Deweloperzy wracają na budowy

Rynek nieruchomości powoli wychodzi z dołka, wbrew czarnym scenariuszom mieszkań nie zabraknie.
Spółka Dom Development rozpoczyna dziś budowę Osiedla Saska Kępa w Warszawie, w którym ma zamieszkać 1,5 tys. rodzin. Projekt leżał zamrożony prawie dwa lata. Ale dobre informacje z rynku nieruchomości, takie jak wyhamowanie spadku cen i zmniejszanie się podaży nowych mieszkań, skłoniły firmę do rozpoczęcia inwestycji. Deweloperzy jeden po drugim wchodzą na porzucone w czasie bessy budowy. Część myśli już o zupełnie nowych inwestycjach.

Ruszają nowe budowy
– W przyszłym roku planujemy wybudować 50 tys. metrów kwadratowych powierzchni użytkowej – zapowiada Grzegorz Antkowiak, wiceszef rady nadzorczej Gant Development, firmy, która buduje głównie we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie. Giełdowa spółka Polnord buduje obecnie 527 mieszkań. W ubiegłym tygodniu oficjalnie zainaugurowała budowę zespołu apartamentów w Sopocie. A w ostatnich trzech tygodniach rozpoczęła kolejne etapy budowy mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Łodzi. Według Pawła Majtkowskiego, głównego analityka Finamo, wyraźne oznaki poprawiającej się sytuacji na rynku mieszkaniowym powodują, że deweloperzy muszą myśleć o rozpoczynaniu nowych inwestycji.

– Proces inwestycyjny od rozpoczęcia budowy do ukończenia i oddania mieszkań do użytku trwa co najmniej dwa lata. Do tego trzeba doliczyć kilka miesięcy na przygotowanie inwestycji. Oczywiście w wielu wypadkach zdobycie pozwolenia na budowę i innych zgód może trwać nawet kilka lat. Deweloperzy ostatnie kilka miesięcy wykorzystali właśnie na przygotowania formalne kolejnych inwestycji – mówi Majtkowski. Dodaje, że kolejne sygnały poprawy na rynku mieszkaniowym i rynku kredytów hipotecznych powodują, że niektórzy deweloperzy już decydują się na rozpoczynanie budów. A inni zrobią to w najbliższych miesiącach. Wydaje się jednak, że deweloperzy nie podejmą dużego ryzyka i początkowo zaczną budować raczej na najtańszych działkach, które posiadają w swoich bankach ziemi.

Najłatwiej będzie im bowiem sprzedać właśnie najtańsze mieszkania, z droższymi mogą już mieć większy problem. Jednak dalsza poprawa sytuacji może spowodować, że zaczną budować także droższe lokale.

– Dzięki takiemu działaniu deweloperów uda się uniknąć deficytu mieszkań, który jeszcze niedawno wieszczono w Polsce w perspektywie dwóch lat. Miał on być wywołany całkowitym zaprzestaniem nowych inwestycji w budownictwie. To zaś wpłynie stabilizująco na poziom cen mieszkań – uważa Majtkowski.
Główny analityk Finamo zwraca uwagę, że lobby deweloperskie działa bardzo sprawnie. – Deweloperzy bardzo mocno lobbują na rzecz zmiany funkcjonowania kredytów z dopłatą. Chcą, by były udzielane tylko na zakup nowych lokali. Gdyby takie regulacje weszły w życie, nowe inwestycje w tańsze mieszkania mogłyby powstawać jak grzyby po deszczu. Jednak dla przeciętnego Kowalskiego byłoby to złe rozwiązanie, straciłby bowiem tak szeroki wybór mieszkań, jakim dysponuje dziś: zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – przestrzega Majtkowski.

Z drugiej strony, według Pawła Grząbki z CEE Property Group banki luzują politykę kredytową jedynie wobec potencjalnych nabywców mieszkań, natomiast nadal trudności z uzyskaniem kredytu na finansowanie inwestycji mają deweloperzy. – O rozpoczynaniu nowych budów mogą myśleć jedynie firmy o najmocniejszej pozycji, które mają odłożone środki lub bez problemu uzyskają je od banków – mówi Grząbka.

Dwupokojowe jak bułeczki
Mariusz Kania, prezes firmy Metrohouse, która pośredniczy w sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, zwraca uwagę, że na rynku pierwotnym jest nadal wiele ofert sprzedaży. Ale po analizie można zauważyć, że najczęściej powtarzalnym produktem są mieszkania trzypokojowe, o które nie pytają tak często potencjalni nabywcy. – Hitem sprzedażowym ostatnich miesięcy są mieszkania o powierzchni do 50 mkw. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym takich ofert nie jest zbyt wiele i znikają najszybciej – mówi Kania. Z obserwacji Metrohouse wynika, że obecnie aż połowa transakcji dotyczy mieszkań dwupokojowych. To sygnał dla deweloperów, że trend budowania coraz większych mieszkań musi zostać przełamany.

– W najbliższym czasie prognozujemy zwiększenie popytu na produkty rynku mieszkaniowego jako następstwo powrotu na rynek pieniądza z kredytów hipotecznych. Banki nieśmiało zaczynają walkę o klienta, kuszą kredytami na 100 proc. wartości nieruchomości. To może uruchomić potencjalnych nabywców, którzy cały czas czekają na odpowiedni moment, by wejść na rynek – uważa Kania. Dodaje, że rok 2010 będzie z pewnością bardzo ciekawy, tym bardziej że oferta mieszkań nie będzie już tak duża jak w tym roku.

Ceny na równi pochyłej
W ciągu roku ceny mieszkań znacznie spadły. Analizę porównawczą przeprowadziła firma Home Broker. – Porównywaliśmy ceny ofertowe, czyli te, których wyjściowo oczekiwali sprzedający, z cenami transakcyjnymi. Na najefektywniejsze negocjacje mogą liczyć mieszkańcy Lublina i Łodzi, odpowiednio średnio 9 proc. i 8,5 proc. W tych miastach upusty mogą sięgać nawet 20 proc. Taka sytuacja spowodowana jest niewielkim ruchem na rynku nieruchomości wynikającym z małej podaży. Osoby sprzedające mieszkania są mocniej zdeterminowane, a co za tym idzie, są bardziej otwarte na negocjacje – tłumaczy Aleksandra Szarek-Ostrowska z Home Broker.

W pozostałych miastach obniżki cen, jakie można wynegocjować, są na podobnym poziomie (od 5 proc. do 6,5 proc.). Tutaj rzadziej udaje się osiągnąć dwucyfrowy upust, ale nawet kilkuprocentowa różnica w cenie jest odczuwalna, zwłaszcza że w takich miastach jak Warszawa czy Kraków średnie ceny mieszkań są zdecydowanie wyższe niż na przykład w Lublinie.

To, jaki upust uda nam się wynegocjować, zależy od wielu czynników. Przede wszystkim jednak od tego, jak bardzo właścicielowi zależy na sprzedaży mieszkania. Jeżeli, na przykład, ma on już na oku inną nieruchomość i chce szybko zakończyć transakcję, będziemy mieli więcej argumentów przy negocjowaniu ceny.

Źródło: Polska