Wszystko, co musisz wiedzieć na temat umowy najmu

Już niebawem ponad dwa miliony studentów rozpocznie kolejny rok nauki. Wielu z nich po raz pierwszy stanie przed wyzwaniem poszukiwania lokum na wynajem. Niestety, stereotypy i złe doświadczenia związane z wynajmowaniem mieszkań studentom wciąż biorą górę i właściciele z dystansem patrzą na najemców-studentów. Warto jednak nadmienić, że bardzo często nie szanuje się również podstawowych praw lokatorów.

Dlaczego warto podpisać umowę najmu?

Najczęściej problemy podczas wynajmu wynikają z faktu niezawarcia umowy. W ankiecie przeprowadzonej przez portal Szybko.pl i Metrohouse, ponad 200-stu studiujących respondentów odpowiadało na pytania: czy podpisują umowę, co według nich powinno się w niej znaleźć oraz z jakim negatywnym zachowaniem ze strony wynajmującego się spotkali.

Z badań wynika, że na chwilę obecną około 23% studentów nie podpisuje umowy najmu. To informacja o tyle dobra, że jeszcze przed czterema laty osób deklarujących brak takiej umowy było aż 44%. Wśród studentów pytanych, o to dlaczego nie podpisują umowy, prawie połowa odpowiedziała, że dzięki temu płaci mniejszy czynsz, natomiast aż 28% zaznaczyło odpowiedź ponieważ mam zaufanie do właściciela”. Czy wynajmujący bez umowy mają świadomość jakie prawa tracą? Osoba wynajmująca, nie podpisując umowy, pozbawia się praw najemcy i tym samym może być w każdym momencie eksmitowana, bez zachowania okresu wypowiedzenia, bez zwrotu kaucji, co oznacza, że z dnia na dzień zostaje bez dachu nad głową i środków na poszukiwanie nowego lokum.

Czy student wie, co powinno się znaleźć w umowie najmu?

Podczas zawierania umowy najmu warto być dobrze poinformowanym i posiadać możliwie pełną wiedzę. Prawidłowo sporządzona umowa pozwala na spokojne korzystanie z wynajmowanego mieszkania oraz bezkonfliktowe rozstanie się z właścicielem po jej rozwiązaniu. Niestety, wielu studentów po prostu nie ma świadomości tego, co w takim dokumencie powinno się znaleźć. Około 30% ankietowanych nie wiedziało, że w umowie najmu powinna być zawarta informacja na temat okresu wypowiedzenia, a ponad 47% nie miało pojęcia o tym, że do umowy właściciel powinien dodać aneks na temat stanu liczników przed wprowadzeniem. Poniżej prezentujemy zakres danych, które powinna zawierać prawidłowo sporządzona umowa najmu.

Umowa najmu powinna zawierać:

• Dane stron umowy wraz z numerami dowodów osobistych, PESEL i NIP
• Dokładne informacje o przedmiocie najmu (adres, powierzchnia)
• Dane o prawie własności przysługującym wynajmującemu (jako załącznik kopia aktu notarialnego + aktualny odpis z księgi wieczystej)
• Wysokość czynszu. Przez czynsz zazwyczaj rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą tu jeszcze opłaty wynikające z bieżącej eksploatacji, które pokrywane są z kieszeni najemcy (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka, itd.).
• Czas najmu i okres wypowiedzenia. Należy pamiętać, że podpisując umowę na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia stosuje się terminy ustawowe.
• Terminy i sposób płatności czynszu, który zazwyczaj regulowany jest „z góry”. Najczęściej stosowany jest miesięczny cykl płatności
• Do umowy można dodać dodatkowy załącznik, który będzie zawierał spis pozostawionych urządzeń AGD i RTV, mebli oraz np. opis stanu sanitariatów, stolarki okiennej czy podłogi (protokół zdawczo-odbiorczy lokalu), a także wskazania liczników.
• Wysokość kaucji, która będzie pełnić rolę zabezpieczenia przed potencjalnie możliwymi stratami materialnymi w lokalu. Najczęściej stosowaną kaucją jest równowartość jednego miesięcznego czynszu.
• Dla spraw nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie lokatorów.

Co grozi studentowi, który nie podpisał umowy i jakie kłopoty z właścicielami mają studenci?

Prawda jest taka, że bez podpisanej umowy student będzie skazany na tzw. widzimisię” właściciela. Ten może nagle podnieść czynsz lub wyrzucić lokatora z mieszkania.

Podpisana umowa nie jest oczywiście gwarancją uczciwości właściciela. W ankiecie studenci wskazali trzy najczęstsze przypadki nieuczciwego zachowania: nagły wzrost opłaty mieszkaniowej bez uzasadniania i klauzuli w umowie (15% ankietowanych), zawyżone rachunki za energię itp. bez okazywania odpowiednich faktur (18% odpowiedzi) oraz brak zwrotu kaucji za mieszkanie w momencie zakończenia lub wypowiedzenia umowy aż 25% osób.

W tym ostatnim przypadku bardzo często właściciel mieszkania doszukuje się różnych powodów by zatrzymać u siebie kilkaset a nawet kilka tysięcy złotych, a tym samym kosztem lokatorów wyremontować mieszkanie lub po prostu zarobić dodatkowe pieniądze. Problem jest o tyle poważny, że w takich wypadkach na najemcy spoczywa odpowiedzialność udowodnienia iż oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym”. Nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia.

W jaki sposób zabezpieczyć się przed odmową zwrotu kaucji?

Kiedy następuje moment wydania mieszkania właścicielowi, warto mieć ze sobą osobę trzecią, która przy ewentualnych problemach może potwierdzić w jakim stanie mieszkanie zostało przekazane właścicielowi. Polecamy również, aby przy zawieraniu umowy wykonać zdjęcia lokalu, na którym widać stan mieszkania oraz jego opis. Jeżeli właściciel nie widzi przeciwwskazań do oddania kaucji koniecznie należy poprosić go o podpisanie protokołu bądź oświadczenia o stanie lokalu (szczególnie, gdy obiecuje nam zwrócić kaucje po pewnym czasie). W takich sytuacjach nie należy załatwiać powyższych spraw „na słowo”. Zachowanie formalizmu przy zdaniu mieszkania sprawi, iż wynajmujący zastanowi się nad odmową zwrotu kaucji.

Egzekwowanie praw przez studentów-najemców

Niestety poszkodowani studenci w obawie przed konsekwencjami nie zgłaszają takich przypadków. Aż 28% osób zdeklarowało że nie zgłosiło problemów, ponieważ nie wiedziało do kogo ma się zgłosić, natomiast 24% nie stać było na wynajęcie prawnika. Spora część osób poszkodowanych, bo aż 18 procent zaznaczała również, że nie chciała sobie stwarzać dodatkowego problemu. Jednak wszystkie sytuacje naruszające prawo należy zgłaszać m.in. na policję lub skonsultować sprawę z uczelnianą (najczęściej bezpłatną) poradnią prawną.

Edukowanie na temat praw lokatorskich poprzez akcje typu „Wynajmuj Bezpiecznie” to tylko jedna z form przekazywania informacji. Równie ważne jest dzielenie się wiedzą między sobą. Swoimi doświadczeniami zarówno dobrymi jak i złymi warto podzielić się z rówieśnikami i znajomymi, aby na przyszłość wiedzieli, na co, przy wyborze mieszkania i w kontaktach z właścicielami powinni uważać.