Jeszcze kilka lat temu większość Polaków uzyskiwała dochody z dwóch podstawowych źródeł: z tytułu zatrudnienia lub z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z tym większość banków deklarowała, iż udzieli kredytu hipotecznego właśnie takim osobom, nie przyjmując, z zasady, do wyliczenia zdolności kredytowej dochodów uzyskiwanych z innych źródeł.
Ale nawet osiąganie dochodów z tych dwóch źródeł nie dawało gwarancji pozytywnej decyzji banku, zatrudnienie musiało być na czas nieokreślony, a dochody z działalności powinny być rozliczane wg zasad ogólnych w oparciu o podatkową książkę przychodów i rozchodów. -Kredytobiorca rozliczający działalność gospodarczą na zasadach uproszczonych, takich jak ryczałt ewidencjonowany czy karta podatkowa, praktycznie na kredyt nie mógł liczyć – mówi Sylwester Kowalski z Credit House Polska – Doradcy Kredytowi. – Rozwój gospodarki i wzrost aktywności społeczeństwa spowodował, iż zaczęły coraz częściej pojawiać się osoby uzyskujące dochody z innych źródeł: umowy o dzieło, umowy zlecenia, dywidendy, dochody kapitałowe itp.
DOCHODY TRUDNE DO ZWERYFIKOWANIA
Banki na początku podchodziły do tego typu dochodów z dużą rezerwą, stojąc na stanowisku, iż są to dochody trudne do zweryfikowania, nie zawsze stabilne i trwałe, a tym samym stwarzające dodatkowe ryzyko udzielenia kredytu. Jednakże rozwój sektora bankowego, pojawienie się nowych graczy na nim i co z tym związane nasilenie się walki konkurencyjnej między bankami, niejako wymusiło pozytywne dla klientów zmiany w tym zakresie.
– Można powiedzieć, iż część banków zrozumiała, iż elastyczne podejście do źródeł dochodów klientów, może przyczynić się do zyskania przez nie przewagi konkurencyjnej nad rywalami, pozwoli im znaleźć swoją „niszę” na rynku – uważa Sylwester Kowalski z Credit House Polska.- Obecnie większość banków przyjmuje do wyliczenia zdolność kredytowej dochody z praktycznie wszystkich udokumentowanych źródeł, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach.
CO JEST ZATEM NASZYM DOCHODEM
Umowa o pracę
Oczywiście najprzychylniej banki w dalszym ciągu patrzą na umowę o pracę na czas nieokreślony, jako najłatwiejsze do zweryfikowania źródło dochodów, dodatkowo – w rozumieniu banków- wykazujące się największą stabilnością.
Ale umowy na czas określony również zostaną wzięte pod uwagę pod różnymi warunkami, które każdy z banków inaczej określa jako konieczny do uwzględnienia tych dochodów.
– Z reguły wymaga się, aby była to druga umowa zawarta na czas określony, albo trwała od min. 6 miesięcy – mówi Sylwester Kowalski. – Dobrze jeśli nasz pracodawca podpisze oświadczenie, iż zamierza kontynuować taką umowę lub gdy w momencie składnia wniosku kredytowego do zakończenia takiej umowy pozostaje nie mniej niż 6 miesięcy. Jeżeli umowa wygasa za miesiąc lub dwa bank poprosi o przedstawienie nowej.
Działalność gospodarcza
Dochody uzyskiwane z tytułu prowadzonej działalności są również mile widziane i praktycznie w każdym banku osoby uzyskujące dochody właśnie w taki sposób nie powinny mieć problemu z uzyskaniem kredytu, nawet jeśli wybrały do rozliczenia z fiskusem zasady uproszczone, typu: ryczałt ewidencjonowany, czy kartę podatkową.
Jeśli chodzi o uproszczone formy rozliczania podatku dochodowego możemy napotkać, i to dość często, dodatkowe warunki banku, jak np.: podwyższenie wymaganego wkładu własnego (na poziomie 30% lub 40%) lub „sztywne” określenia przez bank wysokości dochodu. W przypadku ryczałtu możemy spodziewać się, iż usłyszymy, że wg banku nasz dochód to 20% lub 30% wykazanego przychodu, a w przypadku karty podatkowej, że nasz dochód miesięczny to 7-krotność wysokości podatku określonego w karcie podatkowej.
– Takie podejście do sposobu określenia dochodu powoduje, iż nasz dochód może być niewystarczający na uzyskanie potrzebnej kwoty kredytu – uważa Sylwester Kowalski z Credit House Polska.- Na szczęście nie wszystkie banki prezentują takie podejście, należy tylko dobrze poszukać.
