Kredyty hipoteczne w euro zdobędą popularność w przyszłym roku, zwłaszcza w jego drugiej połowie. Oprocentowanie lokat przejściowo się obniży, ale za rok będzie takie jak dziś. Ceny mieszkań czeka stabilizacja lub powolny spadek, a giełda…
Przyszły rok w podstawowym scenariuszu przyniesie dalszą poprawę w gospodarce, choć na tyle powolną, że przez kilka pierwszych miesięcy oferta banków będzie zmieniała się powoli. Dopiero w drugim kwartale roku dynamika zmian nabierze szybszego charakteru. Kapitał pozostanie drogi ponieważ do rywalizacji o płynność silniej niż kiedykolwiek w historii włączą się rządy emitując rekordowe pakiety obligacji. Jednocześnie oczekujemy jednak napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski po blisko dwuletniej przerwie i większych inwestycji ze strony przedsiębiorstw. Wpłynie to na ustabilizowanie sytuacji na rynku pracy i ośmieli banki do zwiększenia akcji kredytowej przy stabilniejszych notowaniach złotego. Ewentualny nawrót kryzysu na światowe rynki finansowe przekreśli te perspektywy w całości lub dużej ich części. Czynnikiem ryzyka o charakterze systemowym jest kondycja naszego sektora finansów publicznych, która pozostaje słaba, a jej jedyną zaletę da się podsumować w trzech słowach – inni mają gorzej.
Kredyty hipoteczne: Euro zdobędzie zwolenników
Marcin Krasoń, Emil Szweda
W 2009 roku przebojem okazały się kredyty oferowane w ramach programu „Rodzina na Swoim”. W pierwszej części roku program utrzyma, a być może nawet powiększy swój udział w rynku, zwłaszcza na krótko przed wprowadzeniem planowanych w nim zmian (zawężenie oferty do rynku pierwotnego), co będzie impulsem do szybszego podejmowania decyzji o zakupie mieszkań na rynku wtórnym w ramach RnS. Jednak już od II kwartału spodziewamy się spadku limitów cenowych obowiązujących w programie, co w dużym stopniu utrudni korzystanie z niego.
W jego miejsce Polacy coraz szerzej korzystać będą z kredytów w euro, czemu paradoksalnie może pomóc wprowadzenie rekomendacji T, w której Komisja Nadzoru Finansowego domaga się, by łączny poziom wydatków na zobowiązania finansowe nie przekraczał 50 proc. dochodów kredytobiorcy. Raty kredytów w euro są o 20-25 proc. niższe niż kredytów złotowych (dla kredytów 30-letnich), więc z ich pomocą łatwiej będzie spełnić ten warunek (pamiętając o ograniczeniach wynikających z rekomendacji S). Dotyczy to jednak tylko osób o wysokich dochodach. Również oczekiwana dalsza poprawa lub choćby ustabilizowanie notowań złotego sprawią, że kredytobiorcy łaskawszym okiem spojrzą na tego rodzaju kredyty.
Marże kredytów będą w dalszym ciągu spadały. Oczekujemy, że średnia marża ustabilizuje się na poziomie 2 pkt proc. dla kredytów złotowych i w okolice 3 pkt proc. dla kredytów w euro (poniżej tych poziomów dla kredytów o wysokim wkładzie własnym i powyżej o niskim wkładzie) już w II kwartale. Stanie się tak dlatego, że rosnące współczynniki wypłacalności banków skłonią je do podejmowania bardziej ryzykownych decyzji – zgromadzony kapitał będzie musiał być zatrudniony do pracy. Istnieje jednak niebezpieczeństwo, że część banków spożytkuje zapasy kapitału na wypłatę dywidendy, co spowolniłoby proces obniżania marż kredytowych. Spadek marż będzie też hamowany przez znaczne emisje długu ze strony skarbu państwa (ponieważ oprocentowanie kredytów nie może spaść poniżej oprocentowania obligacji skarbowych). Banki nie zaryzykują też głębszego cięcia marż mając w pamięci koszty takich działań podjętych w latach 2006-2008. Incydentalnie marże mogą być jednak obniżane nawet poniżej 1 pkt proc., dla klientów korzystających z innych usług banków (wysokomarżowych produktów inwestycyjnych).
