Ustawa regulująca funkcjonowanie ksiąg wieczystych i hipotek została poważnie odświeżona po raz pierwszy od lat 80-tych. Zmiany uchwalone w 2009 r. wchodzą właśnie w życie. Głównym celem wprowadzonych poprawek jest uproszczenie zasad działania tej formy zabezpieczenia i wzmocnienie pozycji właściciela nieruchomości obciążanej hipoteką.
Tylko jedna hipoteka
Dotychczas w Polsce funkcjonowało kilka typów hipotek. Hipoteka kaucyjna przeznaczona była do zabezpieczenia wierzytelności o nieokreślonej wysokości – w księdze wieczystej wpisywano górny limit zabezpieczenia. Hipoteka zwykła pełniła podobną funkcję, ale w przypadkach gdy wierzytelność miała jasno określony kwotowo charakter. W praktyce wiele banków wymagało ustanowienia obu zabezpieczeń – hipoteka zwykła przeznaczana była na zabezpieczenie pożyczanego kapitału, a kaucyjna miała za zadanie asekurować odsetki i inne należności uboczne.
Nowa postać zabezpieczenia hipotecznego zastąpi oba poprzednie rozwiązania i oparta będzie na konstrukcji hipoteki kaucyjnej. Hipoteka ta będzie mogła być używana w przypadku zobowiązań już istniejących oraz przyszłych, do określonego we wpisie limitu. Dla kredytobiorców oznacza to mniej formalności i niższe opłaty za wpis do księgi wieczystej (200 zł za jeden wpis zamiast 400 zł za dwa wpisy).
Co więcej, jedna „nowa” hipoteka będzie mogła zabezpieczać kilka wierzytelności wobec jednego podmiotu – np. kredyt na działkę i kredyt budowlany. Otwiera to drogę do bardziej elastycznych form kredytowania, jeśli banki wykorzystają stwarzane przez nową postać ustawy szanse. Być może podpisując jedną umowę ramową i ustanawiając na rzecz banku hipotekę, będziemy mogli wielokrotnie zaciągać kredyt na różne cele – również konsumpcyjne. Umożliwia to przewidziany w ustawie mechanizm wymiany wierzytelności – zabezpieczane zobowiązania będzie można „podmieniać” nie przechodząc przez żmudny proces wykreślania i wpisywania nowej hipoteki.
Znika także wymóg, aby waluta hipoteki była taka sama jak waluta kredytu. Kwestię tę można będzie rozwiązać w dowolny ustalony pomiędzy stronami sposób. Kredytobiorcy zmieniający walutę kredytu w trakcie jego spłaty nie będą musieli (chociaż będzie to możliwe) aktualizować wpisu w księdze wieczystej i ponosić związanych z tym kosztów.
Więcej swobody
Istotne zmiany dotyczą także uprawnień przysługujących właścicielowi obciążonej hipoteką nieruchomości. Będzie on mógł m.in. żądać obniżenia sumy zabezpieczenia, gdy przekraczać ona będzie znacząco wartość zabezpieczanej wierzytelności. Przykładowo, jeśli spłaciliśmy znaczącą część kredytu i chcemy „zwolnić” miejsce w hipotece naszej domu (np. z myślą o zaciągnięciu innego zobowiązania), możemy negocjować z bankiem obniżenie wpisanego w księdze wieczystej limitu. Jeśli negocjacje nie odniosą skutku, będziemy mogli wykorzystać drogę sądową.
Właściciel obciążonej nieruchomości zyskuje nowe możliwości rozporządzania miejscem przeznaczonym na hipotekę w księdze wieczystej. Do tej pory wykreślenie hipoteki oznaczało automatyczne przesunięcie dalszych hipotek w górę kolejki. Obecnie właściciel nieruchomości będzie mógł dowolnie rozporządzać zwolnionym miejscem – np. zaoferować je któremuś z kolejnych wierzycieli hipotecznych (posiadających hipoteki wpisane na ich rzecz na dalszych miejscach), ale także przeznaczyć na zabezpieczenie nowego zobowiązania lub pozostawić puste na przyszłe potrzeby (pod warunkiem dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej). Dysponowanie zwolnionym miejscem odbywa się jednocześnie ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki i nie wymaga zgody wierzycieli hipotecznych wpisanych na dalszych miejscach. Jeśli nie zadecydujemy o przeznaczeniu zwolnionego miejsca, to hipoteki będą przesuwać się w górę kolejki na takich samych zasadach jak przed 20 lutego 2011 roku.
Michał Kisiel
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
