W powszechnej opinii brak popytu na mieszkania wynikający z wymogu posiadania wkładu własnego i usztywnienia procedur kredytowych powinien doprowadzić do wzrostu cen za wynajem. Osoby, których nie stać na kredyt, muszą gdzieś mieszkać, więc wynajem jest w ich przypadku jedyną alternatywą. Większy popyt przy niskiej podaży – zgodnie z regułami ekonomii – powinien zatem prowadzić do wzrostu cen. Zasada ta jest oczywiście poprawna, co widać zresztą po bardzo wysokich obecnie cenach najmu. Pamiętajmy jednak, że spadek cen nieruchomości doprowadzi do dużego wzrostu podaży wolnych mieszkań, a co za tym idzie, do spadku cen za wynajem. Zadziała prawo popytu i podaży.
Wzrost cen wynajmu występuje zawsze równolegle do wzrostu cen nieruchomości. Choć nie ma on aż tak gwałtownego charakteru, to jednak w okresie boomu gospodarczego jest czymś normalnym, czego dowodzą doświadczenia wielu innych krajów. Jest to naturalna konsekwencja – z rynku znika część mieszkań pod wynajem, swoje robi optymizm wynikający z wzrostu gospodarczego, wyższych zarobków, etc. Na samodzielne mieszkanie decydują się osoby, które w niekorzystnej sytuacji rynkowej zmuszone są mieszkać z rodziną, czy w gorszych, odleglejszych lokalizacjach. Kryzys na rynku kredytowym, połączony z gorszą koniunkturą sprawia, że poza cenami nieruchomości, spadają też ceny za wynajem. To efekt powrotu na rynek znacznej części mieszkań, na które nie znajdzie się kupiec.
Stabilność cen wywoławczych za mieszkania jest dla wielu osób argumentem przemawiającym za opinią, że na polskim rynku nieruchomości mamy stabilność i rynek kupującego. Jest to jednak tylko wrażenie. To efekt niedostosowania oczekiwań sprzedających do możliwości finansowych kupujących. Do niedawna mogli oni sprostać wygórowanym cenom, bo banki lekką ręką przyznawały kredyty na 100 i więcej procent nieruchomości. Obecnie faktyczny popyt został drastycznie ograniczony, co zresztą widać po bardzo małej liczbie przyznawanych w ostatnich tygodniach kredytów. W takiej sytuacji, jeśli komuś zależy na szybkiej sprzedaży lokalu, musi obniżyć cenę o 20-30 procent. W innym przypadku będzie musiał czekać ze sprzedażą kolejne tygodnie i miesiące, do tego bez gwarancji, że sytuacja się poprawi. Rozsądnie myślący inwestor, który ma mieszkanie na sprzedaż i nie musi się spieszyć ze finalizacją transakcji, może łatwo obliczyć, że jeśli warunkiem doprowadzenia do transakcji jest duża obniżka ceny, to znacznie lepszym rozwiązaniem może być dla niego wstrzymanie się na jakiś czas ze sprzedażą.
Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztowało niedawno 500 tysięcy złotych, a obniżka, która pozwoli je sprzedać ma wynieść 10%, to nasz właściciel musi się pogodzić z „utratą“ 50 tysięcy złotych. To dużo – bo jest to kwota pozwalająca chociażby na kupno nowego auta lub opłacenie czynszu w sprzedawanym mieszkaniu przez ponad 8 lat! Jasne jest zatem, że sprzedający tak niechętnie godzą się na jakąkolwiek obniżkę i wolą poczekać, by sprzedać po „swojej” cenie, niż ponosić tak dużą, chociaż wirtualną „stratę”. Dotyczy to zarówno właścicieli nowych, dopiero co wybudowanych nieruchomości, jak również starych klitek w 30 letnich mrówkowcach. Każdy woli przeczekać. To odpowiedź, dlaczego oficjalnie podawane ceny nieruchomości tak wolną spadają, a ceny transakcyjne są często niższe o 10 czy 20 procent.
