Rozwój budownictwa deweloperskiego w okolicach największych miast jest coraz bardziej widoczny. Inwestorzy muszą dopasować się do preferencji potencjalnych klientów. Wielu z nich chce mieszkać w powiatach graniczących z metropolią. Dane GUS-u wskazują, że to nie jest nowe zjawisko. Żywiołowy rozwój niektórych okolic podmiejskich był widoczny już na początku minionej dekady.
Przez 20 lat liczba ludności w pobliżu Poznania wzrosła o 49%
Główny Urząd Statystyczny niedawno zaktualizował swoje dane na temat liczby ludności w poszczególnych miastach i powiatach. Dzięki tym informacjom z Banku Danych Lokalnych możemy sprawdzić, jak przez 20 lat (1995 r. – 2014 r.) zmieniła się liczba mieszkańców w sześciu metropoliach oraz graniczących powiatach.
Po sprawdzeniu danych GUS-u okazuje się, że od 1995 r. do 2014 r. największy przyrost liczby ludności miał miejsce w powiecie poznańskim – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ten obszar okalający Poznań, obecnie ma o połowę więcej mieszkańców niż 20 lat temu (patrz poniższe zestawienie). Warto zwrócić uwagę, że od 1995 r. liczba osób mieszkających w Stolicy Wielkopolski zmniejszyła się o 6%. Poznań to metropolia, w której proces tzw. suburbanizacji jest najbardziej widoczny. Do przeprowadzki zachęca poznaniaków m.in. dość dobra infrastruktura w okolicach podmiejskich. Jej dalsza rozbudowa dodatkowo sprzyja suburbanizacji. Warto wspomnieć, że w drugim z analizowanych podokresów (lata 2005 – 2014), wzrost liczby ludności powiatu poznańskiego był jeszcze szybszy (patrz poniższa tabela).
Intensywny rozwój ludnościowy jest widoczny również w powiatach graniczących z czterema innymi miastami. Dane GUS-u wskazują, że od 1995 r. do 2014 r. wyraźnie zwiększyła się liczba mieszkańców w okolicach:
-
Warszawy (zmiana o 26,97%)
-
Krakowa (zmiana o 18,53%)
-
Wrocławia (zmiana o 23,59%)
-
Trójmiasta (zmiana o 28,21%)
W przypadku dwóch największych metropolii (Warszawy i Krakowa), niska dostępność metrażu dodatkowo wspomaga podmiejskie budownictwo. Na terenie Łodzi relacja między przeciętną pensją i kosztem zakupu 1 mkw. jest znacznie lepsza. Mimo tego wspomniane miasto przez 20 lat utraciło ponad 14% mieszkańców. Jedną z przyczyn był regres lokalnego przemysłu. W powiatach graniczących z Łodzią też ubyło ludności (spadek o 5,57%). Pod względem demograficznym najbardziej ucierpiał powiat łódzki wschodni. Przez 20 lat liczba jego mieszkańców zmniejszyła się prawie o jedną czwartą.
Okolice pięciu metropolii nadal będą przyciągały mieszkańców?
Ciekawych informacji na temat rozwoju obszarów podmiejskich dostarcza również najnowsza prognoza demograficzna GUS-u (patrz poniższy wykres). Według wspomnianej prognozy, od 2016 r. do 2035 r. liczba mieszkańców w badanych lokalizacjach zmieni się następująco:
-
Warszawa – (+1%)
-
powiaty graniczące z Warszawą – (+15%)
-
Kraków – (-3%)
-
powiaty graniczące z Krakowem – (+14%)
-
Łódź – (-17%)
-
powiaty graniczące z Łodzią – (-1%)
-
Wrocław – (-4%)
-
powiaty graniczące z Wrocławiem – (+19%)
-
Poznań – (-14%)
-
powiat graniczący z Poznaniem – (+29%)
-
Trójmiasto – (-7%)
-
powiaty graniczące z Trójmiastem – (+18%)
Prezentowane wyniki opierają się na założeniach przyjętych przez GUS. Jedno z nich przewiduje utrzymanie tempa migracji z miast do sąsiednich powiatów (na zbliżonym poziomie jak w latach 2010 – 2013). Jeżeli poznaniacy nadal będą tak chętnie osiedlać się pod miastem, to w 2035 r. powiat poznański pod względem liczby ludności wyprzedzi pobliską metropolię. Za 20 lat podobne zjawisko może dotyczyć Trójmiasta i przylegających powiatów (patrz poniższy wykres).
Władze miast i podmiejskich powiatów będą musiały zmierzyć się z nowymi problemami, nawet jeśli tempo suburbanizacji spadnie (np. po obniżce cen lokali w metropoliach). Trzeba pamiętać, że migracja ludności do strefy podmiejskiej wymusza rozbudowę dotychczasowej infrastruktury (np. dróg, ośrodków zdrowia oraz przedszkoli). Jest to szczególnie kontrowersyjny aspekt suburbanizacji, ponieważ niedaleka metropolia już posiada potrzebne obiekty oraz instytucje – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dlatego władze największych miast powinny dążyć do poprawy bezpieczeństwa i komfortu mieszkańców. Brak działań w tym zakresie może przyspieszyć migrację bardziej zamożnych osób do strefy podmiejskiej. Skutkiem opisywanego procesu będzie np. spadek wpływów podatkowych, które uzyskują duże miasta.
Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń