Właściwie 2007 rok możemy podzielić na dwie części. Mniej więcej do połowy roku ten rynek rozwijał się w sposób całkiem ożywiony, co było kontynuacją trendu, z którym mieliśmy do czynienia w roku 2006. Trudno powiedzieć, że był to boom. Według mnie w Polsce, wbrew temu, co wiele osób mówiło i pisało przez ostatnie lata, boomu na kredyty hipoteczne jeszcze nie było. Ale mieliśmy do czynienia z takim ożywieniem, które spowodowało, że nasz rynek zmierzał w kierunku rynków wysoko rozwiniętych. Natomiast w okolicach wakacji nastąpiło spowolnienie, które właściwie utrzymywało się do końca roku. I chyba we wszystkich bankach wyniki sprzedażowe w kredytach hipotecznych w drugiej połowie roku były o wiele słabsze. Właściwie były dwie przyczyny takiego stanu rzeczy, ale jedna chyba ważniejsza od drugiej. Ta ważniejsza to było spowolnienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nasz rynek, rynek hipotek jest nierozerwalnie związany z rynkiem mieszkaniowym. Nasze kredyty sprzedają się dobrze, gdy jest dużo transakcji mieszkaniowych – gdy tych transakcji jest mniej, wtedy kredytów potrzeba mniej. Ponieważ na rynku mieszkaniowym nastąpiło ochłodzenie, które zresztą do tej pory trwa, także popyt na kredyty hipoteczne był mniejszy. Właściwie wszystkie banki w roku 2007 udzieliły ilościowo mniej kredytów niż w roku 2006. Druga przyczyna – myślę, że mniejsza, ale trochę ważąca w kategoriach psychologicznych – to był wybuch kryzysu w Stanach Zjednoczonych związanego z kredytami hipotecznymi. Myślę, że to była przyczyna bardziej psychologiczna, niż realna, ponieważ zarówno ten kryzys, jak i rynek amerykański w ogóle nie miały żadnego wpływu na rynek polski w rzeczywistości. Natomiast bardzo wielu potencjalnych klientów słyszało, że coś się dzieje z kredytami hipotecznymi, coś się dzieje na rynku finansowym i może też warto trochę poczekać. Pyta Pan o rok 2008 i przewidywania na ten rok. Ja myślę, że ten rok będzie bardzo zbliżony do tego, z czym mieliśmy do czynienia w drugiej połowie roku ubiegłego, choć znowuż wszystko zależy od tego, co się będzie działo na rynku mieszkaniowym. Jeśli ten rynek odbije się w trakcie roku, to myślę, że bardzo szybko banki też dostosują do tego swoją ofertę i sprzedaż hipotek będzie rosła. Jeśli chodzi o nas, mogę powiedzieć, że styczeń dla nas był właściwie identyczny ze styczniem 2007. A więc po samym styczniu trudno powiedzieć, czy możemy liczyć na jakiś wzrost. Ja jestem ostrożnym optymistą i myślę, że w tym roku wzrost kilkunastoprocentowy rynek hipotek w ogóle powinien osiągnąć – a my razem z nim.
Wszyscy zadają sobie pytanie, czy obecnie mamy do czynienia ze stabilizacją cen nieruchomości, czy dojdzie do dalszej ich korekty. Jakie jest Pana zdanie na ten temat?
Wydaje mi się, że jesteśmy w takim momencie kształtowania się tego rynku, w którym nastąpiła faza refleksji dla większości klientów. Niektórzy ludzie byli przyzwyczajeni do tego, że jakąś -zależnie od lokalnego rynku – określoną kwotę trzeba było wydatkować na zakup określonego mieszkania. Istniała zatem określona cena za metr kwadratowy, która nagle w ciągu roku 2006 i połowy 2007 dramatycznie wzrosła, bardzo często wręcz o połowę. To było na tyle szokujące, że bardzo wiele osób postanowiło przeczekać i po prostu odłożyć decyzję o zakupie nowego mieszkania, czy w ogóle pierwszego mieszkania na czas, kiedy albo te ceny się ustabilizują bądź wręcz nieco spadną lub na czas kiedy sytuacja finansowa gospodarstwa domowego się poprawi. Bo należy zwrócić uwagę na to, że o ile mówi się ostatnio bardzo dużo o tym, że wynagrodzenia w Polsce rosną, to jednak przez ten czas nie urosły one o 50%, a ceny mieszkań – tak. Mamy zatem teraz moment wyczekiwania. Wydaje mi się, że może on oznaczać, iż będziemy mieli do czynienia z jeszcze nieco większą korektą, niż ta, którą widzimy i to także z drugiego powodu. Otóż w Polsce przez ostatnie dwa, może trzy lata mieliśmy do czynienia z takim fenomenem, kiedy bardzo wiele zakupów na rynku pierwotnym dokonywanych było w celach inwestycyjnych. Właściwie gros tych mieszkań, które zostały wówczas zakupione, czy przedpłacone trafi na rynek właśnie w roku 2008, czy też w roku 2009, a w związku z tym podaż znacząco wzrośnie. W sytuacji, w której ciężko dzisiaj uzyskać takie ceny, jakie uzyskiwało się jeszcze rok temu, myślę, że wielu inwestorów, którzy będą mieli te mieszkania w portfelu zdecyduje się jednak na ich przecenę. Ponieważ kupowane były po atrakcyjnych cenach, można będzie zrealizować zyski nawet godząc się na niewielką korektę.
