Kończący się program dopłat w ramach programu „Rodzina na swoim” skłania niektórych do szybkiego wnioskowania o kredyt hipoteczny. W przypadku takiego wieloletniego zobowiązania pośpiech nie jest jednak dobrym doradcą. Warto dokładnie przyjrzeć się proponowanej przez bank ofercie. Może się bowiem okazać, że kredyt z dopłatą będzie miał zdecydowanie wyższą marżę niż ten bez niej.
Kredyty hipoteczne udzielane w ramach programu „Rodzina na swoim” mają zazwyczaj dokładnie takie same parametry, jak kredyty w ofercie standardowej. Identyczna jest marża, prowizja czy koszty związane z występującymi przy kredycie ubezpieczeniami. Zdarza się jednak, że aplikującym o rządowe dopłaty proponuje się zobowiązanie na innych, mniej korzystnych warunkach. W efekcie za udział w „Rodzinie na swoim” klient zapłaci np. podwyższoną marżą w całym okresie kredytowania.
Kredyt z „Rodziną” i wyższą marżą
Przygotowując jeden z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl5, poprosiliśmy banki o propozycje kredytu hipotecznego dla tego samego profilu klienta – zarówno w ofercie standardowej, jaki i w ramach programu „Rodzina na swoim”. Wnioskowana kwota kredytu wynosiła 120 000 zł i stanowiła 80% wartości nieruchomości.
W większości banków zaproponowane dla obu wariantów marże były takie same. Zdarzyły się jednak wyjątki od tej reguły. Największa różnica w marżach wystąpiła w przypadku oferty BZ WBK. O ile nasz potencjalny klient w ofercie standardowej mógł liczyć na marżę wynoszącą nawet 1,20%, to w przypadku kredytu z „Rodziną” podana przez bank marża wyniosła już 2,00% w pierwszych 8 latach oraz aż 2,50% w pozostałym okresie. Była zatem o ponad 100% wyższa od standardowej.
| Bank | Marża dla oferty standardowej | Marża dla oferty z programem RnS |
| Alior Bank | 1,10% | 1,10% |
| Bank BGŻ | 1,70% | 1,70% |
| Bank BPH | 1,60% – I rok; 1,40% – II rok; 1,20% – kolejne lata. | 1,60% |
| Bank BPS | 1,39% | 1,99% |
| Bank Pekao | 1,79% | 1,79% |
| Bank Pocztowy | 1,50% | 1,50% |
| Bank Millennium | 1,69% | 1,69% |
| BNP Paribas | 1,39% | 1,59% |
| BZ WBK | 1,20% | 2,00% – przez pierwsze 8 lat; 2,50% – w kolejnych latach |
| Citi Handlowy | 1,20% | 1,20% |
| Credit Agricole Bank Polska | 1,15% | 1,15% |
| Euro Bank | 1,29% | 1,29% |
| Getin Bank | 1,54% | 1,54% |
| Kredyt Bank | 1,50% | 1,50% |
| Nordea Bank | 1,40% | 1,40% |
| PKO Bank Polski | 1,35% | 1,40% |
Źródło: wyliczenia banków, dane z dnia 15-20.11.2012 r.
Z wyższą marżą kredytu hipotecznego, o ile byłby on udzielony w ramach rządowych dopłat, ten sam klient musiałby się liczyć również w Banku BPH, Banku BPS, BNP Paribas czy PKO Banku Polskim.
Dlaczego marża jest tak istotna
Stawka marży jest istotna o tyle, że jako składowa oprocentowania będzie ona towarzyszyła kredytobiorcy przez cały okres trwania umowy i pozostanie na niezmienionym poziomie, nawet jeśli w tym czasie pozostałe parametry będą się zmieniać. Wpłynie tym samym na wysokość płaconych odsetek, a przez to na kwotę miesięcznej raty czy wreszcie łączny koszt kredytu.
Nawet jeśli dziś łączny koszt kredytu w „Rodzinie na swoim” jest niższy niż w ofercie bez dopłat, nie ma żadnej pewności, że ta sytuacja nie ulegnie odwróceniu. Stanie się tak przy wzroście niezależnej od klienta stawki WIBOR, która – obok stałej, wynikającej z umowy kredytowej marży – decyduje o oprocentowaniu kredytu. O wahania WIBOR-u nie trudno. Powrót choćby do pamiętanego z lat 2008-2009 poziomu 6% oznaczałby, że przy marży np. 1,10%, oprocentowanie kredytu zwiększy się o 1,5 p.p. wobec dzisiejszego stanu.
3
Źródło: Bankier.pl
Trudno przekonać bank do obniżenia marży, nawet kiedy zmieniają się warunki rynkowe. W takiej sytuacji są obecnie osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny przed kilku laty, kiedy marże były nawet dwu-, trzykrotnie wyższe i sięgały 5-6%. Dlatego już na początku przygody z kredytem warto walczyć, aby ten parametr był jak najniższy.
Wojciech Boczoń