Kredytowa rzeka wyschnie?

Na przełomie 2007 i 2008 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych w całej Polsce osiągnęły nienotowane dotąd wielkości. Wzrost cen podsycany był przez liberalną politykę banków, oferujących tanie kredyty hipoteczne nawet na 45 lat i na ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Nic więc dziwnego, że ponad połowa (52 proc.) osób planujących zakup domu lub mieszkania deklarowała chęć skorzystania z kredytu hipotecznego.

Jak wynika z raportu „Polski Rynek Mieszkaniowy 2007 – Popyt i preferencje nabywców”, nawet wprowadzenie wymogu 25 proc. wkładu własnego sprawiłoby, że co piąta osoba zamierzająca kupić nieruchomość mieszkaniową za pomocą kredytu musiałaby zrezygnować z tych planów. Na pytanie „Na jaki procent wartości nieruchomości planuje Pan/i zaciągnąć kredyt?” 19 proc. ankietowanych odpowiedziało, że na 81-100 proc. wartości nieruchomości, a dalsze 3 proc. – że na więcej niż 100 proc. Kolejne 15 proc. chciałoby sfinansować kredytem 61-80 proc. wartości nieruchomości.
Wprowadzenie wymogu wysokiego wkładu własnego szczególnie mocno uderzyłoby w mieszkańców Trójmiasta i Wrocławia – w tych miastach kredyty na 80 i więcej proc. wartości nieruchomości planowało odpowiednio 29 i 28 proc. Wprowadzenie w życie zaleceń KNF spowodowałoby więc w tych aglomeracjach automatyczny spadek popytu na kredyty o ponad jedną czwartą! Stosunkowo obronną ręką wyszliby z tej opresji mieszkańcy Warszawy – wprowadzenie nowych restrykcji pokrzyżowałoby plany „tylko” 14 proc. potencjalnych kredytobiorców (przy założeniu, że wymagany wkład własny wynosiłby 25 proc. wartości nieruchomości).

Ewentualne wprowadzenie wymogu wysokiego wkładu własnego uderzyłoby przede wszystkim w osoby młode, kupujące swoją pierwszą nieruchomość na własny użytek, często właśnie rozpoczynające kariery zawodowe i zakładające rodziny. 50-60-metrowe mieszkanie na warszawskim rynku pierwotnym kosztuje w przybliżeniu ok. 550 tysięcy zł. Nawet 20 proc. wkład własny to w tym przypadku 110 tys. zł. Młode osoby bez pomocy rodziny nie będą mogły sobie na to pozwolić, zwłaszcza, jeśli już wynajmują jakieś lokum. Odłożenie 100 tys. złotych w ciągu kilku lat w sytuacji, gdy miesięcznie za wynajem podobnego lokalu płaci się 1500-2000 złotych, dla wielu osób będzie barierą nie do przejścia – mówi Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A., autora i współorganizatora badań. O tej kwestii, jak również o problemie słabnącego kredytowania inwestycji mieszkaniowych przedstawiciele branży deweloperskiej i banków będą dyskutować podczas konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy 2008”, 19 listopada w warszawskim hotelu Marriott. Podczas tego wydarzenia będzie miała też swoją premierę druga edycja badań „Popyt i preferencje nabywców”, która pozwoli dokładnie ustalić, jakie zmiany zaszły na rynku w czasie ostatnich 12 miesięcy.
Nawet bez gróźb KNF deweloperzy mają w ostatnich miesiącach powody do zmartwień – wyśrubowane do granic możliwości ceny samoistnie spowodowały spadek popytu na mieszkania w całym kraju, pojawiły się pierwsze obniżki – w zależności od lokalizacji od kilku do kilkunastu procent. Początek obniżek zbiegł się z informacjami o krachu na rynku finansowym w USA i Europie Zachodniej, co doprowadziło wielu konsumentów, a zwłaszcza banki na skraj paniki. Nie czekając na nowe rekomendacje ze strony KNF, niektóre banki same zaczęły wprowadzać ograniczenia relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (tzw. Loan to Value, LtV). Na taki krok zdecydował się do niedawna chyba najbardziej liberalny Dom Bank (do 90 proc.). Millennium i BZ WBK też wprowadziły 90 proc. LtV dla kredytów we frankach szwajcarskich. Natomiast Santander Bank w sierpniu ograniczył maksymalne LtV dla kredytów we frankach aż do 65 proc.

Obostrzenie kryteriów przyznawania kredytów spowoduje jeszcze większy zastój na wtórnym i pierwotnym rynku nieruchomości, jeśli nie jego kompletne załamanie. Przy niewielkim popycie deweloperzy – zwłaszcza ci mniejsi i z niewielkim doświadczeniem, którzy niedawno rozpoczęli inwestycje – staną na skraju bankructwa. Kilka spektakularnych upadków firm deweloperskich spowoduje nie tylko straty banków, ale i spadek zaufania do całej branży i w konsekwencji – jeszcze niższy popyt.

Jednak poza tym, że banki udzielają obecnie więcej kredytów, niż pozyskują depozytów, póki co nie ma konkretnych przesłanek za wprowadzeniem kolejnych obostrzeń. Według Andrzeja Topińskiego, głównego ekonomisty Biura Informacji Kredytowej, w polskim systemie bankowym nie ma żadnych objawów kryzysu, a spłacalność kredytów wygląda dobrze, mamy jednak do czynienia z kryzysem zaufania. Według Topińskiego udział „złych kredytów” (z opóźnieniem w spłacie powyżej 30 dni) wynosi zaledwie 1,4 proc. Również kwota kredytów hipotecznych w stosunku do PKB, w porównaniu do światowych standardów, jest niewielka. Wynosi 12,5 proc., podczas gdy w Europie Zachodniej często przekracza 50 proc.