Sieć biur nieruchomości Metrohouse i portal Oferty.net w oparciu o taką samą metodologię przygotowały zestawienie średnich cen m kw. w poszczególnych dzielnicach Warszawy. Z jedną różnicą. Metrohouse posłużyło się w opracowaniu cenami z transakcji przeprowadzonych przez doradców agencji, a Oferty.net cenami ofertowymi zgłaszanymi przez agencje nieruchomości i indywidualnych sprzedających.Celem porównania było wykazanie różnic w kształtowaniu się aktualnych cen transakcyjnych w poszczególnych dzielnicach Warszawy w porównaniu z oczekiwaniami sprzedających mieszkania.
Rezultaty badań pokazują, że w ramach poszczególnych dzielnic istnieją duże dysproporcje pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi. W każdej z analizowanych dzielnic mediana m kw. sprzedanych przez Metrohouse lokali jest niższa od 1 proc. do nawet 19 proc. od cen ofertowych odnotowanych w analogicznym czasie przez portal Oferty.net. W większości dzielnic (11) cena transakcyjna jest niższa od ofertowej o więcej niż 10 proc.
Nieznaczne różnice
Najmniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi dotyczą dzielnic: Włochy, Białołęka, Wilanów, Rembertów, Wola i Bielany. Tam nie przekracza ona czterech procent. – Różnice te mieszczą się w wartościach tzw. marginesu negocjacyjnego, który analizujemy cyklicznie w ramach Barometru Metrohouse, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse S.A. – Na tle przedstawionych dzielnic szczególnym zaskoczeniem jest Białołęka. Duża podaż mieszkań w tym rejonie, w połączeniu z umiarkowanym zainteresowaniem zakupami w tej dzielnicy powinna mieć większe znaczenie dla kształtowania się średniej ceny transakcyjnej.
Powyżej 10 procent różnicy
Okazuje się, że w większości analizowanych dzielnic różnica w cenie metra kwadratowego pomiędzy przeprowadzonymi transakcjami a wartościami obliczonymi na podstawie danych z portalu ogłoszeniowego sięga więcej niż 10 proc. Dzielnicami rekordzistami są Ursynów (18 proc.) i Śródmieście (19 proc.). Czy to oznacza, że ceny mieszkań w tych dzielnicach są tak silnie przeszacowane?
Marcin Drogomirecki z Oferty.net wymienia kilka przyczyn dużych rozbieżności w cenach transakcyjnych i ofertowych. – Niewątpliwie w przypadku części ofert mamy do czynienia z przeszacowaniem ich wartości. Niektórzy zbywcy, zwłaszcza ci mniej zorientowani w realiach obecnie panujących na rynku, wciąż liczą na to, że uzyskają ceny, po których mieszkania sprzedawały się w czasie będącego już za nami boomu nieruchomościowego. Dopiero po upływie kilku tygodni czy nawet miesięcy, w czasie których nie ma zainteresowania ich ofertą, decydują się na obniżenie ceny.
– Bez wątpienia bardziej istotny, powód rozdźwięku w cenach ofertowych i transakcyjnych to wspomniane realia rynkowe. Trudności z uzyskaniem kredytu, niepewność sytuacji na rynku pracy, większa ostrożność w ocenie swej przyszłej sytuacji ekonomicznej sprawiają, że klienci zaczęli mierzyć swoje zamiary na siły. To, co obserwowaliśmy przed kilkoma laty, a więc kupowanie mieszkań „na wyrost”, tj. dużych i drogich, odeszło w niepamięć. Kupno mieszkania tańszego, mniejszego, o niższym standardzie czy w gorszej lokalizacji jest łatwiejsze i mniej ryzykowne; łatwiej zebrać niezbędne środki, łatwiej dźwignąć ciężar spłat niższych rat kredytu. Dlatego teraz to one są przedmiotem większości realizowanych transakcji i to ich ceny są podstawą do obliczania średniej transakcyjnej.
– Drogie mieszkania i apartamenty – duże, nowocześnie wykończone i wyposażone, atrakcyjnie zlokalizowane – choć nadal są wprowadzane na rynek to jednak rzadziej znajdują nabywców. Z tego powodu ich wyższe ceny mają znikomy wpływ na wynik obliczeń średniej z cen transakcyjnych.
Rozbieżności w cenach ofertowych nie są niczym nadzwyczajnym, a już na pewno nie są podstawą do tego, by stawiać ogólna tezę, że ceny mieszkań są przeszacowane. Średnie ceny ofertowe odzwierciedlają część podażową rynku; ceny transakcyjne zaś obrazują trendy w popycie. Przedstawione porównanie cen wskazuje, że mimo bogatej oferty sprzedaży mieszkań droższych obecnie sprzedają się głównie mieszkania tańsze – z segmentu popularnego.