Niestety, oprocentowanie kredytów nie spadnie mimo obniżki marż. Już w połowie roku możliwe są decyzje o podwyżkach stóp procentowych podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej. Wzrost stóp zbilansuje spadek marż i w efekcie oprocentowanie nowych kredytów złotowych będzie za rok o tej porze tak samo wysokie jak obecnie. Również ze strony ECB należy oczekiwać podobnego ruchu – z podobnym skutkiem dla kredytobiorców.
Oczekujemy, że rynek pracy ustabilizuje się, ale dochody nie będą rosły realnie jeszcze przez dłuższy czas (wykraczający poza 2010 r.). Pamiętając o tym, że i bez stagnacji na rynku pracy popyt na mieszkania byłby niższy niż w rekordowych latach 2007-2008, oczekujemy że liczba udzielonych kredytów hipotecznych będzie nieznacznie tylko wyższa niż w 2009 roku. Wzrost będzie wynikał głównie z efektu niskiej bazy – rynek w I kwartale 2010 r. będzie porównywany do rynku z I kwartału 2009 r., kiedy był on ogłuszony skutkami kryzysu finansowego. Spodziewamy się, że liczba udzielonych kredytów hipotecznych wyniesie 190-200 tys. sztuk (wobec 170 tys. prognozowanych przez nas na 2009 rok – szacunek dla piętnastu największych polskich banków).
Kryteria udzielania kredytów hipotecznych pozostaną tak samo restrykcyjne jak obecnie, a ewentualne wprowadzenie rekomendacji T może je dodatkowo zaostrzyć.
Lokaty: Będzie trudniej o dobrą ofertę
Mateusz Ostrowski
W pierwszej połowie roku coraz trudniej będzie znaleźć korzystną ofertę zdeponowania środków, ponieważ płynność sektora bankowego znacząco poprawiła się w ostatnich miesiącach i instytucje nie toczą już wojen depozytowych. Banki będą więc nieznacznie obniżać oprocentowanie depozytów. Ich sprzymierzeńcem okaże się spadająca do połowy roku inflacja, która pozwoli na usprawiedliwienie obniżek oprocentowania depozytów zwłaszcza w II kwartale. Spadki oprocentowania lokat nie będą jednak znaczące, co również jest owocem wojny na lokaty obserwowanej pod koniec 2008 roku i na początku 2009. Wiele z promocyjnych lokat będzie wygasać na początku 2010 roku, a banki będą starały się zachęcić depozytariuszy do pozostawienia pieniędzy u siebie. Nie będzie to łatwe zadanie w sytuacji, gdy rosnącą siłę przyciągania prezentują fundusze inwestycyjne dzięki osiąganym stopom zwrotu z inwestycji giełdowych. Utrzymanie oprocentowania lokat na obecnym poziomie przez pierwsze miesiące 2010 r. oznacza jednak wysokie koszty odsetkowe (oprocentowanie lokat przewyższa obecnie stopy WIBOR), co banki spróbują sobie zrekompensować w drugiej połowie roku, opóźniając decyzje o podnoszeniu oprocentowania depozytów w reakcji na działania Rady Polityki Pieniężnej. Niemniej w końcówce roku oprocentowanie depozytów powinno powrócić do poziomów obserwowanych obecnie.
