Trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi może na zakup mieszkania pożyczyć 691 tysięcy złotych – wynika z danych zebranych przez HREIT. Byłoby lepiej, gdyby nie przeciągające się oczekiwanie na niższe stopy procentowe, co już dziś skutkuje kosmetycznie wyższym oprocentowaniem kredytów. Z punktu widzenia zdolności kredytowej ważniejsze są jednak płace, które pną się w górę.
Rosnące wynagrodzenia i taniejące kredyty – to miały być dwa główne motory wzrostu zdolności kredytowej w 2024 roku. Pierwszy z tych motorów radzi sobie nawet lepiej niż można się było spodziewać. W drugim jednak nie zadziałał rozrusznik. Wbrew formułowanym jeszcze niedawno prognozom, RPP nie wróciła póki co na ścieżkę obniżek stóp procentowych.
Wszystko wskazuje na to, że na kolejne cięcia, od których zależy przecież cena i dostępność kredytów mieszkaniowych, trochę jeszcze poczekamy. Takie decyzje wciąż są oczekiwane jako najbardziej prawdopodobny scenariusz na przyszłość, ale według przewidywań najwcześniej będą one miały miejsce w drugiej połowie, a raczej pod koniec bieżącego roku. Tak przynajmniej sugerują dziś ekonomiści czy notowania kontraktów terminowych na stopę procentową. Konsekwencją tego przeciągającego się oczekiwania jest dziś podwyżka oprocentowania kredytów oferowanych przez banki (do niecałych 7,8% obecnie z 7,65% na początku roku). Tym negatywnym zmianom w pełni daje jednak odpór wspomniany na wstępie wzrost wynagrodzeń.
Zdolność kredytowa o krok od tej z końcówki 2021 roku
Efekt jest taki, że dziś trzyosobowej rodzinie dysponującej dwiema średnimi krajowymi banki deklarują chęć pożyczenia na zakup mieszkania kwoty aż 691 tysięcy złotych – wynika z najnowszych danych zebranych przez HREIT. To wciąż odrobinę mniej (1,3% mniej) niż we wrześniu 2021 roku, a więc przed podwyżkami stóp procentowych. Z drugiej jednak strony zdolność kredytowa naszej przykładowej familii jest dziś o 3/4 wyższa niż w połowie 2022 roku, a więc w szczytowym momencie ostatniej hipotecznej posuchy.
Bez gwałtownych ruchów rynek się odbudowuje
Postępująca odbudowa zdolności kredytowej sprzyja poprawie popytu na kredyty mieszkaniowe. Marcowe dane BIK sugerują, że pod względem liczby składanych wniosków jesteśmy już blisko sytuacji z ostatnich w miarę normalnych lat (2018-19). Ta pozytywna zmiana była możliwa dzięki ułatwieniom w dostępie do kredytów zaordynowanym przez KNF w 2023 roku, przedwyborczym cięciom stóp procentowych oraz wspomnianym wcześniej rosnącym wynagrodzeniom.
Na łatwiejszy dostęp do kredytów wpływ miało też podejście samych banków, które bardziej przychylnym okiem zaczęły patrzeć na przyszłych kredytobiorców po zakręceniu kurków z „Bezpiecznym Kredytem 2%”. Optymizm tonuje RPP, która nie wróciła jeszcze na ścieżkę obniżek stóp procentowych. To zła informacja z punktu widzenia kredytobiorców, którzy jeszcze niedawno spodziewać się mogli raczej taniejących, a nie drożejących kredytów mieszkaniowych. Jeśli jednak wierzyć prognozom, to „co się odwlecze, to nie uciecze” i wcześniej czy później cięcia stóp procentowych do Polski wrócą.
Dwie średnie płace wystarczą na 750 tysięcy kredytu?
Musimy przy tym podkreślić, ze wspominając o 691 tysiącach złotych przeciętnej zdolności kredytowej trzyosobowej rodzimy, mówimy o medianie. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii nawet na około 750 tys. złotych albo nawet więcej. Po taki dług należałoby udać się do Pekao czy Velobanku. Chęć pożyczenia takiej rodzinie ponad 710 tysięcy złotych zadeklarował też bank PKO. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 962 zł netto | |||||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować | ||
| VeloBank | 758 538 zł | 7,36% | 90% | ||
| Bank Pekao | 747 100 zł | 7,29% | 90% | ||
| PKO Bank Hipoteczny | 710 200 zł | 7,83% | 90% | ||
| PKO Bank Polski | 710 200 zł | 7,83% | 90% | ||
| Bank Millennium | 691 000 zł | 7,57% | 90% | ||
| ING | 670 163 zł | 7,36% | 80% | ||
| Santander | 607 247 zł | 7,68% | 90% | ||
| BNP Paribas | 559 204 zł | 7,91% | 80% | ||
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 962 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 16.04.2024 r.) | |||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
