W okresie ostatnich 6 miesięcy wzrosła liczba transakcji zawieranych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Deweloperzy chwalą się dobrymi wynikami sprzedaży za pierwszy kwartał 2010 r., a analitycy przewidują że ceny nieruchomości będą wzrastać. Poziom cen transakcyjnych nie wskazuje jednak na wzrost cen mieszkań, domów i działek, Liczba zawieranych transakcji potwierdza jedynie wzrost obrotu, a nie wzrost poziomu cen. Na rynku pojawiają się jednak nabywcy gotowi kupić nieruchomość po zawyżonej cenie.
Eksperci firmy Wyceny i Ekspertyzy szacują, że od 20 do 30% cen transakcyjnych na rynku nieruchomości jest zbyt wysoka. Nie są one adekwatne do wartości nieruchomości. Począwszy od marca 2010 r. odnotowaliśmy szereg transakcji, gdzie wynegocjowane ceny nieruchomości znacznie przekraczały ich wartość rynkową, czyli akceptowalną przez typowego uczestnika rynku – informuje dr Andrzej Zalewski, Prezes firmy Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. zajmującej się m.in. wycenami nieruchomości. Różnica między ceną transakcyjną, a oszacowaną wartością dochodziła nawet do 25% – dodaje. Nabywcy często ulegają sile perswazji sprzedających i skutecznemu marketingowi deweloperów. Przykładowo w dzielnicy Wilanów w Warszawie za tzw. penthouse położony na najwyższej kondygnacji budynku trzeba zapłacić około 10 tys. zł/m2, podczas gdy ceny mieszkań położonych do IV kondygnacji zaczynają się już od 6 tys. zł/m2. Ta różnica w cenie nie znajduje swojego uzasadnienia w oferowanym komforcie zamieszkania. Nabywcy często zapominają także o analizie ekonomicznej. Zdarzają się osoby, które kupują konkretny lokal mieszkalny, tylko dlatego że stanowi on przedmiot umowy najmu. Pozorna pewność czerpania zysków z tej inwestycji (umowy najmu z reguły nie trwają dłużej niż kilka lat) powoduje, że taki nabywca jest w stanie przepłacić nawet 2000 zł/m2. Przy aktualnych stawkach czynszu najmu przepłacona kwota dla typowego lokalu zwracałaby się przez co najmniej kilka lat. Natomiast do zapłacenia pozostaje jeszcze rata kredytu, która minimalizuje oczekiwane przez nabywcę korzyści.
Dlaczego przepłacamy?
Powodem przepłacania jest przede wszystkim to, że wolny rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo młody. Na tle państw Europy Zachodniej jesteśmy krajem o niedojrzałym, rozwijającym się rynku nieruchomości. Jeszcze 10-15 lat temu obrót nieruchomościami w Polsce był mocno ograniczony ze względu na niedostępność kredytów, niską podaż oraz brak konkurencji. W konsekwencji nie ukształtował się wyjściowy poziom cen nieruchomości (szczególnie na rynkach pierwotnych mieszkań i domów), który pozwoliłby określić, czy lokal na warszawskiej Białołęce wystawiany na sprzedaż za cenę 7 tys. zł/m2 to dużo czy mało.
Zjawisko przepłacania zweryfikował częściowo kryzys ostatnich 2 lat, który w Polsce w przeciwieństwie do większości europejskich gospodarek nie był recesją. Dlatego spadek cen będący bardziej korektą bliższą cyklowi koniunkturalnemu niż zapaścią, udowodnił, że ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości często były za wysokie.
Jak kupować, żeby nie przepłacać?
Nabywcy mieszkań często nie mają szans na odzyskanie na rynku wtórnym zapłaconych kwot. Przed zbyt wygórowanym cenami można się jednak obronić. Warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ustrzec się przed pułapkami. Ważne abyśmy przed podjęciem decyzji o zakupie danej nieruchomości stosowali się również do kilku prostych zasad:
Po pierwsze: szukajmy. Na rynku nieruchomości wciąż zdarzają się okazje oraz atrakcyjne oferty, jak chociażby apartamenty na rynku pierwotnym w ścisłym centrum Warszawy w cenie 11 – 13 tys. zł/m2, a nie 15 tys. – 18 tys. zł/m2, które oferują deweloperzy.
Po drugie: nie kierujmy się modą. Pokazuje to przykład Ursynowa, gdzie ceny podwyższono kilkukrotnie oferując w zamian sąsiedztwo blokowisk.
Po trzecie: nie zwracajmy uwagi na piękne wizualizacje ze starodrzewem, ścieżkami i placami zabaw. Pójdźmy na osiedle i zobaczmy jak blok wygląda w rzeczywistości. Warto sprawdzić, czy nie będzie to wielki plac budowy przez najbliższe 5 lat, czy deweloper przewidział chodniki, czy ulica dojazdowa nie zostanie zakorkowana, czego dowodzą przykłady blokowisk na warszawskim Ursusie, Białołęce czy Wilanowie – radzi dr Zalewski.
Po czwarte, negocjujmy z deweloperem, co niestety nie leży w naturze Polaków. Czasy, gdy w biurze sprzedaży u deweloperów stały kolejki bezpowrotnie minęły i nastał okres rynku klienta.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
