Na mieszkanie można dziś pożyczyć najwięcej od szczytu hossy

449,9 tys. zł – tyle może w grudniu pożyczyć na mieszkanie trzyosobowa rodzina, która osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł netto – wynika z danych zebranych przez Lions House. Jest to najwyższy wynik w historii badania.

Ostatnie miesiące przyzwyczaiły nas do dobrych informacji na temat malejącego kosztu kredytu hipotecznego oraz rosnących możliwości zadłużania się w celu zakupu mieszkania. Grudniowe dane okazały się jednak pod tym względem rekordowe. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może dziś pożyczyć 449,9 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Założyliśmy też, że rodzina musiałaby zobowiązać się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także konieczne byłoby dokupienie dodatkowego ubezpieczenia.

Grudniowy wynik jest o 4,8 tys. zł wyższy niż przed miesiącem i 43,9 tys. zł wyższy niż przed rokiem. Co więcej jest to też najwyższy poziom zdolności kredytowej w historii badania (od 2009 r.). Niewykluczone, że więcej można było pożyczyć u szczytu hossy kredytowej z przełomu 2007 i 2008 r. Wtedy banki prowadziły bardziej ekspansywną politykę kredytową. Miało to odzwierciedlenie w mechanizmie szacowania zdolności kredytowej klienta. Nie działało wtedy ograniczenie, zgodnie z którym kredytobiorca nie może wydać na ratę więcej niż połowę wynagrodzenia.

Z wyższym kredytem mieszkanie większe o jeden pokój

Większe możliwości pożyczkowe przekładają się wprost na możliwości zakupowe Polaków. Za dodatkowe 43,9 tys. zł – o ile w ciągu roku wzrosła zdolność kredytowa modelowej rodziny – kupić można od 6 m kw. mieszkania w Warszawie do 13,1 m kw. w Katowicach. Mowa więc o wielkości odpowiadającej jednemu pokojowi. Pod uwagę wzięto przeciętną cenę transakcyjną mieszkania używanego, którą publikuje NBP za III kwartał.

Jeszcze bardziej imponujący jest fakt, że od sierpnia 2012 r. (czyli przed rozpoczęciem przez RPP serii obniżek stóp procentowych) możliwości pożyczkowe wzrosły o 92,9 tys. zł. Taka kwota wystarczyłaby nawet w Warszawie na zakup dodatkowych blisko 13 m kw. W Katowicach wynik byłby na poziomie prawie 28 m kw. Za dodatkową zdolność kredytową modelowa rodzina mogłaby sobie więc sprawić nawet spory pokój dzienny lub dodatkową kawalerkę, która na początku wynajmowana mogłaby w przyszłości pomóc dziecku usamodzielnić się.

Zmiany możliwości nabywczych
Lokalizacja	Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania*	Metraż możliwy do nabycia za 43,9 tys. zł	Metraż możliwy do nabycia za 92,9 tys. zł
Warszawa	7 332 zł	6,0	12,7
Kraków	5 937 zł	7,4	15,6
Poznań	4 976 zł	8,8	18,7
Wrocław	5 087 zł	8,6	18,3
Gdańsk	5 041 zł	8,7	18,4
Lublin	4 441 zł	9,9	20,9
Szczecin	3 715 zł	11,8	25,0
Bydgoszcz	3 416 zł	12,9	27,2
Łódź	3 420 zł	12,8	27,2
Katowice	3 339 zł	13,1	27,8
* Na podstawie danych NBP za III kw. 2014 r.

Przy zadłużaniu się każdy musi jednak uwzględnić, że jeśli nie za rok czy dwa, to za trzy lub cztery Rada Polityki Pieniężnej w końcu zacznie podwyższać stopy procentowe, co przełoży się na wyższą niż dziś ratę zaciąganego kredytu. Koniecznie trzeba ten czynnik uwzględnić przy wyliczaniu kwoty, jaką kredytobiorca chce pożyczyć.

Rata niższa o 68 zł

Bijąca rekordy zdolność kredytowa jest pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1408 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,8%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1476 zł, czyli była o 68 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

Przeciętna marża kredytowa

Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną jest od końca trzeciego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 449,9 tys. zł, czyli o 92,9 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 2%.

Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Lions House wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55% w sierpniu 2013 r. do 1,8% obecnie, a więc o 0,25 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,2 pkt. proc. Jak widać, wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych.

Pół miliona od trzech banków

Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? 3 banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych ( BNP Paribas Bank, Pekao Bank S.A. i Raiffeisen Polbank). Na drugim biegunie są: Alior Bank, Deutsche Bank, PKO BP i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie poniżej 400 tys. zł.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 5 tys. zł netto
Bank	Maksymalna kwota kredytu (3-os. rodzina)
Alior Bank	356 681 zł
Bank BPH*	450 000 zł
Bank Millennium	476 000 zł
Bank Pocztowy	434 071 zł
Bank BGŻ	418 981 zł
BNP Paribas Bank	501 563 zł
BOŚ Bank	453 500 zł
Bank Zachodni WBK	449 703 zł
Citi Handlowy	462 000 zł
Credit Agricole	417 957 zł
Deutsche Bank Polska	350 000 zł
Eurobank	473 169 zł
Getin Noble Bank	463 864 zł
ING Bank Śląski**	435 001 zł
mBank	389 601 zł
Bank Pekao S.A.	527 956 zł
PKO BP	347 350 zł
Raiffeisen Polbank	547 000 zł
Źródło: ankiety wysłane do banków na początku grudnia 2014 r.
Założenia: 3-osobowa rodzina o dochodzie 5000 zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w ratach równych z możliwie niskim wkładem własnym.
* kwota kredytu zawierająca kredytowane koszty (opłaty i prowizje)
** oferta „Niższa marża” z dodatkowym ubezpieczeniem – pakiet PREMIUM

Jedna obniżka wciąż prawdopodobna

Jak w najbliższym czasie może rozwijać się sytuacja na rynku kredytowym? Przy odpowiedzi na to pytania pomocne będą notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe (FRA). Te pozwalają odpowiedzieć na pytanie, jak zmieniać może się poziom stawki WIBOR, która jest ważnym składnikiem oprocentowania kredytów. 15 grudnia 2014 r. kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,88%, a więc wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (2,06% na dzień 15 grudnia 2014 r.). Jeszcze niżej wyceniana jest wysokość WIBOR 3M za 6 miesięcy – bo na 1,72%. Jeśli te prognozowane przez rynek zmiany WIBOR-u przeliczyć na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy może ona spaść z obecnych 1408 zł do 1350 zł. To oznacza, że rata może spaść o ok. 19,5 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat – o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości. Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,97%, a więc wciąż odrobinę niżej niż dziś. W powyżej przytoczonych notowań kontraktów terminowych można wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się jeszcze jednego cięcia stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.

Bartosz Turek, Lions Bank

Anna Olesiejuk, Lions House