Kwiecień przyniósł pogorszenie zdolności kredytowej, za czym stoi głównie wzrost oprocentowania hipotek z okresowo stałą stopą. Dziś jest ono o około 0,5 pkt proc. wyższe niż przed atakiem na Iran. Jednocześnie rośnie atrakcyjność kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Na starcie są one zwykle tańsze, a do tego coraz częściej kuszą też wyższą zdolnością kredytową.
Wciąż trochę ponad milion złotych (1 001,8 tys. zł) – taka jest obecnie mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków. To o ponad 10 tysięcy złotych mniej niż przed miesiącem. Różnica niewielka, ale głównie dlatego, że mówimy o medianie, która jest mniej podatna na zmiany.
Gdyby zamiast mediany spojrzeć na prostą średnią, to w porównaniu do wyniku z marca przeciętna zdolność kredytowa spadłaby o prawie 30 tysięcy złotych do trochę ponad 970 tysięcy. To również nie odzwierciedliłoby jednak skali zmian w ofertach poszczególnych banków. Mamy bowiem też takie instytucje, w których deklarowana kwota zdolności kredytowej w porównaniu do tej sprzed miesiąca potrafiła spaść mocniej – o ponad 50-60 tysięcy. Niestety to może jeszcze nie być koniec negatywnych zmian, a dziś wiele zależy od rozwoju wydarzeń na Bliskim Wschodzie.
Dostępność kredytów spadła, bo oprocentowanie wzrosło
Spadek zdolności kredytowej możemy zaliczyć do szerokiego grona konsekwencji ataku na Iran. To przez wzrost cen ropy, gazu czy nawozów odrodziła się presja inflacyjna, a w krok za nią przeważnie idą też obawy o podwyżki stóp procentowych, które przecież determinują koszt kredytów. Taki scenariusz automatycznie został w ostatnich tygodniach uwzględniony w notowaniach kontraktów IRS, na których oparte jest oprocentowanie „hipotek” z okresowo stałym oprocentowaniem. W efekcie średnie oprocentowanie takich kredytów wzrosło z trochę ponad 5,8% przed atakiem na Iran do prawie 6,3% obecnie.
W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem sytuacja wygląda inaczej. Średnie oprocentowanie, które znajdziemy w ofertach banków, wynosi dziś niewiele ponad 5,7%. To nawet odrobinę mniej niż przed atakiem na Iran. Wszystko dlatego, że oprocentowanie tych kredytów zależy od notowań stawki WIBOR. Ta natomiast jest mocno powiązana z bieżącym poziomem stopy referencyjnej NBP, która przecież w marcu została obniżona. Co więcej, jeśli wierzyć zapowiedziom i prognozom, to w najbliższym czasie RPP nie planuje jej ruszać.
Jedynie bardzo sprawne zakończenie konfliktu i wznowienie eksportu z krajów Bliskiego Wschodu mogłoby dać szansę na obniżkę stóp w bieżącym roku (prognoza PKO BP). Realizacja trochę mniej optymistycznego scenariusza daje natomiast szanse na powrót do obniżek stóp nie w bieżącym, ale w przyszłym roku (prognoza Pekao SA). Problem w tym, że mocniejsza eskalacja konfliktu i problemy z podażą węglowodorów mogą jednak zadziałać w przeciwnym kierunku.
Efekt tych wszystkich przewidywań, notowań i spekulacji jest taki, że kredyty ze stałym oprocentowaniem w ostatnich tygodniach wyraźnie drożały, a te ze zmiennym oprocentowaniem nie tylko nie zdrożały, ale nawet mogą być odrobinę tańsze niż przed atakiem na Iran – przynajmniej póki co. Problem z kredytami ze zmiennym oprocentowaniem jest jednak taki, że bank przelicza nam raty raz na 3 lub 6 miesięcy, a nie raz na 5 lat – jak w przypadku kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem.
Spadek zdolności jest mniejszy niż można się było spodziewać
Nie ulega przy tym wątpliwości, że to droższe „hipoteki” z okresowo stałym oprocentowaniem negatywnie wpłynęły w ostatnich tygodniach na dostępność kredytów mieszkaniowych. Ich miejsce w ofertach kredytowych banków płynnie zajmują jednak teraz długi ze zmiennym oprocentowaniem. To w dużej mierze dlatego skala spadku zdolności kredytowej jest tak niewielka.
