Niecałe 8 tysięcy złotych w Warszawie, 6 tysięcy w Gdyni i około 5 tysięcy w Lublinie – takie zarobki „na rękę” powinny wystarczyć na zakup dwupokojowego mieszkania z pomocą „Bezpiecznego Kredytu 2%” – wynika z szacunków HREIT. To najlepiej pokazuje dlaczego popularność tego finansowania nie słabnie, a w ostatnich tygodniach przed jego wygaszeniem można spodziewać się wręcz szału na tańszy i łatwiej dostępny kredyt.
Choć oferta jest mocno przebrana, to Polacy wciąż znajdują przyzwoite mieszkania, które można kupić z pomocą „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Zainteresowanie tymi propozycjami jest jednak ogromne. Trudno się dziwić. Wiele wskazuje na to, że przed nami ostatnie 4-5 tygodni, w których banki będą rejestrowały wnioski o ten preferencyjny kredyt. I choć program zmusił już deweloperów do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji, co ogranicza presję na wzrost cen, to niestety z każdym mijającym dniem topnieją szanse na to, aby „Bezpieczny Kredyt 2%” został w tej czy innej formie utrzymany.
Tak taniego i powszechnie dostępnego kredytu jeszcze nie było
Trudno więc dziwić się potencjalnym beneficjentom, że z programu chcą skorzystać. Gra jest co najmniej warta świeczki, bo tak hojnego programu mieszkaniowego w Polsce jeszcze nie było. Powody są co najmniej trzy. Po pierwsze wnioskując o kredyt z dopłatą można dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej „hipotece”. Po drugie wymagany przez banki wkład własny zastąpimy gwarancją udzielaną przez BGK, a po trzecie spłacać będzie trzeba i tak wyraźnie niższą ratę niż przy zwykłym długu. Jakby kogoś to jeszcze nie przekonywało, to kupując pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, można też nie płacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Preferencyjna rata znacznie niższa niż zwykła
Spójrzmy na szczegóły. Na początek weźmy na warsztat Warszawę. Tu bazując na danych NBP za 3 kwartał br. można oszacować przeciętną cenę transakcyjną 45-metrowego mieszkania na niecałe 570 tysięcy złotych.
Tu od razu dygresja. Oczywiście średnie ceny ofertowe są w stolicy znacznie wyższe, ale po pierwsze nie znaczy to, że najdroższe mieszkania łatwo znajdują nabywców, a ponadto średnią cenę ofertową mocno zawyża wykupienie tanich lokali. Jak ktoś taki właśnie wystawi na sprzedaż, to nabywca znajduje się bardzo szybko. W efekcie średnia ceny ofertowe są znacznie wyższe od transakcyjnych, bo tańsze mieszkania sprzedają się na pniu, a droższe dłużej pozostają w ofercie.
Wracając jednak do meritum. Jeśli chcielibyśmy takie mieszkanie w stolicy kupić z pomocą standardowego kredytu, to musielibyśmy mieć minimum 10% wkładu własnego w gotówce (prawie 57 tysięcy złotych). Zadłużając się na lat 30 musielibyśmy się też liczyć z ratą kredytu na poziomie około 3,7 tys. złotych.
Spójrzmy jednak na ten sam przykład oczami beneficjenta programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ten po pierwsze nie musi mieć w gotówce 57 tysięcy złotych (10% wkładu własnego), bo ten może zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK płacąc za to 570 złotych. Aby jednak przykłady były porównywalne, załóżmy, że nasz beneficjent (np. para) programu jednak ów 10-proc. wkład własny posiada. Wtedy zadłużając się na zakup tego mieszkania, można liczyć na ratę na poziomie około 2,3 tys. zł. To o około 1,4 tys. zł mniej niż przy standardowej „hipotece”.
Weźmy więc na warsztat też inne miasta wojewódzkie. Na przykład w Krakowie standardowy 30-letni kredyt na 45-metrowe mieszkanie wiąże się z ratą na poziomie ponad 3,4 tys. zł, a w „Bezpiecznym Kredycie 2%” byłoby to około 2,1 tys. zł miesięcznie. W Rzeszowie zamiast 2,6 tys. zł miesięcznie płacilibyśmy 1,6 tys. złotych, w Lublinie z poziomu około 2,4 tys. zł miesięcznie zeszlibyśmy na niecałe 1,5 tys. zł miesięcznie, a w Łodzi zamiast 2 tysięcy, oddawalibyśmy do banku po około 1,2 tys. zł miesięcznie.
Dla porządku warto jeszcze dodać, że w naszych wyliczeniach – aby były mniej szokujące – założyliśmy, że tradycyjny kredyt zaciągamy z ratą równą, czyli taką, w której przy stałym oprocentowaniu powinniśmy płacić co miesiąc identyczne raty. Przy „Bezpiecznym Kredycie 2%” ustawa nakazuje, abyśmy spłacali kredyt w systemie rat malejących. To znaczy, że szybciej pozbywamy się długu i nasza rata co miesiąc jest coraz niższa. To kolejny atut preferencyjnego kredytu.
Wystarczy mniejszy dochód, aby wziąć kredyt z dopłatą
Konsekwencją jednak tego, że rata kredytu z dopłatą jest niższa jest też to, że możemy po taki dług iść dysponując niższym dochodem. Załóżmy więc, że chcielibyśmy zaciągnąć kredyt z ratą, która pochłaniałaby 30% naszego wynagrodzenia netto. Jest to poziom uznawany za relatywnie bezpieczny. Trzymajmy się też przykładu 30-letniego kredytu zaciągniętego na 45-metrowe mieszkanie.
