Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. Nad Wisłą przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. Na Zachodzie dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.
Jedno jest pewne – mieszkania w Polsce tanie nie są. Czy jednak są aż tak drogie, że możemy mówić o bańce spekulacyjnej? Na sprawę można patrzeć na co najmniej kilka sposobów. Wspólnie prześledźmy więc trzy z nich, a na koniec porównajmy się do sąsiadów.
Za metr trzeba płacić obiektywnie więcej
Po pierwsze spójrzmy po prostu na dane o cenach z transakcji zawieranych przez Polaków. Tu nie ma wątpliwości, że mieszkania są droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Dziś np. w Warszawie za metr mieszkania trzeba już płacić ponad 10 tys. złotych, a w trzecim kwartale 2007 roku (szczyt ostatniej hossy) było to trochę ponad 9 tys. zł – tak wynika z danych NBP. Bezapelacyjnie jest więc drożej.
Nie zapominajmy o rosnących kosztach
Porównywanie wartości nominalnych pomiędzy którymi jest kilkanaście lat różnicy jest jednak rozwiązaniem zbyt uproszczonym. Po prostu tych kilkanaście lat zamazuje obraz. Przecież w międzyczasie w ogóle ceny zupełnie się zmieniły. I tak na przykład w trzecim kwartale 2007 roku litr benzyny 95 kosztował około 4,2-4,4 złote. Według danych GUS wtedy bochenek chleba kosztował około 1,6-1,7 złotych, a litr mleka około 2 złote. Każdy kto robi zakupy wie, że dziś ceny są zupełnie inne.
W międzyczasie wzrosły też koszty zakupu ziemi pod budowę bloku mieszkalnego czy same ceny materiałów i robocizny. Wzrost był potężny, bo licząc od 2008 roku NBP szacuje podwyżki tych kosztów w największych miastach nawet na 30-50%. To sugerowałoby nawet mocniejszy wzrost kosztów budowy mieszkań niż obserwowany w tym czasie wzrost ich cen.
Spójrzmy jednak na sprawę bardziej z punktu widzenia kupujących, a nie deweloperów. Skorygujmy więc wcześniej wspomniane ceny nominalne o głośną ostatnio inflację. Po takim urealnieniu okazałoby się, że wciąż realnie za metr płacimy np. w Warszawie o kilkanaście procent mniej niż u szczytu ostatniej hossy.
Możliwości zakupowe wzrosły 2-3 krotnie
To drugie ujęcie dalej nie uwzględnia jeszcze tego, że w międzyczasie nasze pensje rosły (wg GUS o ponad połowę przez ostatnią dekadę) i wyraźnie zmalało oprocentowanie kredytów. W tym ujęciu efekt byłby taki, że możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie jak dziś.
Gdyby bowiem para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30% swojego wynagrodzenia netto na ratę kredytu mieszkaniowego, to mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 74,5 m kw. Dla porównania w 2008 roku było to mniej niż 29 metrów.
Bańka spekulacyjna? Szybciej w Europie niż w Polsce
Stopy procentowe mogą się jednak w końcu kiedyś zmienić, więc aby porównywać się z innymi krajami porzućmy ten czynnik. Patrzmy tylko na to jak w okresie hossy wzrosły ceny nieruchomości i wynagrodzenia. Potrzebne dane publikuje Eurostat. Przy tym warto dodać, że dla wszystkich Państw liczymy o ile wzrosły ceny mieszkań od tzw. „dołka”. Dla każdego kraju określiliśmy więc moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen trwający do dziś. W większości przypadków – w tym w Polsce – „bazą” były lata 2013 – 2014. Nie wszędzie jednak scenariusz był taki jak u nas.
Jaki jest efekt tych obliczeń? W Polsce ceny mieszkań rosły w trakcie obecnej hossy mniej więcej w takim samym tempie, w jakim rosły też dochody ludności. Takiej sytuacji może nam zazdrościć większość krajów Europejskich. Okazuje się bowiem, że standardem był wzrost cen nieruchomości 2-3 krotnie wyższy niż to o ile wzrosły dochody ludności. Było tak w Estonii, na Węgrzech, Słowenii, we Francji, w krajach Skandynawskich, Holandii, na Islandii, Czechach, Hiszpanii czy Niemczech. Nie brakuje przy tym jeszcze jaskrawszych przykładów – krajów, w których ceny nieruchomości poszły w górę nawet 4 czy 5 razy szybciej niż dochody obywateli. Z takim problemem boryka się Słowacja i Luksemburg.
Przy tym ważna jest jeszcze jedna uwaga. Dla niektórych krajów Eurostat wciąż nie opublikował informacji o dochodach za 2020 rok. Wtedy do wyliczeń przyjmowaliśmy dane za 2019 rok. Nie powinno to zamazywać zbyt mocno obrazu, bo w większości przypadków hossa trwa na starym kontynencie od co najmniej kilku lat. Brak jednej obserwacji nie powinien więc diametralnie zmieniać wyników.
| Zmiany cen mieszkań i wynagrodzeń w krajach europejskich | |||||||||
| Kraj | Wzrost cen mieszkań w trakcie trwającego trendu | Od kiedy ceny mieszkań rosną | O ile w tym czasie wzrosły wynagrodzenia | Mnożnik – pokazuje jak bardzo wzrost cen mieszkań przekroczył wzrost wynagrodzeń* | |||||
| Rumunia | 37% | 2014 | 113% | 0,33 | |||||
| Bułgaria | 53% | 2013 | 69% | 0,76 | |||||
| Chorwacja | 35% | 2015 | 38% | 0,92 | |||||
| Finlandia | 29% | 2008 | 30% | 0,97 | |||||
| Litwa | 86% | 2010 | 86% | 0,99 | |||||
| Polska | 45% | 2014 | 39% | 1,15 | |||||
| Łotwa | 91% | 2010 | 78% | 1,16 | |||||
| Belgia | 40% | 2009 | 32% | 1,26 | |||||
| Wielka Brytania | 63% | 2009 | 40% | 1,58 | |||||
| Estonia | 158% | 2009 | 90% | 1,75 | |||||
| Węgry | 122% | 2013 | 62% | 1,96 | |||||
| Słowenia | 46% | 2014 | 23% | 1,97 | |||||
| Francja | 28% | 2009 | 13% | 2,12 | |||||
| Norwegia | 109% | 2008 | 48% | 2,28 | |||||
| Szwecja | 102% | 2008 | 42% | 2,44 | |||||
| Holandia | 61% | 2013 | 25% | 2,50 | |||||
| Islandia | 132% | 2010 | 52% | 2,52 | |||||
| Czechy | 78% | 2013 | 30% | 2,62 | |||||
| Hiszpania | 35% | 2014 | 12% | 2,83 | |||||
| Niemcy | 83% | 2007 | 29% | 2,88 | |||||
| Irlandia | 86% | 2013 | 27% | 3,21 | |||||
| Dania | 59% | 2011 | 17% | 3,41 | |||||
| Austria | 93% | 2010 | 25% | 3,70 | |||||
| Portugalia | 72% | 2013 | 19% | 3,80 | |||||
| Słowacja | 59% | 2012 | 13% | 4,64 | |||||
| Luksemburg | 130% | 2007 | 25% | 5,16 | |||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Eurostatu | |||||||||
| * najświeższe dane na temat dochodów dostępne za 2020 lub 2019 rok | |||||||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń