W 2010 r. odnotowano wyraźną poprawę wyników na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce. Był to także rekordowy rok pod względem wielkości wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie. Ponadto optymizm wrócił na rynek najmu w sektorze handlowym oraz magazynowym – wynika z wiosennej edycji raportu Marketbeat przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield.
PROGNOZY NA ROK 2011:
Nieruchomości biurowe:
- w Warszawie – kontynuacja spadku poziomu pustostanów i wzrost czynszów,
- w miastach regionalnych – stabilizacja ilości pustostanów, rosnący popyt, stabilne czynsze.
Nieruchomości handlowe:
- w Warszawie – poziom pustostanów bliski 0%, trend wzrostowy czynszów,
- w miastach średniej wielkości – stabilizacja poziomu pustostanów i czynszów,
- w małych miastach – wzrost ilości pustostanów i spadek czynszów.
Nieruchomości magazynowe:
- w Warszawie – niewielki spadek poziomu pustostanów, stabilizacja popytu i stawek czynszu,
- w regionach – spadek ilości pustostanów (w I poł. 2011 r.), stabilizacja popytu i stawek czynszu.
Nieruchomości hotelowe:
- w całym kraju – wzrost podaży i obłożenia, stopniowy wzrost cen spowodowany wzrostem popytu.
Rynek inwestycyjny
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 2 mld EUR, co stanowi najwyższy wynik od okresu koniunktury z lat 2006-2007. Największą popularnością wśród inwestorów cieszył się sektor handlowy, na który przypadło ponad 50% całkowitego wolumenu transakcji. W sektorze biurowym zawarto ok. 32% wartości wszystkich transakcji, doskonały wynik osiągnął sektor magazynowy z łączną wartością transakcji na poziomie ok. 215 mln EUR (11%). Ubiegłoroczna wysoka aktywność powinna utrzymać się w 2011 r., co przełoży się na dalszą, choć najprawdopodobniej niewielką, kompresję stóp kapitalizacji. Udział polskich inwestorów na rynku jest nadal znikomy.
„Rynek inwestycyjny w 2010 r. przeżył wyraźne ożywienie. Po okresie stagnacji w 2009 r. inwestorzy zdecydowali się na nowe zakupy. Najbardziej poszukiwanymi obiektami były biura w centrum Warszawy, jednak ze względu na bardzo ograniczoną podaż tego typu nieruchomości przedsiębiorcy skupili się na pozyskiwaniu biurowców poza centrum (głównie na Mokotowie). Największy wolumen transakcji odnotowano w sektorze handlowym. Duży wpływ miała na to sprzedaż dwóch centrów handlowych w Warszawie – Arkadii i Wileńskiej. Zawarto również kilka transakcji w mniejszych miastach. Na ich przykładzie widać różnice cen w stosunku do najlepszych projektów w najlepszych lokalizacjach. Dosyć aktywni byli również inwestorzy w sektorze magazynowym, który zawsze był stosunkowo mało płynny. Głównie dzięki kilku transakcjom portfelowym zrealizowanym przez firmę Panattoni udało się osiągnąć wolumen ok. 215 mln EUR. Łączna wartość obrotów na rynku wyniosła ok. 2 mld EUR. Wydaje się, że kupujący i sprzedający znaleźli kompromisowy dla obydwu stron poziom cen, który oscyluje w granicach 7% stopy kapitalizacji. Jeśli w bieżącym roku ceny się nie zmienią, gotowość do zakupów powinna się utrzymać” – mówi Wojciech Pisz, Associate, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
Nieruchomości biurowe
Rok 2010 przyniósł znaczną poprawę na rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce. W Warszawie wynajęto łącznie 549.000 mkw., co stanowi wzrost w porównaniu do 2009 r. aż o 96%. Realna absorpcja powierzchni (popyt netto) wyniosła blisko 180.000 mkw., co jest wynikiem o 33% niższym niż w rekordowym 2008 r., ale o 55% wyższym względem 2009 r. Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, przy jednoczesnym wyraźnym zmniejszeniu ilości oddawanej powierzchni, doprowadził do znacznej dysproporcji między podażą a popytem. Spodziewany w 2011 r. dalszy spadek podaży będzie miał istotny wpływ na zmniejszenie ilości pustostanów oraz wzrost stawek czynszowych. Jeśli chodzi o miasta regionalne, największe zasoby znajdują się w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Na koniec 2010 r. wyniosły one 1.913.000 mkw. W lokalizacjach o znacznej nadpodaży powierzchni (np. Łodzi i Katowicach) przewidywana jest stabilizacja czynszów i wzrost popytu. W miastach o ograniczonej dostępności powierzchni oraz stabilnym popycie (np. we Wrocławiu) spodziewany jest umiarkowany wzrost stawek czynszowych. Spośród największych miast regionalnych lokalizacją o największych zasobach powierzchni oraz największej płynności transakcyjnej, wynikającej z silnego popytu wewnętrznego, pozostaje Kraków.