Problem w tym, że nie wszyscy mogą czekać. Niektórzy muszą z różnych powodów szybko doprowadzić do transakcji. Są to na przykład deweloperzy, którzy pozostali z niesprzedanymi mieszkaniami, za które muszą płacić odsetki od kredytów, a także chociażby osoby, które dostały mieszkanie w spadku lub kupiły je kilka lat temu. Po obecnych wzrostach, opuszczenie ceny nawet o kilkanaście-kilkadziesiąt procent sprawia, że tacy właściciele i tak zarobią ogromne kwoty, nie do uzyskania na giełdzie czy bankowej lokacie. To z kolei działa na cały rynek nieruchomości, gdzie ceny kształtowane są przez ostatnie transakcje, a nie przez wyobrażenia sprzedających o cenach. Ci ostatni potrzebują nawet kilku lat okresu dostosowawczego, żeby zrezygnować ze swoich cenowych aspiracji. Po tym czasie, ze względu na inflację, te same 8 tysięcy za metr będzie warte już znacznie mniej. A jak można poradzić sobie z utratą wartości nieruchomości, a do tego uniknąć sytuacji ponoszenia kosztów utrzymywania mieszkania, na które nie można znaleźć kupca? To proste – wynajmując je.
Zła sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w dość szybkim czasie sprawi, że na rynku wynajmu pojawi się duża liczba mieszkań przeznaczonych tej pory na sprzedaż. Właścicielom nie opłacało się wynajmować ich wcześniej z kilku przyczyn: przede wszystkim dlatego, że wynajem wbrew pozorom jest na co dzień dość kłopotliwy. Wymaga płacenia podatków, przeprowadzania remontów, etc. W ostatnich kilkudziesięciu miesiącach, zamiast oddawać mieszkanie w wynajem, łatwiej było je po prostu trzymać puste i patrzeć, jak z dnia na dzień rośnie jego wartość. W odpowiednim momencie taka nieruchomość mogła być szybko sprzedana, co nie byłoby możliwe w przypadku mieszkania z najemcami. Nie oszukujmy się – do tej pory większość kupujących to inwestorzy krótkoterminowi. Widać to zresztą po masie ogłoszeń mieszkań na sprzedaż w standardzie deweloperskim. W momencie, kiedy ceny pójdą w dół, jedynym sposobem na przeczekanie tego okresu będzie wynajem. Tak postąpią również ci, którzy kupili mieszkania drożej, niż wynosi obecnie ich realna cena. W tym przypadku zmniejszy się po prostu miesięczna strata notowana na takiej „inwestycji”.
Pojawienie się większej liczby mieszkań pod wynajem doprowadzi do spadku jego kosztów. Co więcej, wpłynie nie tylko na dalszą obniżkę cen nieruchomości, ale także na wydłużenie okresu, w którym mieszkania będą taniały. Dlaczego? Wynajem stanie się po prostu znacznie tańszy niż kredyt na mieszkanie. W kolejnym okresie, nawet jeśli cena wynajmu wyrówna się pod względem wysokości rat, to na przeszkodzie wobec zakupu własnego mieszkania na kredyt będzie stawał chociażby wymagany wkład własny i zdolność kredytowa. W średnim okresie może to doprowadzić do pojawienia się na naszym rynku zupełnie nowej kategorii mieszkań – budowanych od razu z zamiarem długoterminowego wynajmu.
Obecnie nie ma żadnych możliwości, żeby wróciły czasy tanich i łatwo dostępnych kredytów. Rynek nieruchomości zmienia się na naszych oczach – obecna zmiana ma zupełnie inny charakter niż dotychczasowe. Pociągnie to za sobą również zmiany na rynku deweloperów, doradców finansowych, pośredników, czy w końcu – wielu firm związanych z rynkiem mieszkaniowym. Część z nich upadnie, inne zaś przystosują się do nowej sytuacji. Jasne jest bowiem, że przy wymaganym do kredytowania wkładzie własnym, klient nierzadko będzie musiał na niego oszczędzać przez kilka lat, a każdy dodatkowy koszt – chociażby związany z opłatami na agencję nieruchomości, będzie próbował w takiej sytuacji zminimalizować. Znacząco niższy dopływ chętnych na nowe mieszkania szybko doprowadzi zaś do obniżki cen nieruchomości, a w późniejszych latach do pojawienia się budownictwa czynszowego i znacząco niższej dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że sytuacja wróci do normy obserwowanej kilka-kilkanaście lat temu na Zachodzie. Przeciętny Polak powinien się z tego cieszyć. Tańszy, długoletni wynajem mieszkania nie będzie się specjalnie różnił od „wynajmowania” mieszkania od banku, przez kolejnych 40-50 lat. W ostatecznym rozrachunku dostęp do mieszkań będzie bowiem znacznie większy niż obecnie.
Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl
Wojciech Boczoń