Różnice w cenach mają swoje drugie dno – komentarz Marcin Jańczuk, Metrohouse
Porównywanie różnic pomiędzy cenami transakcyjnymi a cenami ofertowymi ma dwojaki aspekt. Po pierwsze pozwala uświadomić potencjalnym nabywcom mieszkań, że ceny ofertowe mieszkań są jedynie odzwierciedleniem pewnych postaw życzeniowych sprzedających. Podlegają negocjacjom: ulegają zwykle obniżce wprost proporcjonalnie do długości czasu ekspozycji oferty. O ile statystyki przygotowane przez portal Oferty.net na Ursynowie pokazują średnią cenę powyżej 9 tys. zł za m kw., to już przeprowadzone transakcje wskazują, że średnia cena m kw. w przeprowadzonych transakcjach wyniosła mniej niż 8 tys. zł. Tak duża różnica w cenach pokazuje, że nabywcy w tej dzielnicy są skłonni kupować nieruchomości raczej z niższej półki cenowej. Cena metra kwadratowego podawana przez portal jest medianą dla zbioru wszystkich cen mieszkań z dzielnicy. Natomiast ceny transakcyjne są oparte na wyselekcjonowanych ofertach, które stały się przedmiotem transakcji, pokazują więc realne możliwości nabywcze klienta poszukującego mieszkania w danym rejonie. Jak wiadomo, ceny transakcyjne pokazują sferę popytową, ofertowe zaś podażową.
Z zestawienia widać, że istotne różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych dotyczą dzielnic, które znajdują się w czołówce stawki za m kw., jak i lokalizacje z najniższymi cenami. Jednak w przypadku takich dzielnic jak Targówek (11 proc.), czy Praga Północ (14 proc.) znaczące różnice świadczą o potrzebie finalizacji transakcji w oparciu o oferty z dolnej półki cenowej. Klienci trafiają do tych dzielnic w poszukiwaniu najniższych cen w Warszawie. Z drugiej strony duże różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na Mokotowie, Ursynowie, czy w Śródmieściu w większości przypadków wynikają z nadmiernego przekonania sprzedających o realnej cenie mieszkania, która nie ma logicznego uzasadnienia w realnej wartości nieruchomości. Dobra lokalizacja to wiele, ale istnieje też cała gama innych czynników cenotwórczych.
Skąd te różnice, czyli co zawiera cena ofertowa? – komentarz Marcin Drogomirecki, Oferty.net
Cena ofertowa – oprócz tego, że do pewnego stopnia ma wymiar życzeniowy – jest swego rodzaju barometrem, jaki sprzedający wypuszcza na rynek. Nikt nie chce sprzedać posiadanych dóbr za cenę niższą, niż mógłby uzyskać. Z tego powodu cena ofertowa jest zwykle wyższa od rzeczywiście oczekiwanej. Zawiera w sobie kilku/kilkunastoprocentowy margines, który sprzedający pozostawia sobie na ewentualny upust dla klienta i/lub na prowizję dla agencji, która znajdzie kupca.
Wystawienie oferty z zawyżoną ceną nie niesie ze sobą żadnego niebezpieczeństwa. Jest zaś potencjalną szansą na sprzedanie nieruchomości drożej.
Trzeba również pamiętać, że część właścicieli kalkuluje cenę ofertową nie w oparciu o ceny innych, podobnych ofert z tej samej lokalizacji, o podobnych parametrach ale kierując się irracjonalnymi przesłankami – własnymi sentymentami. Cóż z tego, że mieszkanie mieści się w starym, zaniedbanym budynku, cóż, że za oknem jest ruchliwa ulica, cóż, że wymaga remontu skoro… sprzedający jest z nim związany emocjonalnie, tam spędził dzieciństwo, przeżył najpiękniejsze lata swojego życia, etc. Zbywcy liczą, że wyższa cena zrekompensuje im stratę jaką poniosą sprzedając tak bliską ich sercu nieruchomość.
Zastanawiając się nad wysokością średnich cen ofertowych warto też zwrócić uwagę na to, że na rynku pojawia się co raz więcej mieszkań stosunkowo nowych, nabywanych w ostatnich latach na rynku pierwotnym. Właściciele, nie dość, że kupowali je od deweloperów po cenach znacznie wyższych od obecnych, to jeszcze zainwestowali dodatkowe środki w ich wykończenie i wyposażenie. Wystawiając teraz na sprzedaż takie mieszkanie trudno jest im pogodzić się z myślą, że mieliby sprzedać je za cenę wyraźnie niższą od sumy nakładów, jakie ponieśli; liczą na uzyskanie ceny, która… jest nie do uzyskania. Dopiero z upływem czasu godzą się na obniżkę i ostatecznie realizują transakcję za cenę znacznie niższą od ofertowej.
Porównanie cen transakcyjnych i ofertowych w poszczególnych dzielnicach Warszawy
Analiza została przeprowadzona na reprezentatywnej próbie 30 000 ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie prezentowanych w portalu Oferty.net przez agencje nieruchomości i klientów indywidualnych oraz 540 transakcji dokonanych przez doradców Metrohouse. Analizowany przedział czasowy: styczeń-sierpień 2010 r. Ze względu na niską próbę statystyczną transakcji na terenie Wesołej, w analizie nie uwzględniono tej dzielnicy.
Źródło: Metrohouse
Wojciech Boczoń