UMOWY O DZIEŁO, UMOWY ZLECENIA, HONORARIA
Taki sposób uzyskiwania dochodów dotyczy coraz większej liczby Polaków i można powiedzieć, iż jest on niemal tak popularny jak przedstawione wyżej.
– W chwili obecnej nie powinniśmy napotkać większych trudności deklarując w banku taki właśnie sposób osiągania dochodu – uważa Kowalski. – Ale … jak zwykle banki stawiają dodatkowe warunki. Z reguły, aby bank przyjął taką formę dochodów umowy o dzieło lub zlecenie, powinny być zawierane od co najmniej 12 miesięcy lub dłużej (nie jest ważne, czy jest podpisana jedna umowa na 12 miesięcy, czy co miesiąc przez 12 miesięcy będą zawierane umowy na miesiąc. Ważna jest powtarzalność umów). Jednakże najbardziej elastycznym bankom wystarczy nawet 6 miesięczna historia takiego dochodu.
Ważne jest w tym wypadku to, że banki nie wymagają udokumentowania w tym okresie współpracy z jednym kontrahentem. Ważniejsza jest powtarzalność takich umów.
– Czasami banki trzymają się co do zasady zapisów ustawy o wysokości kosztu uzyskania takich dochodów w wysokości 50% dla umów o dzieło oraz 20% w przypadku umowy zlecenia – mówi Sylwester Kowalski, Credit House Polska. – Takie podejście ma negatywny wpływ na naszą zdolność kredytową. Na szczęście nie wszystkie banki prezentują takie podejście.
NAJEM LUB DZIERŻAWA
Popularnymi źródłami dochodów stają się dochody uzyskiwane z najmu lub dzierżawy nieruchomości. – W przypadku tego typu dochodów istnieją dwa sposoby rozliczania się z fiskusem: na zasadach ogólnych i w formie ryczałtu – mówi Kowalski. – Dochody rozliczane na zasadach ogólnych z tego źródła są przez banki traktowane podobnie jak dochody uzyskiwane z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych. Okres uzyskiwania takiego dochodu powinien z reguły wynosić 12 miesięcy, ale można znaleźć bank, który zadowoli się krótszą historią uzyskiwania takiego dochodu.
W przypadku dochodu rozliczanego w formie uproszczonej, banki, same bądź w oparciu o oświadczenie klienta, ustalają koszty związane z wynajmem, jakie ponosi kredytobiorca. Oszacowany poziom kosztów ma duży wpływ na zmniejszenie się zdolności kredytowej w porównaniu do wykazanego przez kredytobiorcę przychodu z tego źródła, który przez większość ludzi jest traktowany jako tożsamy z uzyskiwanym dochodem z tego tytułu.
INNE ŹRÓDŁA
Klienci coraz częściej uzyskują dochody ze źródeł, które jeszcze kilka lat temu praktycznie nie były brane pod uwagę. Chodzi przede wszystkim o dochody z tytułu diet, sprawowania funkcji, czy też dywidend.
– Banki dość sceptycznie podchodzą do tego typu źródeł dochodów traktując, np. diety nie jako dochód, a jako „rekompensatę” dla pracownika od pracodawcy – mówi Sylwester Kowalski z Credit House Polska. – Diety na wyjazdy służbowe są bardzo popularnym składnikiem dochodów osób pracujących jako, np. personel pokładowy w liniach lotniczych, czy kierowcy wysyłani przez firmy transportowe poza granice kraju. Oczywiście można znaleźć oferty, w ramach których diety zostaną uwzględnione na zasadzie odstępstwa jako składnik naszych dochodów, podnosząc tym samym naszą zdolność kredytową.
Dochody z tytułu sprawowania funkcji czy z tytułu dywidend również nie są zbyt chętnie traktowane przez banki jako nasz dochód, szczególnie jeśli są nam wypłacane przez firmy, w których występujemy jako właściciele lub współwłaściciele.
– W tego typu przypadkach możemy być pewni, iż bank poprosi o przedstawienie, oprócz dokumentów potwierdzających źródło dochodów, dokumenty ukazujące kondycję finansową firmy, bowiem tego typu dochody i prawdopodobieństwo ich uzyskiwania w przyszłości jest ściśle związane z kondycją finansową spółki – twierdzi Sylwester Kowalski. – Z reguły banki chcą zobaczyć obraz firmy do dwóch lat wstecz.
