Dla wielu Polaków zakup mieszkania to najlepsza inwestycja w życiu. Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie w ciągu ostatniego roku wzrosła od ponad 30 proc. Podobnie dynamicznie rozwijał się rynek we Wrocławiu, Trójmieście czy Krakowie. Zyski są ale jak je zainkasować w sytuacji, gdy drożejąca nieruchomość jest jedyną jaką posiadamy? W poszukiwaniu realnych pieniędzy trzeba kupić mieszkanie na wynajem.
Mieszkanie w portfelu
Dlaczego właśnie mieszkanie? To towar „standardowy” a przez to znacznie łatwiej zbywalny, a w przypadku inwestycji płynność jest bardzo istotna. Oferty sprzedaży domów czekają w agencjach nieruchomości średnio 12 miesięcy, a atrakcyjne mieszkanie sprzedamy w kilka tygodni inkasując zysk.
A grunt? Jeśli dobrze wybierzemy działkę wzrost wartości może być znacznie wyższy niż w przypadku mieszkania. Problem w tym, że działka, w przeciwieństwie do mieszkania, nie dostarcza stałych dochodów, a może nawet generować spore koszty (opłaty adiacenckie, renta planistyczna, podatki). Może to być świetna inwestycja dla kogoś kto ma spore bieżące nadwyżki dochodów i jest w stanie poczekać na zyski kilka lat.
Mieszkanie jest idealną inwestycją dla przedstawiciela klasy średniej. Ratę kredytu jaki trzeba będzie zaciągnąć na jego zakup w większości zamortyzuje dochód z najmu. Nie można jednak przesadzać z optymizmem – w kolejnych miesiącach nie wyjdziemy na plus ani nawet na zero. W większości przypadków rata kredytu i dochód w wynajmu są porównywalne. Jednak to właściciel musi ponieść koszty utrzymania mieszkania, a od dochodu zapłacić podatek.
Coraz mniej z wynajmu
Warto też dodać, że dochody z wynajmu mieszkań – szczególnie tych największych – systematycznie spadają. Według serwisu szybko.pl 4-pokojowe mieszkanie w Warszawie pod koniec 2005 roku można było wynająć za 25 proc. więcej niż teraz. Ten spadek w mniejszym stopniu dotyka najpopularniejsze mieszkania – 1- i 2-pokojowe, na które popyt jest największy.
Spadek dochódów z wynajmu nie powinien dziwić w sytuacji, gdy kredyty hipoteczne są coraz bardziej dostępne i Polacy kupują na potęgę. Nie trzeba się jednak nim martwić. Po pierwsze, chętni na wynajmowanie mieszkań zawsze się znajdą – choćby studenci. Po drugie, dochód z wynajmu ma drugorzędne znaczenie. Najważniejszy jest wzrost wartości mieszkania – to źródło zysku dla mieszkaniowego inwestora.
Ceny wciąż w górę
W polskich warunkach wzrost cen mieszkań nie będzie zagrożony przynajmniej przez najbliższe 5-7 lat, a wynika to nierównowagi podaży i popytu. Deficyt mieszkań jest ogromny. W Polsce brakuje ich ok. 1,5 miliona. Tyle trzeba by zbudować, by ich liczba na 1000 mieszkańców zbliżyła się do średnie w Unii Europejskiej. Jednocześnie, według brytyjskiego instytutu rzeczoznawców RICS, w Polsce ponad 2/3 proc. z 12,5 mln mieszkań wymaga mniej lub bardziej poważnym naprawd, a 1 mln mieszkań trzeba będzie w najbliższych latach wyburzyć.
Deweloperzy, choćby z uwagi na brak planów zagospodarowania przestrzennego, nie nadążają z uzupełnianiem niedoboru. Jeśli już uda im się zdobyć atrakcyjną działkę np. w Warszawie często wolą zbudować tam drogie mieszkania o wyższym standardzie. W Polsce co roku oddaje się do użytku nieco ponad 100 tys. mieszkań – mimo deklaracji kolejnych ekip rządzących tendecja od kilku lat jest spadkowa. Nie pomogło wspieranie kredytem Pola (okazał się fiaskiem), nie pomoże najprawdopodobniej tzw. kredyt Stycznia (budżet ma dopłacać do odsetek rodzinom kredytującym zakup małych mieszkań).
Małe zawsze w cenie
Jak kupić mieszkanie które będzie drożeć? Przede wszystkim powinno być wykonane w solidnej technologii – najlepiej nowe lub kilkuletnie, lecz także w starej, wyremontowanej kamienicy. Z pewnością nie w bloku z wielkiej płyty, bo za 5-10 lat nie uzyskamy zadowalającej ceny. Mieszkania w tego typu blokach będą coraz droższe w eksploatacji.
Najważniejsza jest jednak lokalizacja – dobra komunikacja, dużo zieleni, atrakcyjna okolica. To zawsze będzie w cenie. Najlepszą relację przychodu z wynajmu do ceny uzyskamy w przypadku mieszkań 2-pokojowych. Na takie mieszkania jest także największy popyt chociaż z czasem na popularności zyskają mieszkania większe (w niektórych krajach UE średnia powierzchnia mieszkania jest dwa razy większa niż w Polsce).
