Pandemia koronawirusa i wstrzymana gospodarka zmuszają nas do zastanowienia się, jakie pociągnie to za sobą skutki. To, że czeka nas kryzys, jest wręcz pewne, ale jego rozmiary są ciężkie do przewidzenia. Na rynku kredytów hipotecznych problemy z obsługą zobowiązań w najbliższym półroczu będą maskowane możliwością zawieszenia całej bądź części raty, ale co jeśli po tym czasie cześć klientów nie będzie miała środków na spłatę raty? Wypowiedzenie kredytu, sąd, komornik, licytacja? A może oddanie nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu?
Komisja Nadzoru Finansowego w 2019 roku przygotowała nowelizację rekomendacji S uwzględniającą możliwość przekazania przez kredytobiorcę prawa własności do nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z długu, nazywaną w uproszczeniu opcją „klucz za dług”. Finalnie pomysł obligatoryjności takiego rozwiązania dla banków został z rekomendacji wykreślony, a w rekomendacji pozostały jedynie elementy uwzgledniające dobrowolne posiadanie przez banki w ofercie kredytów z opcją „klucz za dług”. Pomysł upadł, ponieważ jego założenia były oderwane od rzeczywistości i mogły spowodować w przyszłości nakładanie na banki kolejnych obowiązków związanych z koniecznością oferowania kredytów z możliwością zwrotu nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu klientom, jak ma to miejsce dziś w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, które przez ryzyko, jakie generują, muszą być dla klienta droższe niż standardowe kredyty, przez co decydują się na nie nieliczni.
Od wielu lat działają w Polsce instytucje, w tym również i banki, które pozwalają swoim klientom na przekazanie nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, w ten sposób pozbywając się potencjalnych problemów związanych z egzekucją komorniczą środków z nieruchomości. Wolumen tego typu spraw jest niestety niewielki przez brak wytycznych określających, jak tego typu transakcje powinny przebiegać, a co ważniejsze – jakie warunki muszą zostać spełnione, aby opcja „klucz za dług” mogła zostać zaproponowana klientowi i w efekcie jego nieruchomość została przejęta. Obecnie w każdym przypadku przejęcia nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu klienta całą odpowiedzialność i ryzyko z tym związane bierze na siebie osobiście przedstawiciel instytucji przejmującej nieruchomość. Przez brak regulacji i ram działania, każda tego typu transakcja przy minimalnym niepowodzeniu może zostać uznana za celowe działanie na szkodę instytucji przejmującej nieruchomość.
Wprowadzając opcję „klucz za dług” jako alternatywę dla obecnego procesu odzyskiwania wierzytelności, w zmienianej rekomendacji warto byłoby położyć nacisk na konieczność posiadania przez banki procedur przejmowania nieruchomości w zamian za zwolnienie kredytobiorcy z długu oraz określić ramy tej procedury, jednocześnie porzucając wcześniejszy pomysł o przypisaniu opcji „klucz za dług” do nowo udzielanego kredytu. Termin czy typ udzielonego kredytu nie jest kwestią istotną z punktu widzenia problemów finansowych klienta i narastających zaległości.
Najistotniejszą kwestią dla powodzenia takiego procesu jest stosunek obecnego stanu zadłużenia do wartości nieruchomości. LTV nie powinno przekraczać 100% wartości nieruchomości w przypadku nieruchomości standardowych, takich jak mieszkania, zwłaszcza jeśli będą one zlokalizowane w dużych i średnich miastach, gdzie płynność rynku pozwala na szybką sprzedaż nieruchomości za cenę zbliżoną do wartości określonej wyceną. Możliwość przejęcia nieruchomości przy wskaźniku LTV do 80% powinna być obligatoryjna dla mieszkań zlokalizowanych w małych ośrodkach miejskich, gdzie możemy się spotkać z niskim zainteresowaniem rynku, a co za tym idzie koniecznością obniżenia ceny sprzedaży poniżej jej wartości. LTV na poziomie 80% powinno dotyczyć również domów mieszkalnych oraz lokali komercyjnych w dużych miastach. Pomimo dużego rynku na ich sprzedaż mogą wpływać czynniki, które nie zawsze da się zidentyfikować, takie jak kwestie estetyki w przypadku domów bądź konieczności ich dostosowania do indywidualnych potrzeb kupujących. Dla lokali komercyjnych niewiadomą zawsze będzie lokalny rynek i zyskowność danej lokalizacji. Ostatnią grupą nieruchomości, w przypadku których LTV powinno być na poziomie nie przekraczającym 70%, są nieruchomości mieszkalne na terenach wiejskich zlokalizowane w dużym oddaleniu od ośrodków miejskich. Sprzedaż przejętej nieruchomości ze względu na ograniczoną liczbę zainteresowanych może być procesem długotrwałym, ciągnącym za sobą koszty utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym.