„Ubiegły rok okazał się rekordowy w historii rynku warszawskiego pod względem wielkości wynajętej powierzchni brutto, przebijając wynik z okresu boomu lat 2007-2008. Należy jednak podkreślić, że tak dobry rezultat jest po części efektem realizacji transakcji najmu wstrzymanych w roku 2009, zaś realna absorpcja powierzchni stanowiła 33% popytu brutto. W bieżącym roku powinna być znacznie wyższa. W 2010 r. największy udział w rynku stanowiły nowe umowy najmu (58,5%), natomiast 35,5% transakcji zostało zawartych w wyniku renegocjacji. Wyraźnie zwiększył się udział umów typu pre-let, który po gwałtownym spadku do 2% z końcem 2009 r. w roku 2010 wzrósł do poziomu 11,5%. Dalszy spadek dostępnej powierzchni będzie wpływał na wzrost stawek czynszowych w obiektach istniejących lub w trakcie budowy. Alternatywą dla najemców szukających oszczędności będą umowy typu pre-let w obiektach planowanych” – mówi Paulina Misiak, Partner, dyrektor ds. usług reprezentacji najemców w Dziale Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.
Nieruchomości handlowe
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomości handlowych wciąż odczuwalne były skutki globalnego kryzysu finansowego. Decyzje o wstrzymaniu znacznej liczby inwestycji podjęte pod koniec 2008 r. spowodowały, że w roku ubiegłym roczna podaż spadła do poziomu 560.000 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA), co stanowi jedynie 62% podaży z 2009 r. Większość ukończonych projektów była zlokalizowana w małych i średnich miastach, które w okresie koniunktury były postrzegane jako atrakcyjne obszary do lokowania inwestycji.
„Wśród obiektów otwartych w 2010 roku znalazły się projekty o różnorodnych formatach: ogromne regionalne centra handlowe (IKEA Port Łódź), hipermarkety z małymi galeriami sklepów (Tesco Warszawa) oraz mniejsze centra handlowe, w których głównymi najemcami są supermarket, kino i więksi najemcy z sektora mody, zlokalizowane w ścisłych centrach miast (Agora Bytom) bądź na ich obrzeżach (Galeria Mazovia Płock). Jednocześnie znacząco poprawiła się sytuacja na rynku najmu. Największą aktywność wykazywali główni najemcy z sektora mody. Sukces na rynku odniósł TK Maxx” – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.
Nieruchomości przemysłowo-magazynowe
Rok 2010 przyniósł znaczne ożywienie na rynku powierzchni magazynowych. Podaż wzrosła o ponad 300.000 mkw., całkowite zasoby na koniec 2010 r. wynosiły 6,5 mln mkw. Popyt wzrósł o blisko 86% w porównaniu do 2009 r. Nowe inwestycje realizowane są pod warunkiem zawarcia umów w formie pre-let, a wiele nowo powstających obiektów to projekty typu built-to-suit. Ilość pustostanów spadła prawie we wszystkich regionach. Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie.
„Popyt na powierzchnię magazynową przez cały 2010 r. był stosunkowo wysoki (ok. 350.000 mkw. w każdym kwartale), co zaowocowało rocznym wolumenem transakcji na poziomie 1.419.000 mkw. (wzrost o blisko 86% w porównaniu do 2009 r.). Nowe umowy najmu podpisano na 903.000 mkw., renegocjacje umów dotyczyły 516.000 mkw. powierzchni. Największy popyt utrzymał się w Warszawie (32% – większość transakcji zawarto w strefie podmiejskiej), na Górnym Śląsku (31%), a także w rejonie Polski Centralnej (13%). Podobnie jak w latach ubiegłych, zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszali przede wszystkim operatorzy logistyczni (ok. 38%) oraz sieci sklepów (14%)” – mówi Marek Skrzydlak, negocjator z Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Cushman & Wakefield.
Nieruchomości hotelowe
Sytuacja na rynku hotelowym w 2010 r. wyraźnie się poprawiła w porównaniu do roku poprzedniego. Jest to jednak efekt niskiego poziomu wyjściowego, w związku z czym nie można mówić o bardzo dobrym roku dla branży. Poprawa sytuacji była szczególnie widoczna w trzecim kwartale 2010 r., kiedy to poza podniesieniem się wskaźników obłożenia nastąpił również wzrost średnich cen (ADR). Chociaż dla klientów wciąż jednym z głównych czynników decydujących o wyborze hotelu była cena, znaczący wzrost popytu na usługi umożliwił podniesienie stawki za pokój.
„W 2011 r. można oczekiwać dalszego wzrostu koniunktury na rynku hotelowym. Czynnikiem pobudzającym popyt na usługi świadczone przez hotele powinno być przejęcie przez Polskę w drugiej połowie br. prezydencji w Unii Europejskiej. Pozytywny wpływ na sytuację branży hotelarskiej będzie miał także wzmożony ruch biznesowy związany z przygotowaniami do organizacji Euro 2012” – mówi Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych w Dziale Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.
—
„Marketbeat – Wiosna 2011” to raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Eksperci firmy poddali analizie polski rynek powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych i mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w roku 2010 r. Publikacja przedstawia także prognozy na najbliższe lata.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń