Zbliża się 10 rocznica apogeum boomu kredytowego we frankach szwajcarskich, które przypadło na II i III kwartał 2008 r. W tym czasie udział zobowiązań w CHF w stosunku do wszystkich wypłacanych kredytów hipotecznych wynosił aż 76%. Przyczyną tak ogromnej popularności były bardzo niskie raty. Co ciekawe, dziś udzielane kredyty w złotych są jeszcze tańsze. Expander ostrzega, że choć nic nie wskazuje, aby stopy procentowe w Polsce miały istotnie wzrosnąć w najbliższym czasie, to historia już pokazała, że przewidywania nie zawsze się sprawdzają. Warto więc zachować ostrożność.
Od kwietnia do września 2008 r. udzielono kredytów we frankach szwajcarskich na rekordową kwotę 25 mld zł. To aż ¾ kwoty wszystkich wypłaconych w tym czasie kredytów hipotecznych (33 mld zł). Tak duży udział wynikał przede wszystkim z bardzo dużej różnicy w wysokości rat między produktami w CHF i PLN. Wynikała ona z tego, że wtedy oprocentowanie finansowania w złotych wynosiło średnio aż ok. 7,5%, a we frankach tylko 4,2%. Do tego ryzyko walutowe nie wydawało się zbyt duże ze względu na zapowiedzi rządzących mówiące, że już niedługo przyjmiemy euro. Udział kredytów frankowych był tak wysoki również dlatego, że ci, którzy je wybierali pożyczali zdecydowanie więcej. Średnia kwota kredytu w PLN wynosiła wtedy blisko 150 000 zł, a tych w CHF prawie 260 000 zł.
Z omawianego okresu przeanalizowaliśmy dwa kredyty na kwotę 260 000 zł na 30 lat. Pierwszy udzielono na początku kwietnia 2008 r., gdyż wtedy kurs był najwyższy (2,22 zł). Drugi jest z początku sierpnia 2008 r., kiedy kurs był najniższy (1,96 zł). W obu przypadkach oprocentowanie spadło z początkowych 4,20% do 0,56% obecnie. Wysokość rat i poziom zadłużenia są już jednak zupełnie inne ze względu na różny kurs wypłaty.
Dzisiejsze kredyty są tańsze niż frankowe w najlepszym momencie
W przypadku kredytu z kwietnia obecna rata wynosi ok. 1362 zł i jest zaledwie 25 zł wyższa niż na początku. Jeśli chodzi o finansowanie wypłacone w sierpniu jest to 1531 zł, czyli o 217 zł więcej. Raty wzrosły więc w znacznie mniejszym stopniu niż kurs franka, który jest dziś o 80% wyższy niż w sierpniu 2008 r. Dzieje się tak dzięki wspomnianemu już spadkowi oprocentowania z 4,20% do 0,56%. Warto też dodać, że osoby, które obecnie pożyczają taką samą kwotę, ale zaciągają kredyt w złotych, płacą 1210 zł miesięcznie. Wypłacane dziś kredyty są więc nawet tańsze niż te, udzielane we frankach w najlepszym momencie. Zadłużając się nie należy jednak przesadzać, gdyż kiedyś stopy procentowe w Polsce mogą wzrosnąć równie niespodziewanie, jak wzrósł kurs franka.
10 lat spłaty rat a zadłużenie wyższe niż na początku
Wysokość raty nie jest więc problemem frankowiczów, o ile oczywiście ktoś ma dochody nie niższe niż w 2008 r. Znacznie gorzej wygląda ich zadłużenie wyrażone w złotych. Z pożyczanych 260 000 zł zrobiło się bowiem 307 000 zł (kredyt z kwietnia) i 351 000 zł (kredyt z sierpnia) i to mimo 10 lat spłacania rat. Oczywiście, wysokość zadłużenia w złotych nie ma znaczenia jeśli ktoś nie ma zamiaru pozbywać się mieszkania. Problem pojawia się jednak gdy frankowicz ma problemy finansowe i bank wypowiada mu umowę kredytową, lub gdy po prostu chce sprzedać mieszkanie, np. aby przenieść się do innego miasta, czy zmienić lokal na większy bo urodziły mu się dzieci. Wtedy zwykle się okazuje, że mieszkanie jest mniej warte niż wynosi zadłużenie właściciela.
Po przewalutowaniu na PLN oprocentowanie wzrośnie 7-krotnie
To wysokie zadłużenie sprawia również, że nie opłaca się przewalutowywać kredytów we frankach na złote. Taka operacja oznacza bowiem realizację straty spowodowanej wzrostem kursu. Zabiera natomiast przywilej korzystania z bardzo niskiego oprocentowania obowiązującego w Szwajcarii. Wspomnieliśmy już, że oprocentowanie takich kredytów wynosi dziś ok. 0,56%. Po przewalutowaniu wzrosłoby do ok. 4%, czyli 7-krotnie.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors
Wojciech Boczoń