Wielka przecena wielkiej płyty

W stolicy wielka płyta to przede wszystkim blokowiska na Ursynowie, Bródnie, Służewcu oraz Stegny na Mokotowie. Mimo doskonałej lokalizacji choćby tego ostatniego rejonu – tylko dwa przystanki autobusem do metra Wilanowska – ceny mieszkań, zwłaszcza w wysokich 10-15-piętrowych blokach, poszły znacznie w dół. Spadków nie zatrzymała nawet ich rewitalizacja czy doceniane przez mieszkańców otoczenie terenów zielonych.

Przykładowo za 31-metrową kawalerkę trzeba było zapłacić w połowie 2007 r. 300 tys. zł, na przełomie 2007/2008 r. – 275 tys. zł, dziś można ją kupić już za 200-220 tys. zł – oferty w tej cenie można znaleźć choćby na allegro.

Oczywiście, także i obecnie wystawiane są ceny wywoławcze kawalerek na poziomie 250-270 tys. zł, niemniej pomału rynek wtórny dostosowuje się do nowej sytuacji – ta jest zaś taka, iż po cenowym przeszacowaniu wielkiej płyty z czasów boomu lat 2005-2007 pozostało już tylko wspomnienie.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny wywoławcze wielkiej płyty w skali całego kraju spadły o 15 proc. Nożyce cen między stojącymi w tej samej okolicy budynkami mającymi do 10 lat a wielką płytą otwierają się coraz bardziej. Dla całej stolicy różnica ta wynosi 9 proc.

Jak podaje najnowszy raport wykonany przez portal Gratka.pl wraz z Home Consulting, ceny wywoławcze mieszkań w wielkiej płycie i w nowszych budynkach różnią się od 2 proc. w przypadku Wesołej aż do 40 proc. na Saskiej Kępie. – Na Brudnie ceny lokali w miarę w nowych budynkach to 7-8 tys. zł/mkw., natomiast wielka płyta kosztuje 6 tys. zł – mówi Marcin Gołębiowski z Red Net Consulting.

Do tego trzeba doliczyć upusty, jakie trzeba zaoferować, by sprzedać dziś mieszkanie na rynku wtórnym. W przypadku wielkiej płyty są one znacznie większe i sięgają nawet 20 proc. ceny początkowej. W takiej sytuacji różnica między ceną transakcyjną za 10-letni lokal i mieszkanie w wielkiej płycie może na tym samym osiedlu wynosić od 20 do 50 proc.

Mimo niskich cen popyt na wielką płytę sukcesywnie maleje. – Była ona stawiana na 40 lat i teraz de facto skończył się okres jej gwarancji. Nic dziwnego, iż zainteresowanie mieszkaniami w tych blokach spada – stwierdza Krzysztof Pindara z Indywidualnego Biura Nieruchomości „Ewa-Brzezińska.pl”.

– Na pewno nie da się zburzyć czterech milionów mieszkań. Trzeba dbać o wielką płytę i ją modernizować – uważa Mariusz Kania z Metrohouse.

Niebawem wraz z wejściem świadectw energetycznych ujawni się kolejny problem – bardzo słaba izolacja termiczna tych bloków, co oznacza rosnące wraz z kosztami nośników ceny energii za ogrzewanie. Tymczasem podaż na rynku wtórnym takich mieszkań jest duża.

– Spora grupa osób, które kupiły u nas mieszkania na Skoroszach, to uciekinierzy z wielkiej płyty – tłumaczy Jarosław Jaczewski z firmy deweloperskiej Ebejot. Nic dziwnego, skoro w blokach z przełomu lat 70. i 80. mamy do czynienia z postępującym procesem ich wyeksploatowania.

Decydując się na mieszkanie w takim bloku, musimy liczyć się z wymianą okien i drzwi wejściowych, często zrobionych z dykty, także instalacji elektrycznej, bo była wykonana z tańszych od miedzianych kabli aluminiowych.

W blokach tych często kolejnych zniszczeń dokonują wandale. Kto ma pieniądze czy zdolność kredytową, opuszcza płytę, kupując nowsze lokum, ucieka przed „kulturą blokersów”, znaną z piosenek polskiego rapu.

W takiej sytuacji kupno mieszkania w wielkiej płycie opłaca się tylko dwóm kategoriom osób. Pierwsza z nich to młodzi ludzie na dorobku traktujący zakup takiego lokum jako tymczasowe rozwiązanie pozwalające uciec przed płaceniem coraz wyższych czynszów za wynajem mieszkania w Warszawie.

Druga grupa kupujących to osoby nabywające lokale pod wynajem. To bardzo opłacalny wybór, bo przy wynajmie liczy się lokalizacja, a nie wiek bloku, a znacznie mniejsza cena zakupu pozwala szybko spłacić poniesione nakłady i czerpać zyski z inwestycji.

Anna Zielińska