisów ustawy, jest po stronie kupującego, zaś w przypadku transakcji zamiany ciąży na stronach. Dzięki temu przy zamianie można negocjować podzielenie się kosztami PCC pomiędzy stronami aktu. Zatem podział oszczędności 17 760 zł może być różnych w poszczególnych transakcjach.
Czy szukanie pasującej transakcji zamiany nie jest jak szukanie igły w stogu siana? Często tak, ale jednym z serwisów ułatwiających znalezienie pasującej nieruchomości jest www.okolica.pl. Użytkownicy Indywidualni dodają ogłoszenia za darmo, a następnie system łączy transakcje na podstawie cech i oczekiwań właścicieli obu nieruchomości.
Najlepszą strategią na sprzedaż mieszkania, czy też domu, jest zatem wystawienie ich zarówno na sprzedaż, jak również na zamianę, dzięki czemu zwiększamy szansę na szybką transakcję, jak również możemy oszczędzić na kosztach transakcyjnych. To samo dotyczy osób, które chciałyby się przeprowadzić, jednak potrzeba nie jest jeszcze na tyle paląca.
Zamiana pozwoli im znaleźć nową nieruchomość i przeprowadzić transakcję tylko wtedy, gdy jednocześnie mają pewność pozbycia się dotychczasowej.
Marcin Grudzień
www.okolica.pl
