W lutym 2011 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Likwidacja hipoteki zwykłej oraz kaucyjnej to nie jedyne istotne zmiany, jakie przyniesie nowelizacja.
„Ustawa wprost zrewolucjonizuje przepisy dotyczące zabezpieczania hipoteką wierzytelności. Nowelizacja ustawy przyniesie pozytywne zmiany zarówno dla właściciela nieruchomości jak i wierzycieli.” – twierdzi Jacek Jachowicz, partner kancelarii DLA Piper Wiater.
Obecnie, mając 15 wierzytelności, mamy zarówno 15 hipotek, ale już od lutego 2011 roku jedna hipoteka będzie mogła obsługiwać kilka wierzytelności. Celem tej zmiany jest przede wszystkim obniżenie kosztów oraz uelastycznienie procedur. Dodatkowo będzie istniała też możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności, ale różnych podmiotów, które biorą udział w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia. W tym przypadku ustawa będzie nakładała obowiązek powołania administratora hipoteki, którym może być każda osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. (art. 68 ust. 1). W sytuacji, gdy hipoteka zabezpieczona jest nadmiernie, właściciel obciążonej nieruchomości może wnosić o zmniejszenie hipoteki. Jest to dość istotna modyfikacja, szczególnie dla przedsiębiorców. Jeżeli początkowo zabezpieczenie hipoteki wynosiło 200 proc., a po zmniejszeniu sumy hipoteki wynosi ono 150 proc., to właściciel obciążonej nieruchomości dzięki temu ma możliwość zaciągnięcia kolejnego kredytu.
Obecne przepisy mówią, iż w opróżnione miejsce po wygasłej hipotece przesuwają się następne. Zatem możliwość rozporządzania wolnymi „okienkami” przez właściciela będzie jedną z najistotniejszych zmian, jakie pociągnie za sobą nowelizacja ustawy. Jeżeli hipoteka, która znajdowała się na pierwszym miejscu wygaśnie, to w jej miejsce za wcześniejszym uzgodnieniem może zostać przeniesione obciążenie znajdujące się, np. na czwartej pozycji. „W przyszłości prawdopodobnie będziemy mogli się spotkać z takimi sytuacjami, kiedy przykładowo wierzyciel hipoteki numer 5 będzie oferował obniżenie wierzytelności w zamian za przejście na puste miejsce po wygasłej hipotece – uważa Jacek Jachowicz, radca prawny kancelarii DLA Piper Wiater. Innym rozwiązaniem jest ustanowienie nowej hipoteki, która zajmie puste miejsce po wygasłym obciążeniu.
Nowe przepisy pozwolą także na podział hipotek. Będzie to bardzo pomocne w sytuacji, kiedy wolne miejsce po wygasłej hipotece będzie „mniejsze” od sumy hipoteki, która miała „wskoczyć w to wolne okienko”. W tym przypadku dłużnik będzie mógł odpowiednią część hipoteki przenieść na wolny obszar, a pozostałą część pozostawić na swoim miejscu. Ustawa pozwoli także właścicielom obciążonej nieruchomości handlować z obcymi dłużnikami swoimi opróżnionymi miejscami. „Możemy się spodziewać, że sektor ubezpieczeń wprowadzi nowe usługi, które będą zabezpieczały tego typu dość ryzykowane transakcje” – sądzi Jacek Jachowicz, partner kancelarii DLA Piper Wiater. Dzięki tym zmianom prawo własności stanie się bardziej elastyczne, a dodatkowo wzrośnie ochrona interesów właściciela nieruchomości.
Jeszcze do niedawna hipoteka przymusowa powstawała bez woli właściciela obciążonej nieruchomości i przysługiwało jej pierwszeństwo zaspokajania z wierzytelności. Od 1 stycznia 2009 roku hipoteka przymusowa rządzi się takimi samymi prawami jak pozostałe hipoteki. W innym przypadku nowe przepisy nie miałyby racji bytu.
W wyniku wprowadzenia w życie nowej ustawy wierzytelność i hipoteka będzie mogła być ustanowiona w różnej walucie, co dziś jest niemożliwe.
Nowelizacja ustawy ma przede wszystkim uelastycznić przepisy o księdze wieczystej oraz hipotece. Modyfikacje przyczynią się również do usprawnienia systemu, a także do skrócenia czasu załatwienia wszelkich formalności związanych z ustanowieniem zabezpieczenia hipoteką wierzytelności – uważają prawnicy z kancelarii DLA Piper Wiater.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