Kredyty gotówkowe: Na dowód nie wrócą
Mateusz Ostrowski
W pierwszych miesiącach roku stopa bezrobocia będzie sezonowo rosła, a ewentualne nowe inwestycje nie przełożą się na poprawę sytuacji na rynku pracy szybciej niż w końcówce przyszłego roku. Stąd banki nadal będą ostrożnie kalkulowały ryzyko udzielania kredytów konsumpcyjnych. Dodatkowo wdrożenie rekomendacji T może znacząco utrudnić ich udzielanie osobom o bezwzględnie niskich dochodach (emerytom, rencistom, słabiej zarabiającym pracownikom). Ceny kredytów gotówkowych już obecnie są wysokie, dlatego dalszy wzrost oprocentowania może nie nastąpić do czasu poniesienia stóp procentowych przez RPP (ze względu na regulacje ustawy antylichwiarskiej, uzależniającej maksymalne oprocentowanie kredytu od lombardowej stopy procentowej Narodowego Banku Polskiego). Należy liczyć się z zaostrzonymi kryteriami udzielania tego rodzaju kredytów przez dłuższy czas, a to oznacza bardziej wnikliwe badanie zdolności klientów do regulowania zobowiązań. Z całą pewnością dowód osobisty nie wystarczy już do otrzymania pożyczki dla klientów „z ulicy”.
Fundusze inwestycyjne: Napłynie osiem miliardów
Bernard Waszczyk
Dobre wyniki funduszy inwestycyjnych z ostatnich miesięcy zostaną zauważone także przez specjalistów od marketingu zatrudnionych w TFI. Pole do popisu w kampaniach reklamowych mają otwarte co najmniej do połowy lutego, kiedy indeksy giełdowe wyznaczyły – jak na razie – dołek bessy. WIG20 oddalił się prawie o 100 proc. od tego poziomu, zatem stopy zwrotu w skali 12-miesięcy będą zapewne rosły, nawet jeśli ceny akcji „tylko” utrzymają obecne poziomy. Będzie to znakomitą zachętą dla starych i nowych klientów funduszy, by zwiększyć poziom inwestycji w funduszach inwestycyjnych.
TFI zwiększą budżety reklamowe zdając sobie sprawę, że właśnie teraz mogą pozyskać klientów o długoterminowej perspektywie inwestycyjnej – na kilka lat przed osiągnięciem szczytu cyklu gospodarczego. Nie można wykluczyć, że walka o pozyskanie klientów rozegra się nie tylko na ekranach telewizorów, ale także na poziomie opłat za zarządzanie, co byłoby niezwykle pożądanym i ze wszech miar usprawiedliwionym działaniem.
Problem z pozyskiwaniem do funduszy polegać będzie na słabości rynku pracy i realnie kurczących się dochodach ludności, co oznacza narastające problemy z utrzymaniem stopy życiowej. Oszczędności i inwestycje mogą być trudne do przeprowadzenia z punktu widzenia gospodarstw domowych. Dlatego poziom wpłat w całym roku nie będzie zbyt wysoki. Szacuję, że do TFI w 2010 r. napłynie 6-8 mld PLN nowych środków.
Giełda: Okazje już były
Łukasz Wróbel
Napływ nowych środków do TFI nie wystarczy samoistnie do podtrzymania koniunktury na rynku akcji. Trwający niemal od roku trend wzrostowy dojrzewa do korekty, która może wiązać się np. z niewystarczająco szybkim wzrostem zysków przedsiębiorstw w stosunku do oczekiwań inwestorów. Co prawda okres kryzysu wiele z nich wykorzystało do ograniczenia kosztów, co powinno pozytywnie odbić się na wzroście rentowności, jednak drugim warunkiem tego równania jest wyraźne przyspieszenie wzrostu gospodarczego i poziomu przychodów spółek. Wzrost PKB na poziomie 2-2,5 proc. jest już – moim zdaniem – uwzględniony w cenach akcji.
Hamulcem wstrzymującym hossę może być także wysyp dużych ofert publicznych. Polkomtel, Enea, GPW, drugi pakiet akcji PGE – to tylko niektóre z dużych projektów, które wymagać będą zmobilizowania znaczących ilości kapitału.
Stałym czynnikiem ryzyka jest też pojawienie się nowych informacji dotyczących czy to kłopotów finansów publicznych w poszczególnych krajach (vide Grecja), czy też mniej lub bardziej spektakularnych bankructw jako odłożony efekt niedawnego (?) kryzysu.