Wszystko na kredyt
Mieszkanie należy w całości sfinansować kredytem. Nawet wówczas, gdy mamy w kieszeni gotówką na zakup całości czy znaczniej części mieszkania. Stopa zwrotu z inwestycji w przypadku kredytowania całego zakupu będzie wyższa niż wówczas, gdy zaangażujemy własne środki. Kredyt pozwala maksymalnie odroczyć w czasie moment poniesienia kosztów, a im później wydajemy pieniądze tym są one mniej warte z uwagi na inflację.
Trzeba zdawać sobie sprawę, że nieruchomość to jedyna forma inwestycji którą możemy sfinansować w całości za pożyczone pieniądze. Należy to wykorzystać, a gotówkę którą mamy na koncie zainwestować w inne aktywa – tak by nasz portfel inwestycyjny był zróżnicowany.
Nieruchomość to inwestycja długoterminowa. Choćby dlatego, że od przychodu uzyskanego z jej sprzedaży – o ile nastąpi to wcześniej niż 5 lat od daty zakupu – trzeba zapłacić 10 proc. podatku. Można go uniknąć przeznaczając środki na zakup kolejnego mieszkania. Najprawdopodobniej w przyszłym roku osoby inwestujące w nieruchomości zostaną podatkowo zrównane z giełdowymi graczami czy posiadczami jednostek funduszy inwestycyjnych. Podatek będą płacić od wypracowanego zysku i nie będzie można go uniknąć przeczekując 5 lat. Choćby dlatego warto rozejrzeć się za zakupem mieszkania na wynajem jeszcze w tym roku.
Ile można zarobić?
W poniższej tabeli prezentujemy stopy zwrotu jakie można uzyskać inwestując w zakup na rynku wtórnym 2-pokojowego mieszkania na wynajem w kilku różnych miastach (założenia symulacji poniżej). Jak widać w każdym przypadku rentowność roczna jest wyższa niż 10 proc. Dla porównania 10-letnia obligacja przyniesie nam tylko 4 proc. zysku.
| Miasto | Cena mieszkania (1) | Dochód z wynajmu (2) | Rata kredytu (3) | Roczna stopa zwrotu z inwestycji (założenia poniżej) |
| Warszawa | 272 450 zł | 1405 zł | 1798 zł | 12,5% |
| Kraków | 235 350 zł | 1200 zł | 1553 zł | 11,8% |
| Gdańsk | 180 550 zł | 1195 zł | 1192 zł | 13,5% |
| Wrocław | 194 900 zł | 1185 zł | 1286 zł | 12,8% |
| Poznań | 165 600 zł | 1182 zł | 1092 zł | 14% |
| Obligacje 10-letnie | 4% (4) | |||
(1) średnia cena 2-pok. 50-metrowego mieszkania kupionego na rynku wtórnym wg serwisu www.szybko.pl (dane na I kw. 2006)
(2) średni dochód z wynajmu danego mieszkania
(3) rata kredytu na zakup danego mieszkania (okres spłaty 20 lat, oprocentowanie 5%)
(4) 10-letnia obligacja emerytalna z czerwca 2006 przy inflacji 2% rocznie (w pierwszym roku 5,25%)
Założenia dla obliczenia rocznej stopy zwrotu. Inwestujemy w mieszkanie na 10 lat. Kupujemy mieszkanie w całości na kredyt w złotówkach (okres spłaty 20 lat, oprocentowanie 5%). Koszty wstępne związane z zakupem 5% wartości mieszkania (pokrywamy je gotówką). Po 5 latach wynajmu „odświeżamy” mieszkanie za 10% jego początkowej ceny. Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie i spłacamy resztę kredytu (brak prowizji za wcześniejszą spłatę). W trakcie ponosimy koszty – zakładamy czynsz i inne opłaty na poziomie 8 zł za m.kw. Od przychodu z wynajmu płacimy podatek ryczałtem. Zakładamy że średnio w ciągu roku mieszkanie jest wynajęte przez 10 miesięcy (w praktyce są przerwy w wynajmie np. wakacje w przypadku wynajmu studentom). Zakładamy wzrost wartości nieruchomości o 100% w ciągu 10 lat, a więc ok 7% rocznie.
Ile tego kredytu?
Tabela pokazuje zależność stopy zwrotu od tego w jakim stopniu mieszkanie sfinansujemy kredytem. Jak widać zysk z inwestycji jest najwyższy wówczas, gdy całe mieszkanie kupimy za pieniądze banku. Płacimy wówczas oczywiście odseteki. Mimo to, dzięki odroczeniu w czasie kosztów, zwiększamy zyskowność całego przdsięwzięcia o ponad połowę.
| 100% na kredyt | 80% na kredyt | 50% na kredyt | Bez kredytu | Bez kredyt i bez wynajmowania | |
| Stopa zwrotu z inwestycji | 12,5% | 10,8% | 9,4% | 8,1% | 4,6% |
Jak działa dźwignia finansowa?
Nieruchomość to jedna z niewielu form inwestycji które można w całości lub większości sfinansować tanim kredytem. Dzięki temu można pokazać działanie tzw. dźwigni finansowej. Pokazuje ona jak bardzo efektywne jest skorzystanie z kredytu z relacji do zakupu za własne oszczędności.
| Gotówka | Kredyt | Nieruchomość | Wzrost wartości o 10% | Stopa zwrotu |
| 20 000 zł | TAK | 200 000 zł | 220 000 zł | 50%* |
| 200 000 zł | NIE | 200 000 zł | 220 000 zł | 10% |
* po uwzględnieniu rat zapłaconych w I roku spłaty kredytu
Wojciech Boczoń
