Na mieszkanie z wyższej półki trzeba wyłożyć dwa razy więcej

W Warszawie prawie 800 tys. zł, a we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście niecałe 500 tysięcy – takie są średnie ceny transakcyjne mieszkań z wyższej półki. Lokale z tego segmentu są o połowę większe niż przeciętne „cztery kąty” oraz droższe od nich w przeliczeniu na metr.

Aby sprawdzić, ile kosztują i jakie mają metraże mieszkania z górnej półki, spośród transakcji przeprowadzonych przez Lion’s House i Home Broker w ostatnich 12 miesiącach, wyodrębniliśmy 10% tych, w przypadku których ceny były najwyższe. Pod uwagę wzięliśmy tylko transakcje na rynku wtórnym. W tak wyodrębnionym segmencie zawierają się nie tylko apartamenty, ale też inne mieszkania o ponadprzeciętnej cenie, a przy okazji metrażu i standardzie.

Lokale z tak zdefiniowanej „wyższej półki” są dwa razy droższe od średniej dla wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym w wybranych do analizy miastach. W Warszawie cena transakcyjna najdroższych lokali opiewa na 779 tysięcy. Jest to ponad dwukrotnie więcej niż średnia dla zwykłych „czterech kątów”, która w ostatnich 12 miesiącach wyniosła 366 tysięcy. Na drugim miejscu pod względem cen najdroższych lokali znalazło się Trójmiasta, co jest m.in. zasługą relatywnie drogich mieszkań w Sopocie. Ceny transakcyjne 10% najdrożej sprzedanych mieszkań wyniosły tam średnio 536 tys. zł (na całym rynku były to 252 tysiące). We Wrocławiu przeciętne ceny transakcyjne wyniosły odpowiednio 497 i 286 tys. zł, a w Krakowie 494 i 283 tysiące.

Z drugiej strony warto też zwrócić uwagę na wynik łódzki i katowicki. Tam także mieszkania z wyodrębnionego przez Home Broker i Lion’s House segmentu są przynajmniej dwukrotnie droższe niż wskazywałaby cała rynkowa średnia. Na wspomnianych dwóch rynkach sam poziom cen jest jednak relatywnie niski. W efekcie za lokal z drogiego segmentu trzeba zapłacić w Łodzi średnio 325, a w Katowicach 385 tys. zł, ale w segmencie 10% najwyższych cen transakcyjnych można też znaleźć te poniżej 300 tys. zł. Jednak już sama średnia 10% najdroższych mieszkań w Łodzi jest niższa od przeciętnej ceny na całym rynku warszawskim.

Charakterystyka rynku transakcji kupna-sprzedaży mieszkań droższych na tle średniej
Miasto	Ceny transakcyjne mieszkań		Ceny metra		Metraż mieszkań
	średnia	segment wyższy	średnia	segment wyższy	średnia	segment wyższy
Warszawa	366 066 zł	779 040 zł	7 949 zł	10 288 zł	45,9	77,2
Trójmiasto	252 279 zł	535 565 zł	5 356 zł	6 973 zł	46,7	73,9
Kraków	282 502 zł	494 000 zł	6 299 zł	7 126 zł	45,6	71,0
Lublin	232 960 zł	411 938 zł	4 855 zł	5 540 zł	48,0	75,7
Poznań	243 440 zł	402 759 zł	5 235 zł	6 049 zł	48,1	70,0
Wrocław	286 167 zł	496 500 zł	5 886 zł	6 270 zł	49,8	80,1
Katowice	175 846 zł	385 038 zł	3 408 zł	5 031 zł	50,6	79,1
Łódź	162 137 zł	324 545 zł	3 660 zł	4 834 zł	43,3	67,9
* Ostatni decyl – czyli 10% najdroższych sprzedanych mieszkań
Źródło: Dane Lions House i Home Broker o transakcjach zawartych w ostatnich 12 miesiącach

 

Metr z wyższej półki o jedną czwartą droższy

Wyższe ceny transakcyjne w segmencie najdroższych mieszkań są konsekwencją dwóch czynników – większego metrażu drogich lokali oraz samej ceny metra. Choć na całym rynku standardem jest, że im większe mieszkanie, tym niższa cena za metr, to w przypadku lokali z wyższej półki ta prawidłowość nie musi działać. Wynika to z wyższego standardu budynku i samego mieszkania oraz atrakcyjnej lokalizacji. W przypadku wyodrębnionych 10% najdroższych mieszkań, przeciętna cena metra kwadratowego jest o jedną czwartą większa od średniej dla całego rynku. Warto jednak w tym miejscu podkreślić, że przeciętny metraż w segmencie najdroższych mieszkań wyniósł 74,4 m kw. (47,3 m kw. dla całego rynku w ośmiu badanych miastach) zatem możemy tu mówić jedynie o podwyższonym standardzie, a nie o rynku apartamentowym. Warto jednocześnie zauważyć, że we wszystkich siedmiu badanych rynkach poza warszawskim, przeciętna cena metra mieszkania z wyższej półki jest niższa od średniej dla całego rynku w Warszawie.

Drogie mieszkania sprzedają się dłużej i z większymi rabatami

W wyodrębnionej przez nas części rynku trudne zadanie mają osoby, które chciałyby mieszkanie sprzedać. Nie powinno dziwić, że na drogie lokale trudniej znaleźć nabywcę. Na badanych rynkach zajmowało to w ostatnich 12 miesiącach średnio aż 246 dni, licząc od wystawienia oferty, do podpisania umowy ostatecznej. Jest to prawie dwa razy dłużej niż na całym rynku (135 dni). Sprzedający droższe lokale powinni się także liczyć z tym, że negocjacje ceny mogą być większe niż w przypadku przeciętnych „czterech kątów”. Średnia dla wszystkich transakcji z ostatnich 12 miesięcy mówi, że rabat udzielany przez sprzedających wyniósł 4%. Dla porównania w wyodrębnionym wyższym segmencie było to 4,5%. Niby różnica niewielka, ale w ujęciu kwotowym oznacza to 500 zł dodatkowego rabatu w przeliczeniu na 100 tys. zł wartości nieruchomości.

Charakterystyka rynku transakcji kupna-sprzedaży mieszkań droższych na tle średniej cd.
Miasto	Możliwości negocjacji cen		Długość procesu sprzedaży
	średnia	segment wyższy	średnia	segment wyższy
Warszawa	-3,5%	-3,8%	156	254
Trójmiasto	-4,1%	-4,4%	145	241
Kraków	-4,3%	-4,3%	141	228
Lublin	-4,1%	-3,0%	103	172
Poznań	-3,9%	-6,2%	134	354
Wrocław	-3,6%	-4,8%	156	301
Katowice	-4,2%	-4,3%	136	239
Łódź	-4,7%	-5,1%	113	181
* Ostatni decyl – czyli 10% najdroższych sprzedanych mieszkań
Źródło: Dane Home Broker i Lions House o transakcjach zawartych w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Lion’s House