Banki również będą uwzględniały dochody pochodzące z tytułu wypłacanych rent, emerytur czy też zasiłków przedemerytalnych. Z tym zastrzeżeniem, iż wypłata renty musi być zagwarantowana (decyzja ZUS) w okresie niekrótszym niż okres udzielonego kredytu.
Kolejną grupę dochodów stanowią dochody uzyskiwane z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. – W tym przypadku sprawa wygląda nie najlepiej – uważa Kowalski z Credit House Polska. – Banki niechętnie patrzą na tego typu dochody. Co prawda sytuacja poprawiła się w momencie przystąpienia Polski do UE i otrzymywania przez rolników dotacji, z reguły jednak, przed złożeniem wniosku, należy indywidualnie ustalić z bankiem, czy taki dochód zostanie uwzględniony przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Korzystnie jest, gdy kredytobiorca uzyskujący dochody z działalności rolniczej może udokumentować dochód poprzez, np. wystawiane faktury dla swoich kontrahentów z tytułu dostaw płodów rolnych, rzadko zdarza się, aby bank oparł się na zaświadczeniu z odpowiedniego urzędu o tzw. dochodzie z hektara przeliczeniowego, jaki został ustalony dla danej gminy.
W województwach nadmorskich popularnym źródłem dochodów bywają kontrakty marynarskie. Dotyczą one zarówno osób pływających w wielomiesięczne rejsy, jak również personelu pokładowego promów kursujących między Polską a Skandynawią. – Kilka lat temu osoby te były praktycznie pozbawione możliwości uzyskania kredytu hipotecznego – mówi Sylwester Kowalski. – Na szczęście na rynku pojawiły się oferty banków, które akceptują takie źródło dochodów.
Z reguły osoba uzyskująca takie dochody musi udokumentować powtarzalność odbywanych rejsów w ostatnich 24 miesiącach i z takiego właśnie okresu banki wyliczają średniomiesięczny dochód, który jest podstawa do wyliczenia zdolności kredytowej.
GIEŁDA, WYGRANE, ALIMENTY
Przedstawione wyżej źródła dochodów nie wyczerpują listy wszystkich dochodów, jakie banki są skłonne uwzględniać określając naszą zdolność kredytową.
– Nie wspomnieliśmy chociażby o dochodach kapitałowych z tytułu operacji przeprowadzanych na giełdzie – mówi Kowalski. – Nie jest to jeszcze zbyt popularne źródło dochodów wśród Polaków. Większość osób, które inwestują na giełdzie, traktują to raczej jako dodatkowe źródło dochodów, pracując lub prowadząc działalność gospodarczą w tym samym czasie.
Osiągając takie dochody nie jesteśmy już bez szans w rozmowie z bankiem o kredycie hipotecznym. Oczywiście nie każdy bank zechce uznać tak zarobione pieniądze jako nasz dochód, ale są banki gdzie jest to możliwe.
– Ta niechęć jest podyktowana przede wszystkim dużą niepewnością związaną z uzyskiwaniem tego dochodu w przyszłości – uważa Kowalski. – Każdy zdaje sobie sprawę, iż dochody uzyskiwane w ten sposób są narażone na dużą zmienność łącznie z utratą zainwestowanego kapitału.
Z tego też powodu banki nie uznają dochodów uzyskanych z wygranych w grach liczbowych czy też kasynach, bowiem klient tak naprawdę nie ma żadnego wpływu na powtarzalność tego dochodu w przyszłości.
Podobnie jest w przypadku alimentów wypłacanych na dziecko czy też wszelkiego rodzaju zasiłków, które z założenia mają okresowy charakter i wiadomo z góry (jak w przypadku alimentów), iż w pewnym momencie nie będą one wypłacane.
Inaczej jest z alimentami zasądzonymi na rzecz małżonka, są banki, które uwzględnią taki dochód.
NASZA WIARYGODNOŚĆ
Banki, oceniając wiarygodność klientów, biorą pod uwagę nie tylko wysokość osiąganego w tej chwili dochodu, ale również, a może przede wszystkim starają odpowiedzieć sobie na pytanie: jakie istnieje prawdopodobieństwo, iż dochód osiągany przez kredytobiorcę w chwili obecnej, będzie osiągany w przyszłości w wysokości nie mniejszej niż obecnie.
Patrząc z perspektywy kilku ostatnich lat należy jednak przyznać, iż banki bardzo mocno uelastyczniły swoją ofertę w zakresie akceptowalnych źródeł osiągania dochodów – twierdzą eksperci Credit House Polska – Doradcy Kredytowi.
Czy mogą zaakceptować kolejne? Czas pokaże.
