Refinansowanie kredytu hipotecznego a ulga odsetkowa

Okazuje się, że zarówno jedno jak i drugie wyjście może dać wymierne korzyści. Wszystko zależy od tego na jakich warunkach został wzięty kredyt. Przykładowo dla kredytu złotówkowego wynoszącego 180 000 zł po uwzględnieniu ulgi odsetkowej, oprocentowanie jest niższe niż obecnie proponują banki w promocjach. W tej sytuacji bardziej opłacalne będzie skorzystanie z ulgi odsetkowej, a nie zmienianie kredytu na tańszy (refinansowanie). Przez okres 20 lat można zaoszczędzić nawet 98 000 zł. Tabela poniżej (trzecia kolumna) przedstawia szczegółowe informacje dotyczące korzyści z zastosowania ulgi odsetkowej. Zakładamy, że zaciągnęliśmy kredyt złotówkowy w wysokości 180 000 zł. Jego okres kredytowania trwa 30 lat, a oprocentowanie wynosi 8%.

Tabela 1

Źródło: obliczenia własne.

Zastosowanie ulgi odsetkowej jest zasadne w sytuacji, gdy mamy kredyt złotówkowy i nie przekracza on kwoty 200 000 zł. Im wyższa jednak kwota kredytu złotówkowego, tym zazwyczaj bardziej opłacalne staje się refinansowanie go. Dzieje się tak dlatego, że odsetki do zapłacenia od nowego kredytu są mniejsze niż odsetki od starego kredytu pomniejszone o kwotę ulgi odsetkowej. Wynika to po prostu z niższego oprocentowania nowego kredytu. Jeśli nowy kredyt jest niżej oprocentowany niż stary, to refinansowanie przyniesie oszczędności. Tabela poniżej ilustruje powyższe wnioski z założeniem, że tym razem mamy kredyt w wysokości 300 000 zł, okres kredytowania trwa 30 lat, a oprocentowanie wynosi 8%. Jak widać z kolumny trzeciej przy tak wysokim kredycie oprocentowanie po uwzględnieniu ulgi odsetkowej jest niekorzystne.

Tabela 2

Źródło: obliczenia własne

Tabela 3 przedstawia różne opcje dla kredytu wynoszącego 300 000 zł. Sformułowanie „tak” oznacza, że refinansowanie jest opłacalne i tym samym warto zrezygnować z ulgi odsetkowej. Słowo „nie” sugeruje, że refinansowanie w tym przypadku nie przyniesie korzyści finansowej. Zakładamy, że nowy kredyt będzie wzięty w tej samej walucie, co stary. Jeśli rozważamy refinansowanie kredytu złotówkowego na kredyt np. we frankach szwajcarskich, informacje o korzyściach ze zmiany takiego kredytu, znajdują się w tabeli 5.

Tabela 3

Źródło: obliczenia własne

Są jeszcze dwie możliwości. Pierwsza z nich to taka, że można refinansować kredyt złotówkowy na nowy kredyt w obcej walucie (np. we franku szwajcarskim). W niektórych wypadkach oferta taka będzie bardziej atrakcyjna od kredytu złotówkowego nawet z ulgą. Staje się to opłacalne, gdy kwota kredytu przekracza 200 000 zł. Albo druga opcja, kiedy mamy wzięty kredyt w obcej walucie i chcemy zamienić go na inną walutę. Wtedy oprócz niższego oprocentowania i wysokości raty należy wziąć pod uwagę również spread walutowy. Jest to różnica między kursem wypłaty kredytu a spłaty miesięcznych rat. Im niższa różnica, tym mniejsze koszty okołokredytowe. Jeżeli nowy bank proponuje kredyt z niższym oprocentowaniem i spread’em warto wtedy pomyśleć o zmianie kredytu i utracie prawa do ulgi odsetkowej. W obu tych przypadkach dobrym rozwiązaniem jest pozostawienie pierwotnego okresu kredytowania pomniejszonego o okres już spłacania kredytu. Czyli jeśli mieliśmy kredyt na 30 lat i spłacamy go już 5 lat, to nowy kredyt powinniśmy wziąć na 25 lat.

Tabela 4 zawiera obliczenia dla kredytu w wysokości 72 000 CHF (równowartość 180 000 zł), okres kredytowania trwa 30 lat, a oprocentowanie wynosi 6%. Wykorzystując ulgę odsetkową otrzymujemy niższe oprocentowanie kredytu, czyli mniejsze odsetki do zapłacenia od niego.

Tabela 4

Źródło: obliczenia własne

Gdy kredyt hipoteczny jest większy niż dopuszczalny poziom w uldze odsetkowej, to decyzja o zamianie kredytu nie jest już tak prosta. Korzyści finansowe po refinansowaniu kredytu zależą od oprocentowania nowego kredytu oraz progu podatkowego. Dla kredytu w wysokości 300 000 zł warto rozważyć zamianę kredytu, gdy różnica w oprocentowaniu między starym a nowym kredytem wynosi przynajmniej 1,5%. Tabela poniżej zawiera obliczenia dla kredytu w wysokości 125 000 CHF (równowartość 300 000 zł), okres kredytowania trwa 30 lat, a oprocentowanie 6%. Podobnie jak w przypadku kredytu złotówkowego, sformułowanie „tak” oznacza, że zmiana kredytu jest opłacalna. Słowo „nie” sugeruje, mniejsze korzyści z refinansowania kredytu niż skorzystania z ulgi odsetkowej.

Tabela 5

Źródło: obliczenia własne

Refinansowanie kredytu w celu zmniejszenia kosztów, z jednoczesną utratą uprawa do ulgi odsetkowej należy więc dobrze przemyśleć. Decyzja musi uwzględniać takie czynniki jak: wysokość kredytu, oprocentowanie, ryzyko kursowe, próg podatkowy oraz wysokość podatku jaki płaci kredytobiorca.

* Przyjęto kurs wypłaty 1 CHF = 2,5 PLN oraz kurs spłaty miesięcznej raty 1 CHF = 2,7 PLN. Założono, że przez cały okres kredytowania oprocentowanie nie ulega zmianie oraz kurs CHF jest stały.

** Przyjęto, że stawka podatkowa (19%, 30%, 40%) obowiązuj przez cały okres kredytowania.