Przejście nieruchomości czy „klucz za dług” są pojęciami mało precyzyjnymi i upraszczają zawiłość całego procesu, pomijając szereg zadań do wykonania zarówno przez bank, jak i kredytobiorcę, aby do przejęcia doszło. Samo sprawdzenie, czy dany przypadek mieści się z wyznaczonym zakresie poziomu LTV, to początek. Po tym wstępnym określeniu niezbędne jest zbadanie stanu księgi wieczystej. Jjeśli widnieją w niej wpisy dotyczące zobowiązań kredytobiorcy względem innych wierzycieli bądź wpisy w dziale III księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji komorniczej, należy wezwać kredytobiorcę do przedstawienia informacji o wysokości tych obciążeń. Jeśli suma kredytu i dodatkowych obciążeń będzie przekraczać założony poziom ryzyka, nie ma możliwości przejęcia nieruchomości, natomiast jeżeli dodatkowe obciążenia będą niewielkie, bank powinien móc uwzględnić ich spłatę przy przejmowaniu nieruchomości. Kolejnym elementem jest również sprawdzenie sytuacji finansowej klienta w BIK i BIG, aby określić jaki jest poziom zagrożenia wpisania się innych wierzycieli do księgi wieczystej. Im większe jest zagrożenie kolejnych wpisów do księgi wieczystej nieruchomości, tym szybsze i bardziej zdecydowane powinny być działania banku, aby przejąć nieruchomość.
Wartość przejmowanej nieruchomości dla bezpieczeństwa powinien ustalać rzeczoznawca majątkowy. Niezbędna jest też wizja przedstawiciela banku w celu określenia stanu technicznego nieruchomości i ewentualnego oszacowania nakładów koniecznych do przygotowania nieruchomość do sprzedaży, w tym najczęściej uprzątnięcia nieruchomości, odświeżenia czy zabezpieczenia przed dewastacją.
Kredytobiorca gotowy przekazać swoją nieruchomość w zamian za zwolnienie z długu musi przygotować wszystkie niezbędne dokumenty, w tym m.in zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich domowników, a w przypadku domów wypisy i wyrysy z rejestru gurtów i budynków. Na powodzenie przyszłej sprzedaży może również wpłynąć posiadanie całej dokumentacji projektowej budynku, dlatego jej pozyskanie do właściciela powinno być jednym z warunków przystąpienia do transakcji. Sprzedający powinien też przygotować się do szybkiego opuszczenia nieruchomości, co wiąże się z koniecznością wynajęcia innej nieruchomości, a często również z dodatkowymi kosztami przeprowadzki. Pokrycie części tych kosztów przez przejmującego nieruchomość może pomóc kredytobiorcy w podjęciu decyzji o sprzedaży nieruchomości.
Przejęcie nieruchomości nie jest niczym innym jak transakcją sprzedaży – w tym przypadku kredytobiorca sprzedaje nieruchomość ze cenę długu, a wierzyciel „płaci” kredytobiorcy umarzając jego dług, dodatkowo ponosząc koszty notarialne oraz płacąc 2% podatku od czynności cywilno-prawnych.
Oczywiście każdy przypadek będzie inny i każdy bank przyjmie inne zasady działania, ale kluczowe dla zaistnienia nowej formy odzyskiwania wierzytelności będzie szeroka grupa klientów, która będzie mogła w ten sposób uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu egzekucji komorniczej. Dla klienta będzie to kluczową kwestią, umożliwiającą mu rozpoczęcie wszystkiego od nowa bez balastu w postaci złej historii kredytowej oraz ciągnących się przez lata zobowiązań. Te z banków, które podejmą realnie działania i wdrożą opcję „klucz za dług” nie tylko do procedur, ale również realnie jako jeden z elementów windykacji przedsądowej, mają szanse znacząco przyspieszyć proces odzyskiwania wierzytelności, zmniejszyć tworzone rezerwy oraz podnieść wskaźnik odzysku.
Jakub Kaczor
Koordynator Projektu Platformy Wsparcia Kredytobiorców
Centrum AMRON
Wojciech Boczoń