Kondycja branży nieruchomości wciąż budzi obawy europejskich banków, które nie rezygnują z restrykcyjnej polityki kredytowej – wynika z najnowszego raportu KPMG „CEE Property Lending Barometr 2010”.
Jednocześnie coraz więcej banków odchodzi od windykacji należności, na rzecz restrukturyzacji istniejących pożyczek i kredytów. Największe szanse na pozyskanie finansowania mają projekty z wysoką jakością aktywów i o stabilnym modelu biznesowym. Najmniej preferowany przez banki jest sektor hotelowy. Polska na tle regionu jest określana jako najlepsze miejsce do finansowania projektów deweloperskich.
Zróżnicowanie inwestycji w regionie
Duża redukcja inwestycji oraz różne wyniki w branży nieruchomości w zależności od kraju i rodzaju aktywów, utrzymują wśród instytucji finansowych niepewność odnośnie szybkiego ożywienia na rynku. Konsekwencją jest wstrzymanie środków finansowych na nowe inwestycje deweloperskie. Lepsza sytuacja panuje tylko w Polsce i w Czechach, gdzie sektor nieruchomości nie ucierpiał tak w skutek kryzysu, jak w innych krajach z regionu.
„Przed kryzysem finansowym poszczególne kraje Europy Środkowo-Wschodniej były postrzegane przez inwestorów jako całość, część jednego regionu” – komentuje Steven Baxted, Partner, Szef Zespołu doradztwa dla rynku budownictwa i nieruchomości w Firmie Doradczej KPMG – „Obecnie gospodarka każdego kraju jest postrzegana indywidualnie. Ta przemiana oraz wkładanie większe wysiłków w poszukiwanie aktywów o wysokiej jakości, powoduje wysokie zróżnicowanie inwestycji w regionie. Koncentracja inwestorów na gospodarkach osiągających lepsze wyniki przyniosła większe ożywienie na rynku nieruchomości w Polsce.”
Najważniejsze wnioski z raportu
• Perspektywy rozwoju dla rynku nieruchomości wiążą się z ogólną sytuacją makroekonomiczną w danym kraju.
• Banki nie zmniejszyły rygorystycznej polityki kredytowej wobec sektora nieruchomości.
• Banki próbują restrukturyzować istniejące kredyty zamiast starać się o przejęcie nieruchomości,
• Firmy posiadające projekty z wyższą jakością aktywów i z potencjalnie stabilnym modelem biznesowym mają większe szanse na skuteczną restrukturyzację zadłużenia.
• Banki ponownie otwierają się na finansowanie projektów o dobrej jakości.
• Pomimo spadającej od ostatniego kwartału 2008 roku wartości, mniej niż 1/3 ankietowanych banków wskazała na niską lub bardzo niską ufność wobec wycen aktywów.
• Sektor hotelarski jest najmniej preferowany przez banki w kontekście finansowania, jednak dobre projekty inwestycyjne mogą liczyć na rozsądne warunki finansowania.
• Polska jest najlepszym krajem w regionie, w zakresie pozyskiwania finansowania w branży nieruchomości. Na drugiej pozycji uplasowały się Czechy.
Polska liderem w regionie
Polskę, jako najlepszy kraj do pozyskiwania finansowania projektów deweloperskich, potwierdzają wyniki wskaźnika Property Finance Sentiment Index pokazującego stopień pozytywnego nastawienia banków do finansowania projektów w branży nieruchomości.
„Środki finansowe uruchamiane przez banki odgrywają istotną rolę w ożywieniu i rozwoju rynku nieruchomości w regionie„– ocenia Steven Baxted, Partner, Szef Zespołu doradztwa dla rynku budownictwa i nieruchomości w Firmie Doradczej KPMG – „Wyniki przeprowadzonego przez KPMG badania pokazują, że finansowanie jest dostępne dla projektów nieruchomościowych o wysokiej jakości, a chęć do finansowania jest większa w krajach, które okazały się być bardziej elastyczne w czasach kryzysu. Niewątpliwym liderem w regionie jest Polska, która zyskuje także na związku danych makroekonomicznych danego kraju z oczekiwaną sytuacją w branży nieruchomości.”