Jeśli kredyt taki zaciągalibyśmy na standardowych warunkach, to w Warszawie musielibyśmy zarabiać ponad 12 tysięcy złotych „na rękę”. Wystarczyłoby jednak niecałe 8 tys. zł, aby te same proporcje raty do osiąganego dochodu zachować przy „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Dla porównania w Krakowie minimalny dochód z poziomu 11,5 tys. zł spadłby nam do niewiele ponad 7 tys. W Rzeszowie z 8,6 tys. zł netto zeszlibyśmy do 5,3 tys. zł netto, w Lublinie z niecałych 8 do 5, a w Łodzi z 6,6 tysięcy do niewiele ponad 4 tysięcy.
Przy tym pamiętajmy, że posiadanie przedstawionych powyżej dochodów nie gwarantuje nam otrzymania kredytu na mieszkanie. Banki sprawdzają przecież też stan prawny nabywanej nieruchomości i wiarygodność wnioskodawcy, a na samą zdolność kredytową wpływa z jednej strony nie tylko wysokość, ale też stabilność i przewidywalność dochodów, a z drugiej strony bankowi analitycy sprawdzają też koszty życia. Szczególnie uwzględniane są tu posiadane już zobowiązania finansowe czy np. liczba osób na utrzymaniu.
W gorącym okresie potrzebujemy chłodnej kalkulacji
I choć korzyści z zaciągnięcia kredytu z dopłatą nie brakuje, to należy pamiętać, że mamy tu do czynienia z kredytem. Co prawda budżet państwa ma nam dopłacać do spłaty rat i są to całkiem spore kwoty – przeważnie rzędu 100-200 tysięcy złotych, ale resztę musimy zwrócić sami. Do tego kupowanie mieszkania pod presją czasu nie sprzyja podejmowaniu racjonalnych decyzji. Musimy podchodzić do tego na chłodno, bo przecież efektem ma być decyzja o zakupie nieruchomości, która może nam służyć przez lata. Warto więc taki zakup dobrze przemyśleć, a nie tylko skupić się na zdobyciu relatywnie łatwo dostępnego kredytu z hojną budżetową dopłatą.
| Porównanie rat i dochodów potrzebnych do kupienia 45-metrowego mieszkania | |||||||
| Miasto | Cena 45-metrowego mieszkania | Standardowy kredyt | Bezpieczny Kredyt 2% | ||||
| Rata z 10-proc. wkładem własnym* | Min. dochód netto ** | Pierwsza rata z 10-proc. wkładem własnym* | Min. dochód netto ** | Pierwsza rata bez wkładu własnego* | Min. dochód netto ** | ||
| Białystok | 361 715 zł | 2 343 zł | 7 812 zł | 1 447 zł | 4 823 zł | 1 608 zł | 5 359 zł |
| Bydgoszcz | 293 945 zł | 1 904 zł | 6 348 zł | 1 176 zł | 3 919 zł | 1 306 zł | 4 355 zł |
| Gdańsk | 509 041 zł | 3 298 zł | 10 993 zł | 2 036 zł | 6 787 zł | 2 262 zł | 7 541 zł |
| Gdynia | 452 307 zł | 2 930 zł | 9 768 zł | 1 809 zł | 6 031 zł | 2 010 zł | 6 701 zł |
| Katowice | 302 685 zł | 1 961 zł | 6 537 zł | 1 211 zł | 4 036 zł | 1 345 zł | 4 484 zł |
| Kielce | 295 270 zł | 1 913 zł | 6 377 zł | 1 181 zł | 3 937 zł | 1 312 zł | 4 374 zł |
| Kraków | 531 446 zł | 3 443 zł | 11 477 zł | 2 126 zł | 7 086 zł | 2 362 zł | 7 873 zł |
| Lublin | 368 308 zł | 2 386 zł | 7 954 zł | 1 473 zł | 4 911 zł | 1 637 zł | 5 456 zł |
| Łódź | 304 574 zł | 1 973 zł | 6 578 zł | 1 218 zł | 4 061 zł | 1 354 zł | 4 512 zł |
| Olsztyn | 328 548 zł | 2 129 zł | 7 095 zł | 1 314 zł | 4 381 zł | 1 460 zł | 4 867 zł |
| Opole | 328 112 zł | 2 126 zł | 7 086 zł | 1 312 zł | 4 375 zł | 1 458 zł | 4 861 zł |
| Poznań | 401 426 zł | 2 601 zł | 8 669 zł | 1 606 zł | 5 352 zł | 1 784 zł | 5 947 zł |
| Rzeszów | 397 921 zł | 2 578 zł | 8 594 zł | 1 592 zł | 5 306 zł | 1 769 zł | 5 895 zł |
| Szczecin | 379 418 zł | 2 458 zł | 8 194 zł | 1 518 zł | 5 059 zł | 1 686 zł | 5 621 zł |
| Warszawa | 568 326 zł | 3 682 zł | 12 274 zł | 2 273 zł | 7 578 zł | 2 526 zł | 8 420 zł |
| Wrocław | 481 927 zł | 3 122 zł | 10 408 zł | 1 928 zł | 6 426 zł | 2 142 zł | 7 140 zł |
| Zielona G. | 300 967 zł | 1 950 zł | 6 500 zł | 1 204 zł | 4 013 zł | 1 338 zł | 4 459 zł |
| * Kredyt na 30 lat. W przypadku standardowego długu zakładamy oprocentowanie na poziomie 7,8% i ratę równą, a przy BK2% zakładamy, że jest to 2% i rata malejąca | |||||||
| ** Przy założeniu, że rata pochłania 30% wynagrodzenia netto. Banki mogą wymagać wyższego dochodu np. od rodzin lub w przypadku posiadania zobowiązań finansowych | |||||||
| Szacunki HREIT na podstawie danych NBP o cenach transakcyjnych mieszkań z 3 kw. 2023 | |||||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