Ostatnie dwa lata to odwrót od kredytów we frankach. Czy przy rosnących stopach procentowych wrócą one znowu do łask? Czy Rekomendacja S i większa świadomość o ryzyku kursowym sprawi, że klienci mimo wszystko dalej będą zadłużać się w PLN?
Ja reprezentuję pogląd, że kredyty we frankach nigdy nie wypadły z łask klientów w Polsce. Rzeczywiście mieliśmy do czynienia przez bodaj cały rok 2007 ze zwiększeniem sprzedaży w złotówce, ale ten wzrost był moim zdaniem przejściowy. Wynikał on przede wszystkim z dosyć szeroko prowadzonej głównie w mediach kampanii, która kładła nacisk na unikanie ryzyka kursowego. Akurat przy kredytach hipotecznych można powiedzieć z grubsza, że była ona prowadzona pod takim hasłem, że kredyt należy zaciągać w walucie, w której się zarabia. Ale minęło już parę miesięcy od momentu, gdy sprzedaż złotowa wzrastała i dziś nastawienie mediów już jest inne. Wszyscy, którzy doradzali klientom zaciąganie kredytów w złotych, dziś powinni tym klientom wyjaśnić, dlaczego ponieśli oni tak ogromne straty na kredytach w złotych, w porównaniu do kredytów na przykład zaciąganych we frankach szwajcarskich. Te straty wynikają po pierwsze z tego, że oprocentowanie kredytów złotowych jest oczywiście wyższe niż kredytów w walucie szwajcarskiej, a po drugie z aprecjacji złotego, czyli z efektu, który każdy, kto ma kredyt we franku szwajcarskim widzi co miesiąc: ilość złotówek potrzebnych na spłatę raty jest praktycznie co miesiąc coraz niższa. Dziś właściwie we wszystkich przekazach medialnych, w których doradza się klientom, pokazuje im się te cyfry wskazując, że jednak kredyty złotowe z punktu widzenia ekonomicznego są po prostu dużo mniej korzystne dla klienta. Dlatego, wiedząc też jakie są przewidywane scenariusze rozwoju sytuacji w Polsce, zarówno jeśli chodzi o kurs złotego, jak i to, że wszyscy oczekujemy podwyżek stóp procentowych w złotych, w żadnym wypadku nie spodziewałbym się, że sprzedaż kredytów złotowych ma szansę jeszcze wzrosnąć w roku 2008. Zdecydowanie frank będzie królował w tym roku. Kto wie może do łask wróci nie złoty, lecz dolar amerykański, na którym oprocentowanie też staje się już bardzo interesujące.
Jak radzicie sobie ze zdobywaniem środków na akcję kredytową? Czy jesteście przygotowani na sytuację, kiedy kryzys zaufania na rynkach finansowych będzie się przedłużał?
Nie mamy obecnie do czynienia z sytuacją, w której środków tych pozyskać się nie da. To kryzys, który obserwujemy po drugiej stronie Atlantyku ma ów rzeczywisty wpływ na rynek finansowy na świecie, powodując, że po prostu środki te są droższe. Z pewnością efektem tej sytuacji będzie to, że kredyty hipoteczne niezależnie od waluty – bo mówimy tu o problemie płynnościowym, a nie o problemie finansowym – będą musiały drożeć. Jesteśmy świadomi tego, że zarówno u nas, jak i u wszystkich graczy na rynku polskim ta sytuacja jest podobna, zaś efektem zwiększonego kosztu finansowania będzie to, że także i kredyty detaliczne dla końcowych klientów będą droższe. Natomiast środki są ciągle do pozyskania. Rynek europejskich obligacji funkcjonuje, transakcje dochodzą do skutku. Poza tym istnieją inne możliwości pozyskiwania środków, z których zawsze korzystaliśmy, czyli pożyczki na rynku międzybankowym, czy – w mniejszym zakresie jeśli chodzi o finansowanie kredytów hipotecznych – także lokaty ludności, które w tej chwili przeżywają, i tutaj już na pewno można tak powiedzieć, wielki boom po ucieczce znacznej grupy inwestorów szczególnie z giełdy. W tej chwili obserwujemy bardzo znaczący przyrost depozytów. Wprawdzie nie bardzo mogą one posłużyć finansowaniu trzydziestoletnich kredytów hipotecznych, ale z kolei odciążają bilans banków w innych miejscach, gdzie po stronie aktywnej też są potrzebne środki na przykład na krótkie kredyty gotówkowe czy samochodowe. Kredyty te mogą być finansowane lokatami, uwalniając tym samym dla kredytów hipotecznych możliwość finansowania się w całości ze źródeł innych.