Restrukturyzacja szansą na zarządzanie portfelem złych kredytów
Wyniki badania pokazały panujące wśród banków przekonanie, zgodnie z którym złe kredyty mogą być z powodzeniem zarządzane dzięki restrukturyzacji. Banki, zamiast ściągania wierzytelności, chętniej podejmują działania w celu aktywnego zarządzania portfelem kredytów hipotecznych. Zmiana harmonogramu płatności, czy też restrukturyzacja kredytu są postrzegane jako dobre, choć krótkookresowe rozwiązanie. Wciąż brakuje pewności, czy restrukturyzacja może być rozwiązaniem długoterminowym.
Aby rozpocząć proces restrukturyzacji zadłużenia niezbędna jest pełna współpraca zarządu danej firmy z bankiem. Kolejnymi ważnymi czynnikami decydującymi o pozytywnym przeprowadzeniu restrukturyzacji jest solidny model biznesowy oraz dodatkowe zabezpieczenie.
„Wszystkie ankietowane banki wskazały na sektor nieruchomości jako branżę o strategicznym znaczeniu. Banki są ostrożnie pozytywne odnośnie długoterminowych perspektyw dla branży nieruchomości i kontynuują monitorowanie rozwoju rynku. Z drugiej strony uważny monitoring może oznaczać znaczący udział kredytów hipotecznych w portfelach banków, a więc kredytów, które nie przynoszą korzyści ekonomicznych, a którymi trzeba zarządzać” – zauważa Steven Baxted, Partner, Szef Zespołu doradztwa dla rynku budownictwa i nieruchomości w Firmie Doradczej KPMG
Rosną szanse na finansowanie nowych projektów w branży nieruchomości
Większość z ankietowanych banków nie wyraziła jednoznacznej opinii dotyczącej kredytowania sektora nieruchomości. Zapewne dobrą informacją dla deweloperów i inwestorów jest fakt, iż w każdym z badanych krajów jest kilka banków, które są względnie gotowe finansować nieruchomości generujące dochody.
Zaangażowanie banków w finansowanie projektów z branży nieruchomości jest zróżnicowane w całym regionie. Na Węgrzech, w Czechach i w Bułgarii największe szanse na pozyskanie źródeł finansowania ma budownictwo mieszkaniowe. W Polsce i w Rumunii najbardziej cenionym obszarem są nieruchomości biurowe. Na Słowacji, w Chorwacji oraz w Krajach Bałtyckich banki stawiają na nieruchomości przemysłowe i logistyczne. Ogólnie najmniej preferowanym sektorem w regionie jest hotelarstwo.
Wśród warunków, które należy spełnić przed przyznaniem finansowania, jako najważniejsze przedstawiciele banków wymienili: stabilny model biznesowy, wysoką jakość aktywów, znaczny stopień zaangażowania kapitałowego dewelopera i inwestorów.
„Chociaż pozyskanie finansowania dłużnego wciąż stanowi problem dla deweloperów, nie likwidują oni portfeli aktywów. Pomimo poprawy koniunktury w światowej gospodarce w 2010 roku, stan gospodarek w Stanach Zjednoczonych i w Europie wywołał dyskusję na temat możliwości wystąpienia ponownej, głębokiej recesji” – ocenia Steven Baxted, Partner, Szef Zespołu doradztwa dla rynku budownictwa i nieruchomości w Firmie Doradczej KPMG – „Przed 2008 rokiem można było zaobserwować bardzo duży wzrost podaży nieruchomości, w celu zaspokojenia równie wysokiego popytu. Dziś rozpoczyna się mniej projektów, głównie z powodu braku łatwo dostępnego finansowania”.
Źródło: KPMG
Wojciech Boczoń