Na oprocentowanie i ratę kredytu hipotecznego wpływa nie tylko wysokość Wiboru. Ważna jest też marża. Ostatnio obserwowaliśmy mocne spadki stawki Wibor. Banki w tym czasie podniosły marże oferowanych kredytów. Dla klientów może to oznaczać kłopoty w przyszłości i raty wyższe o kilkaset złotych miesięcznie. Czy banki się nie boją?
Na pierwszy rzut oka podwyżki marż kredytów hipotecznych są niezauważalne. Wszak obecnie oferowane kredyty hipoteczne mają niższe stawki oprocentowania niż chociażby jeszcze przed rokiem. Niższe są łączne koszty kredytu, wyliczone na podstawie aktualnego oprocentowania. Niższe są też spłacane dziś raty. To dlatego, że obniżki Wiboru są większe niż wzrosty marż.
Z danych zebranych przez Bankier.pl wynika jednak jasno, że tym samym kredytobiorcom dla analogicznego zobowiązania większość banków przedstawi dziś oferty kredytów hipotecznych z wyższymi marżami niż przed rokiem. W niektórych przypadkach marże będą wyższe nawet o 0,4-0,5 pp. Przy tak długim zobowiązaniu przekłada się to na łączny koszt kredytu wyższy o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wyższa marża okaże się szczególnie dokuczliwa, kiedy Wibor zacznie wzrastać i wracać do wartości znanych chociażby z ostatnich kilku lat.
Marże poniżej 1% odeszły do lamusa
W ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poprosiliśmy banki o przedstawienie ofert kredytów hipotecznych, przyjmując profil klienta i warunki zobowiązania, jakie badaliśmy w maju ubiegłego roku. Okazało się, że klienci, którzy szukali kredytu hipotecznego przed rokiem, mogli liczyć na marże nawet na poziomie poniżej 1%. Dziś takich ofert próżno jednak szukać.
Marże kredytów hipotecznych: maj 2012 r. – czerwiec 2013 r. w wybranych bankach. Kredyt na 304.000 zł, na 30 lat, LTV 80%, pozostałe szczegóły profilu w rankingu.
| Bank | Marża – maj 2012 r. | Marża – czerwiec 2013 r. | Aktualna marża wyższa o… |
| Alior Bank | 1,60% | 1,20% | Marża niższa |
| Bank BGŻ | 1,25% | 1,45% | 0,20 pp. |
| Bank BPH | 1,40% | 1,50% | 0,10 pp. |
| Bank BPS | 1,39% | 1,39% | Bez zmian |
| Bank Millennium | 1,19% | 1,49% | 0,30 pp. |
| Bank Pocztowy | 1,30% | 1,70% | 0,40 pp. |
| Bank Pekao | 1,20% | 1,49% | 0,29 pp. |
| BNP Paribas | 1,19% | 1,50% | 0,31 pp. |
| BOŚ Bank | 1,80% | 1,95% | 0,15 pp. |
| BZ WBK | 0,99% | 1,39% | 0,40 pp. |
| Citi Handlowy | 1,20% | 1,30% | 0,10 pp. |
| Credit Agricole Bank Polska | 0,00% – I rok; 1,30% – kolejne lata | 1,20% | Średnia marża nieznacznie niższa. |
| Deutsche Bank | 0,80% | 1,30% | 0,50 pp. |
| Eurobank | 0,99% | 1,28% | 0,29 pp. |
| Getin Bank | 1,04% | 1,54% | 0,50 pp. |
| ING Bank Śląski | 1,00% | 1,50% | 0,50 pp. |
| PKO Bank Polski | 0,99% – I rok; 1,36% – kolejne lata | 1,10% – I rok, 1,35% – kolejne lata | 0,11 pp. w I roku; w kolejnych latach nieznacznie niższa |
| mBank | 1,30% | 1,90% | 0,60 pp. |
| MultiBank | 1,30% | 1,90% | 0,60 pp. |
| Nordea Bank | 1,20% | 1,50% | 0,30 pp. |
| Raiffeisen Polbank | 1,90% (dla dawnego Polbanku), 2,20% (dla dawnego Raiffeisen Banku) | 1,90% | Bez zmian |
Opracowanie: Bankier.pl na podstawie ankiet otrzymanych od banków, stan na maj 2012 r. i czerwiec 2013 r.
Spośród 20 banków poddanych badaniu aż w 16 dzisiejsze marże są wyższe, a w dwóch pozostały bez zmian. Nieco niższe marże niż przed rokiem są obecnie tylko w Alior Banku i Credit Agricole Bank Polska. Najniższe dostępne marże zaczynają się od 1,20%. Są to jednak oferty promocyjne lub wymagające skorzystania z dodatkowych produktów.
Wibor się zmieni, ale marża pozostanie
Wyższą marżę rekompensuje dzisiaj historycznie niski poziom Wiboru. Trzeba jednak mieć na uwadze, że nie zawsze tak będzie. Warto chociażby zastanowić się, co byłoby, gdyby RPP zaczęła podwyższać stopy, a Wibor wrócił do poziomów znanych z poprzednich lat.
Jak zmieni się rata kredytu, gdy Wibor powróci do wcześniejszych poziomów
| Rata kredytu przy Wiborze obecnym | Rata kredytu przy Wiborze sprzed roku | Rata kredytu przy Wiborze sprzed 5 lat | |
| WIBOR 3M | 2,75% (aktualna stawka) |
5,12% (poziom jak w czerwcu 2012 r.) |
6,58% (poziom jak w czerwcu 2008 r.) |
| Marża | 1,50% | ||
| Oprocentowanie | 4,25% | 6,55% | 8,08% |
| Rata | 1496 zł | 1932 zł | 2250 zł |
* Kredyt hipoteczny w złotych na 304.000 zł, 30 lat, raty równe. Źródło: Bankier.pl
Za wyjściową przyjmijmy aktualną stawkę Wiboru 3M, stosowanego w tym kontekście najczęściej. Wynosi ona obecnie 2,74%. Zakładamy, że wzrasta do 5,12% – do poziomu z czerwca ubiegłego roku. Dla 30-letniego kredytu na 304.000 zł z marżą 1,50% oznaczałoby to wzrost raty z 1496 zł do 1932 zł, czyli o 436 zł miesięcznie. Idąc tym tropem, gdyby Wibor w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty hipotecznego zobowiązania osiągnął poziom z czerwca 2008 r., rata takiego kredytu wzrosłaby z dzisiejszych 1496 zł do 2250 zł, czyli aż o 754 zł miesięcznie.
W długoterminowej perspektywie, o jakiej najczęściej mowa w kontekście kredytów hipotecznych, kredytobiorcy powinni brać pod uwagę różne scenariusze. Również te negatywne. Warto pamiętać, że wynegocjowana na początku marża pozostanie stała przez cały okres kredytu. Nawet w obliczu zmiany rynkowych warunków, w trakcie trwania umowy kredytowej trudno będzie doprowadzić do obniżki tej składowej oprocentowania. A banki muszą się liczyć z tym, że niektórzy klienci mogą mieć kłopoty ze spłatą wyższych rat.