Jak wygląda struktura dystrybucji waszych kredytów? Czy może się ona zmienić w najbliższym czasie?
Około 55% naszej sprzedaży realizowane jest poprzez firmy zewnętrzne, a więc pośredników kredytowych. Niektórzy z nich, tacy jak np. Fiolet należą do Getin Holding , inni, jak firma Notus, która jest dla nas dużym partnerem – do holdingu nie należą. Trochę mniej niż połowa sprzedaży realizowana jest poprzez własne oddziały DomBanku i myślę, że te relacje będą się dalej kształtować podobnie. Zarówno sami mamy plan zwiększenia ilości naszych placówek w roku 2008, jak i zwiększamy możliwości dystrybucyjne podpisując porozumienia z kolejnymi brokerami czy też pośrednikami finansowymi. Zatem baza, czy też infrastruktura potrzebna nam do sprzedaży będzie się poszerzała.
Jakie macie plany rozwoju banku na ten rok? Jakie są największe wyzwania?
Poza Kredyt Bankiem jesteśmy jedynym bankiem w Polsce, który w końcówce roku 2007 zwiększył swoją sprzedaż hipotek w porównaniu do roku 2006. Wszystkie inne liczące się banki zanotowały albo bardzo poważny, albo co najmniej delikatny spadek tej sprzedaży. Nam udało się obronić w tej sytuacji. Oznacza to oczywiście, że zwiększamy udziały w rynku, co cieszy zważywszy, że nie jesteśmy biznesem nastawionym na zdobywanie udziałów, lecz na to, by optymalizować zwrot finansowy z działalności, którą prowadzimy. Skoro zatem pod koniec 2007 roku nasze udziały w rynku przy nie najtańszej ofercie były na poziomie prawie 7%, to na pewno dużym wyzwaniem będzie utrzymanie takich udziałów w sytuacji, w której wiemy, że środki na działalność hipoteczną będą droższe, a w związku z tym i kredyty będą musiały być droższe. Jeśli uda nam się zrealizować nasze plany sprzedażowe w roku 2008, a są one większe niż w roku ubiegłym, utrzymując przy tym efektywność finansową, to będzie to bardzo duży sukces w obecnej sytuacji rynkowej.
Wyniki instytucji, którą Pan kieruje pozwalają zadać pytanie, jaka jest pana recepta na osiągnięcie sukcesu na tak trudnym i konkurencyjnym rynku.
Myślę, że nie ma jednego czynnika, który byłby uniwersalną receptą na sukces. Gdybym jednak miał wskazać na te najważniejsze, które nas dotyczą, powiedziałbym, że są to specjalizacja i doświadczenie. W DomBanku nie zajmujemy się niczym innym, jak tylko kredytami hipotecznymi, a w związku z tym nam musi udać się w kredytach hipotecznych. Nie mamy alternatywy. Jeśli nam się nie powiedzie w kredytach hipotecznych, nie zastąpimy tego sukcesem gdzieś indziej. Jesteśmy zatem skazani na ten sukces. Po drugie zajmujemy się kredytami hipotecznymi od bardzo dawna. Mówiąc „my”, mam na myśli zespół ludzi, który tutaj pracuje i który zarządza tym biznesem. Mamy doświadczenie kilkunastu lat pracy w kredytach hipotecznych w Polsce, a więc doświadczenie, które jest nieporównywalne z czyimkolwiek doświadczeniem na rynku polskim. Dzięki temu nieskromnie uważamy, że wiemy więcej i staramy się bardziej. To są chyba najważniejsze czynniki. Pozostałe są według mnie mniej znaczące w przypadku akurat tego organizmu, jakim jest DomBank.
Źródło: Przegląd Finansowy Bankier.pl nr 6 (13) 10 lutego 2008
 Artykuł pochodzi z archiwalnego numeru Przeglądu Finansowego Bankier.pl. Chcesz otrzymywać aktualne informacje, nowe wywiady oraz podsumowanie najważniejszych wydarzeń mijającego tygodnia ze świata finansów?
Zapisz się na bezpłatną subskrypcję Przeglądu Finansowego Bankier.pl, by w każdy poniedziałek otrzymywać najnowszy numer naszego tygodnika.
Zapraszamy na http://www.bankier.pl/przeglad/! |
Wojciech Boczoń
