Ubiegły rok był rokiem bardzo udanym dla deweloperów, szczególnie w dużych miastach. Zagadką pozostaje, jaki jest wpływ ograniczeń w dostępie do kredytów na popyt na mieszkania.
Ubiegły rok był dla polskiego rynku mieszkaniowego jednym z najlepszych w historii. Według raportu firmy REAS sprzedaż w największych miastach: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi wyniosła 43 tys. mieszkań i była 20 proc. większa niż w 2007 i 2013 roku dotychczas rekordowych pod tym względem. Na rynek wprowadzono ponad 47,5 tys. nowych mieszkań, dwa razy więcej niż rok wcześniej, jednak trochę mniej niż w rekordowym 2007 roku, kiedy to na sprzedaż wystawiono ponad 54 tys. nowych mieszkań.
Z danych publikowanych przez GUS wynika, że rynek mieszkaniowy utrzymuje wyraźny trend wzrostowy. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła w lutym do niemal 15 tys. W rekordowych latach 2007-2008 rozpoczynano średnio budowę ok. 16 tys. mieszkań miesięcznie – nie jesteśmy więc daleko od tego poziomu.
Odzwierciedleniem dobrych danych z rynku są dobre wyniki finansowe spółek deweloperskich, dla których był to zdecydowanie najlepszy rok w historii. Liderem była spółka Robyg, która sprzedała 2118 mieszkań, o 22 proc. więcej niż w 2013 roku. Zysk netto wyniósł 46,5 mln zł w porównaniu do 28,7 mln rok wcześniej. Także Dom Development może mówić o udanym roku – sprzedaż na poziomie 1889 mieszkań dała tej spółce drugie miejsce. Natomiast zysk netto był wyższy niż zysk Robygu i wyniósł blisko 56 mln zł, choć w porównaniu z 2013 rokiem jest to wzrost jedynie o 2,6 proc. Najbardziej spektakularny, bo 127 proc. wzrost liczby sprzedanych mieszkań zanotował Budimex Nieruchomości. Spółka ta sprzedała w 2014 roku 1685 mieszkań, co uplasowało ją na trzecim miejscu.
Ważnym motorem tych wzrostów był z pewnością niski poziom stóp procentowych, które od października 2013 roku spadły o 3,5 pkt. Bazowe – z 4 do 1,5 proc. obecnie. Niskie stopy pozytywnie wpływają na rynek mieszkaniowy w dwojaki sposób. Po pierwsze, z powodu taniego kredytu zachęcają do inwestowania w nieruchomości. Po drugie powodują, że mieszkania stają się alternatywą dla zakładania lokat, które w środowisku niskich stóp procentowych dają niską stopę zwrotu. Jednak jak wynika z raportu firmy Emmerson, wzrost zdolności kredytowej kupujących nie przyniósł zwiększonej akcji kredytowej. Według raportu znaczny wpływ na zwiększenie transakcji na rynku pierwotnym miał wzrost liczby zakupów za gotówkę.
Z drugiej strony uważa się, że znaczący wpływ na dobre wyniki rynku mieszkaniowego miał wprowadzony na początku 2014 roku rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM) ułatwiający dostęp do kredytu ludziom do 35. roku życia. Firma REAS szacuje, że udział nabywców nowych mieszkań, którzy korzystają z tego programu, wynosi od 11 do 27 proc. Podkreśla jednak, że wpływ na rynek mógł być nawet dwukrotnie większy, co argumentuje wpływem jaki rządowy program ma na ceny mieszkań. Wpływ MdM-u na rynek docenia też Zbigniew Okoński, prezes jednego z największych polskich deweloperów – spółki Robyg. Uważa on, że program rządowy daje około 10- 15 proc. wszystkich zakupów mieszkań.
Udany 2014 rok sprawia, że spółki deweloperskie z optymizmem patrzą w przyszłość, choć ten rok na pewno nie będzie rokiem łatwym. Wszystko za sprawą zmian, jakie niesie za sobą wdrażana od początku 2014 roku Rekomendacja „S” Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Zakłada ona stopniowe zaostrzanie zasad przyznawania kredytów hipotecznych. Co roku wymagany minimalny wkład własny będzie zwiększany o 5 pkt. procentowych, aż do 2017 roku, kiedy wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. To może ograniczyć popyt na kredyt, a przez to popyt na nowe mieszkania. Z danych NBP wynika, że roczna dynamika zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych w złotych maleje i jest najniższa od 2009 r.
Deweloperzy przekonują, że skoro wprowadzenie wymaganego wkładu własnego w wysokości 5 proc. nie spowodowało zaburzeń na rynku mieszkaniowym w 2014 r., to wzrost do 10 proc. także nie wpłynie na ten rynek negatywnie. Swoje pozytywne prognozy argumentują także nadzieją na usprawnienie programu rządowego MdM, głównie w postaci podwyższenia limitów cenowych. Na przykład w Warszawie, gdzie średnia cena mieszkania to około 7 tys. za metr kwadratowy, limit cenowy wynosi 6,5 tys. zł. Czy jednak to wystarczy, by złagodzić skutki rekomendacji „S”? Zobaczymy.
Nawet gdyby popyt na kredyt wśród gospodarstw domowych spadł, to wcale nie musi to być zjawisko negatywne. Taka sytuacja może bowiem doprowadzić do szybkiego rozwoju rynku najmu mieszkań. Pamiętajmy, że w krajach najbogatszych ludzie wynajmujący mieszkanie stanowią kilkadziesiąt proc. społeczeństwa. W Europie 30 proc. ludzi mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, a w krajach Starej Unii aż 34 proc. Dla porównania – w Polsce ten odsetek wynosi kilka procent i jest jednym z najniższych w Europie.
Jan Konczewski
FM Bank PBP
Wojciech Boczoń
