Polski rynek hipoteczny na tle Europy – mamy nadal dużo do nadrobienia

W Polsce brakuje od 1,2 do 1,5 miliona mieszkań. Biorąc pod uwagę średnią wielkość kredytu na poziomie 300 000 złotych, można powiedzieć, że potencjalna wartość rynku kredytów hipotecznych w Polsce waha się między 360 – 450 miliardów złotych.

Obecnie jest nadpodaż na rynku. Na przykład w samej Warszawie jest około 46 000 mieszkań na sprzedaż. Ta nadpodaż jest głównie skutkiem niedopasowania oferty deweloperów do popytu. Na rynku brakuje mieszkań w kategorii najbardziej poszukiwanej, czyli dwupokojowych o powierzchni 45 – 65 metrów kwadratowych. W 2010 oddano do użytku 135 835 mieszkań, co przekłada się na wartość rynku na poziomie 40,75 mld złotych. Dla roku 2011, ta wielkość minimalna zmieni się i wyniesie 42 mld złotych. Porównanie danych dotyczących rynku polskiego i innych krajów europejskich wskazuje, że Polacy w najbliższych latach powinni zaciągać nowe kredyty hipoteczne, aby nadrabiać dystans do reszty krajów Starego Kontynentu.

Warunki na rynku mieszkaniowym w innych krajach europejskich bardzo się różnią i zależą od wielu czynników. Istotny jest udział państwa w finansowaniu budowy mieszkań. W Niemczech ta wartość sięga nawet 45%, we Francji ponad 50%, a najmniej wynosi w Czechach i Wielkiej Brytanii, gdzie udział państwa jest minimalny i sięga kilku procent. Poza tym, w tych krajach, wartość rynku silnie zależy od czynnika demograficznego, jakim jest liczba młodych ludzi wchodzących na rynek pracy i zakładających rodziny.

W zachodnioeuropejskich krajach, ta liczba jest coraz mniejsza. Największa liczba młodych ludzi poszukujących mieszkań jest w Polsce i na Węgrzech. Kolejnym czynnikiem wpływającym na wartość rynku w krajach zachodnich jest wartość mieszkań. Na zachodzie ceny mieszkań są nawet czterokrotnie wyższe niż w Polsce.

– Polska ma najniższe wartości średniego kredytu hipotecznego w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, ale z najdłuższym okresem kredytowania w regionie. Wartość średniego kredytu hipotecznego w Polsce wynosi 55 300 EURO, natomiast w Niemczech 197 800 EURO, a w Szwecji 200 000 EURO. Typowy okres kredytowania w naszym kraju to 30 lat, we Francji standard to 20 lat, a w Szwecji aż 50 lat. – mówi Robert Pepłoński, Prezes Zarządu Domu Kredytowego Notus.

Kraje europejskie pod kątem relacji długu hipotecznego do PKB można podzielić  na trzy grupy. Pierwsza składa się z tych krajów, w których obciążenie jest bardzo wysokie, przekraczające 70%. Do tej grupy zalicza się Wielką Brytanię i Szwecję. Druga grupa krajów  posiada umiarkowane obciążenie hipoteczne wobec PKB, oscylujące w granicach 50%. Tutaj klasyfikują się Niemcy i Francja. Ostatnia grupa składa się z nowych krajów członkowskich UE (w tym Polska), w których obciążenie hipoteczne wobec PKB jest poniżej 40%.

Stosunek długu hipotecznego do PKB (w proc.)
 
Źródło: EMF, 2011r.

Stosunek długu hipotecznego do PKB wskazuje, do jakiego stopnia gospodarka poszczególnych krajów jest obciążona hipotekami. A zatem, ten wskaźnik jest ważny dla tych, którzy prowadzą politykę monetarną oraz dla  instytucji finansujących akcje kredytów hipotecznych. Prawie wszystkie kraje powinny dążyć do tego, aby ten stosunek nie przekraczał 50% PKB. W związku z tym, Szwecja i Wielka Brytania będą musiały na dłuższą metę doprowadzić do obniżenia tego wskaźnika. Warto zauważyć, że Wielka Brytania obniżyła nominał wartości udzielanych kredytów hipotecznych z ponad 160 mld EUR w 2006 do około 13 mld EUR w 2010r.

Z kolei, kraje takie jak Polska czy Węgry muszą zwiększyć akcje kredytowe albowiem mogą sobie pozwolić na to. Mało tego, w tych krajach występuje chroniczny brak mieszkań i popyt na te produkty pozostanie wysoki jeszcze przez wiele lat. Tym bardziej, że trzeba będzie w niedługim czasie remontować (a część nawet wyburzyć) mieszkania zbudowane w latach 70-tych ubiegłego stulecia z tzw. wielkiej płyty.

Stosunek długu hipotecznego do PKB – prognozy (w proc.)

	2010	2011	2012
Polska	18,6	19,4	20,2
Niemcy	49,3	50,9	52,0
Francja	38,6	39,4	40,1
Szwecja	86,5	90,0	92,4
Wielka Brytania	88,7	89,8	91,5

Źródło: Prognozy DK Notus na podstawie danych z różnych źródeł

Natomiast, ciekawe jaki będzie rozwój rynku hipotecznego w tych krajach gdzie ten wskaźnik jest w normie, czyli np. we Francji czy Niemczech. Te kraje prawdopodobnie będą miały problemy demograficzne charakteryzujące się spadkiem urodzeń. To może w długim okresie skutkować spadkiem zapotrzebowania na mieszkania.

Relacja długu hipotecznego w Polsce będzie wzrastać, ale do takich poziomów, które nie zagrażają gospodarce. Z kolei, sytuacja w Szwecji oraz Wielkiej Brytanii pokazuje, że zadłużenie hipoteczne osiąga niebezpieczne poziomy. To są poziomy zanotowane przed kryzysem z 2008r. Dalsze zadłużanie się w tych krajach może doprowadzić do kryzysu. Sytuacja w Polsce jest dokładnie odwrotna, gdzie ten udział długu hipotecznego powinien jeszcze wzrastać, po prostu po to żeby zaspokoić popyt na mieszkania.

Źródło: Dom Kredytowy Notus