13% potencjalnych nabywców mieszkań ma problem ze znalezieniem oferty dla siebie, bo budżet jakim dysponują jest za mały, aby kupić lokal w wybranej lokalizacji – wskazują dane Home Broker. Jedynym sposobem, aby takie osoby stały się właścicielami własnego M jest okazja cenowa.
Osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania na rynku jest bardzo dużo. W ostatnich trzech miesiącach do Home Brokera zgłosiło się o ponad 40% więcej takich klientów niż przed rokiem. Część z tych osób napotyka jednak na barierę podażową, czyli brak ofert, które wpisywałyby się w ich oczekiwania dotyczące lokalizacji, standardu i przede wszystkim ceny.
Nie kupią nawet najtańszych mieszkań
Sprawdziliśmy, jak dużo jest takich osób. Aby określić tę liczbę, w pierwszym kroku obliczyliśmy maksymalną cenę metra kwadratowego, jaką gotowi są zapłacić potencjalni nabywcy, dzieląc minimalny akceptowany metraż przez maksymalny budżet, którym dysponują poszczególni klienci. Do badania wytypowaliśmy siedem największych rynków, a następnie na każdym z nim skupiliśmy się na najchętniej wybieranej dzielnicy. W drugim kroku z transakcji zawartych w ostatnich 12 miesiącach na rynku wtórnym odseparowaliśmy 25% najtańszych mieszkań pod względem ceny metra kwadratowego. Zestawiając następnie maksymalne dopuszczalne ceny metra z najtańszymi mieszkaniami uzyskaliśmy dla każdej dzielnicy odsetek nabywców, którzy potencjalnie nie znajdą oferty dla siebie. Ich oczekiwania względem ceny są bowiem zbyt niskie, aby „wstrzelić” się w ofertę 25% najtańszych lokali.
Pod uwagę wzięliśmy następujące miasta: Gdańsk, Gdynię, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław, a w nich najpopularniejsze dzielnice: Wrzeszcz, Witomino, zespół dzielnic zachodnich, Krowodrzę, Bałuty, Stare Miasto, Mokotów i Krzyki. Wyboru dzielnic dokonaliśmy na podstawie preferencji zgłaszanych przez klientów przy pierwszym kontakcie z Home Broker.
Najgorzej w Krakowie, najlepiej w Katowicach
Średnia dla ośmiu wybranych rynków wskazuje, że 13% (mediana to 11%) potencjalnych nabywców nie mieści się ze swoimi oczekiwaniami w puli 25% najtańszych mieszkań. W najgorszej sytuacji jest pod tym względem rynek krakowski, gdzie aż 26,1% kupujących może mieć problem ze znalezieniem oferty dla siebie wśród lokali używanych. W najlepszej jest natomiast rynek katowicki, gdzie brak adekwatnej strony podażowej dotyka tylko 5,4% potencjalnych nabywców.
Zestawienie uśrednionej akceptowanej przez kupujących ceny metra kwadratowego z uśrednioną ceną transakcyjną z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że w pięciu na osiem badanych dzielnic potencjalni nabywcy deklarują budżet, który powinien z nawiązką wystarczyć na zakup mieszkania w wybranej lokalizacji. Tak jest w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Łodzi i w Warszawie. Największym buforem dysponują fani gdańskiego Wrzeszcza – 426 zł na metr kwadratowy. Na drugim biegunie mamy krakowską Krowodrzę, gdzie średnia preferowana cena metra jest o 612 zł niższa od średniej z transakcji. Z podobną „luką” cenową, choć w mniejszej skali, mamy jeszcze do czynienia w Poznaniu i we Wrocławiu. W uproszczeniu można więc przyjąć, że w tych miastach, a dokładnie w ulubionych dzielnicach, istnieje największy rozdźwięk między kupującymi i sprzedającymi na rynku wtórnym.
Nie stać mnie – szukam gdzie indziej, albo … czekam
Co może zrobić osoba, która dysponuje zbyt małym budżetem, aby kupić własne M w wymarzonej dzielnicy? Pierwszym rozwiązaniem jest zmiana lokalizacji. Te, które wybraliśmy do badania mają z reguły tańsze alternatywy. – Część klientów, gdy uświadomi sobie, że nie stać ich na wymarzoną dzielnicę, rezygnuje z poszukiwań w tym rejonie i godzi się na tańsze lokalizacje. Ale nie zawsze tak jest. Są osoby, które nie chcą mieszkać w innym miejscu, bo albo mają szczególny sentyment do wybranej dzielnicy, albo nie spieszy im się z zakupem i liczą na to, że w końcu coś znajdą, albo też szukają lokalu w celach inwestycyjnych, czyli po prostu polują na okazje – mówi Aleksandra Wojdyła, doradca do spraw nieruchomości i kierownik jednego z warszawskich oddziałów Home Brokera.
Aby taka osoba kupiła mieszkanie nie zmieniając przy tym swoich preferencji, czy założonego budżetu, konieczna jest okazja cenowa. – Na rynku wtórnym może się trafić okazyjnie lokal w niskim standardzie, czy wymagający generalnego remontu. Większe jest jednak prawdopodobieństwo, że przyzwoite mieszkanie w atrakcyjnej cenie znajdzie się na rynku pierwotnym, choć może to wymagać podjęcia specjalnych negocjacji z deweloperem. Szanse na upust są większe przy zakupach pakietowych – ocenia Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający w Home Broker, odpowiedzialny za współpracę z deweloperami.
Na rynku pierwotnym łatwiej o okazję
Przykładów sytuacji, w której poszukujący mieszkania bardzo szybko zdecydowali się na zakup okazyjnej cenowo oferty na rynku pierwotnym jest wiele. – Miałem ostatnio klientów, młode małżeństwo, które poszukiwało 3-pokojowego mieszkania na Krzykach koniecznie z miejscem postojowym – relacjonuje Cezary Czapiewski, doradca Home Broker z Wrocławia. – Dysponowali maksimum 300 tys. zł i byli przekonani, że za taką sumę nie znajdą lokalu, który spełni ich oczekiwania. Udało się jednak znaleźć stosunkowo duże mieszkanie 2-pokojowe, które deweloper przerobi na trzy pokoje. Cena to 283 tys. zł, które dodatkowo pozwoliło na skorzystanie z programu Rodzina na swoim – dodaje.
Inny przykład to klient z Bydgoszczy, który poszukiwał 2-pokojowego mieszkania na rynku pierwotnym. Lokalizacja nie miała dla niego znaczenia, ale stawiał warunek, że musi być wysokie piętro. – Gdy zobaczył okazyjne mieszkanie na parterze, z ceną niższą od cennikowej o 15 tysięcy, natychmiast podjął decyzję na tak – wspomina Grzegorz Ciąćka, doradca Home Broker z Bydgoszczy.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