W 2010 r. rynki akcji wchodzą z dojrzałą fazą hossy, co oznacza z jednej strony, że coraz trudniej będzie o okazje takie jak na jej początku, a z drugiej, że rośnie ryzyko znaczącej korekty trendu. Wytypowanie poziomu indeksów, na którym zakończymy rok 2010 r. jest niemożliwe, a wyznaczenie zakresu wahań między 2-3 tys. punktów dla WIG20 (bez gwarancji, że przedział ten nie zostanie opuszczony) nikogo nie satysfakcjonuje. Dlatego takiej prognozy nie będzie. Rynki akcji mogą rosnąć tak długo, jak długo Fed nie zasygnalizuje gotowości do podnoszenia stóp procentowych, co ukróciłoby dolarowy carry-trade, na którym obecnie opiera się globalna hossa. Względnie rynek może skorygować się sam znacznie wcześniej, jeśli inwestorzy pozwolą na silne wzrosty w krótkim okresie.
Mieszkania: Podaż nie pozwoli na wzrost cen
Emil Szweda
Zakładana powolna poprawa PKB, rynku pracy i dostępności kredytów to zbyt mało, by oczekiwać wzrostu cen mieszkań, nawet jeśli do tej litanii dołączyć argumenty o zmniejszającej się podaży nowych mieszkań ze strony deweloperów. Obecna podaż zaspokaja popyt na mniej więcej
18-24 miesięcy, przy założeniu utrzymania obecnych cen.
Nie oznacza to jednak, że ceny mogą wyłącznie spadać, choć taki scenariusz należy brać pod uwagę. W optymistycznym scenariuszu, zmiany cen będą miały charakter ewolucyjny – powolny, w miarę jak na rynek będą wchodziły oferty nowych, tańszych (bo taniej budowanych) mieszkań, średnie ceny mogą się stopniowo obniżać.
W wariancie pesymistycznym do przyspieszenia spadku cen rękę przyłożą banki, które stracą cierpliwość do deweloperów, którzy mimo słabej sprzedaży, nie decydują się na obniżki cen licząc na kolejne „zrolowanie” kredytów bankowych. Postawa branży bankowej, o ile banki będą domagać się spłaty udzielonych kredytów od deweloperów, może mieć istotny wpływ na zachowanie się cen mieszkań w przyszłym roku (w szczególności w pierwszej połowie roku). W tej chwili brak jakichkolwiek sygnałów przemawiających za realizacją tak czarnego scenariusza. Przeciwnie – banki otwarcie deklarują, że są w stanie prolongować terminy spłat kredytów deweloperskich nie ingerując bezpośrednio w strategie cenowe swoich klientów. Niemniej, rolowane kredyty będą droższe od tych udzielonych dwa-trzy lata temu, dlatego sam fakt poniesienia dodatkowych kosztów finansowych może skłonić deweloperów do obniżania cen.
Dostosowaniu ulec powinny w szczególności ceny mieszkań dużych (powyżej 80m2), które sprzedają się najsłabiej. Kupujący mają dla nich dobrą alternatywę w postaci domów na peryferiach miast i sądząc z danych GUS, skwapliwie z tej możliwości korzystają (obecnie na jedno budowane mieszkanie przypadają dwie budowy domów jednorodzinnych). W tym kontekście powstaje coraz większa grupa inwestorów, dla których ceny mieszkań przestają mieć znaczenie, a ważniejsze stają się ceny działek i materiałów budowlanych.
Reasumując – nie należy spodziewać się wzrostu cen mieszkań w 2010 r. Nawet znacząca poprawa warunków gospodarczych nie jest w stanie zmienić tego obrazu rzeczy, ponieważ banki nie są przygotowane do wzrostu liczby kredytów o więcej niż 10-15 proc. rocznie. Posiadają bowiem zbyt słabą bazę depozytową, a możliwość sekurytyzacji aktywów czy wystawiania listów zastawnych wciąż pozostaje w sferze teorii niż praktyki rynkowej. Na rynku wciąż przeważa podaż, a jakikolwiek wyższe ceny mogą ją dodatkowo zwiększyć ze strony inwestorów indywidualnych, którzy zdecydowali się przeczekać okres słabszej koniunktury. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się być utrzymanie obecnego poziomu cen przez kolejny rok.
Dział analiz Open Finance
Źródło: Open Finance