Negatywne zmiany częściowo zamortyzował ponadto wzrost wynagrodzeń. Najnowsze dane GUS sugerują, że średnie płace w przedsiębiorstwach były w lutym o 6,1% wyższe niż rok wcześniej, a jasnym jest, że im wyższy dochód kredytobiorcy, tym banki są skłonne pożyczyć więcej.
Nie refinansowanie, ale nowe zakupy stały za wystrzałem popytu
Tym bardziej ciekawe będą dane BIK na temat popytu na kredyty mieszkaniowe za kwiecień. Póki co okazuje się bowiem, że na poziomie bankowych ofert negatywne efekty związane z konfliktem na Bliskim Wschodzie mogą być skutecznie maskowane – o ile kredyty ze zmiennym oprocentowaniem będą w stanie zastąpić te ze stałą ratą przez 5 lat. Jeśli nie stanie się nic zaskakującego, to marcowy boom kredytowy wydaje się z dzisiejszej perspektywy reakcją nadmierną.
Przypomnijmy więc, że zgodnie z danymi BIK w marcu mieliśmy do czynienia z tak wysokim popytem na kredyty mieszkaniowe jakiego nad Wisłą jeszcze nie notowano. Obawy przed efektami konfliktu na Bliskim Wschodzie spowodowały, że wnioski kredytowe składało po prawie 2,9 tys. osób w przeliczeniu na dzień roboczy, a do tego znacznie wzrosła przeciętna kwota wnioskowanego kredytu płynnie przekraczając nienotowany wcześniej poziom pół miliona złotych.
Ponadto wyraźny wzrost przeciętnej wnioskowanej kwoty pozwala postawić hipotezę, że w gronie potencjalnych kredytobiorców przybyło przede wszystkim osób, które chciały zaciągnąć nowe zobowiązania. Przecież tym motorem wzrostu nie mogła być chęć zamiany posiadanego kredytu na tańszy, jeśli długi zaciągane 2-3 lata temu zwykły opiewać na niższe niż obecnie kwoty.
Czy kwietniowy popyt pozytywnie zaskoczy?
Do ubiegania się o kredyt mieszkaniowy w marcu skłaniało kilka czynników. Jednym jest bez wątpienia trwająca już od około 3 lat poprawa dostępności kredytów. Drugim motywatorem była bez wątpienia chęć załapania się na tańszy kredyt w obawie, że niebawem będzie drożej. Trzecim była obawa przed inflacją i to w obliczu najniższego oprocentowania lokat od 4 lat, a czwartym – ryzyko wzrostu kosztów budowy. A gdyby tego wszystkiego było mało, to historia pokazuje, że oba ostatnie czynniki potrafią podnosić ceny mieszkań.
W obliczu tylu bodźców stymulujących popyt trudno dziwić się marcowemu (rekordowemu) zainteresowaniu „hipotekami”. Z drugiej strony, część z tych czynników wciąż może wspierać popyt. Dlatego zaskoczeniem byłoby, gdyby w kwietniu popyt na kredyty mieszkaniowe nie utrzymał się na co najmniej przyzwoitym, jeśli nie ponadprzeciętnym poziomie.
Milionowa zdolność kredytowa
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (trochę ponad milion złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 12 900 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| Bank Pekao | 1 060 000 zł | 5,51% | 90% |
| Credit Agricole | 1 028 070 zł | 6,25% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 1 021 700 zł | 5,97% | 90% |
| PKO Bank Polski | 1 021 700 zł | 5,97% | 90% |
| BNP Paribas | 1 004 255 zł | 6,45% | 80% |
| ING | 999 306 zł | 5,49% | 80% |
| Alior Bank S.A. | 974 230 zł | 5,83% | 90% |
| Santander | 888 739 zł | 5,82% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 12 900 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 16.04.2026 r.) | |||
Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet instytucje szacujące zdolność kredytową najbardziej zachowawczo, deklarują możliwość pożyczenia rodzinie z naszego przykładu prawie 900 tysięcy złotych. Taką ofertę przedstawił Santander. W większości instytucji deklaracje ocierają się o milion złotych albo przekraczają tę kwotę. Takie propozycje zadeklarowały Alior, ING, BNP Paribas, Credit Agricole, Pekao SA i PKO BP wraz ze swoim bankiem hipotecznym.
Warto przy tym dodać, że w dwóch bankach (np. Santander i Credit Agricole) kredyty ze zmiennym oprocentowaniem choć w dniu zaciągania kredytu mogą być tańsze (oprocentowanie niższe nawet o ponad 0,5 pkt. proc.), to wiążą się z niższą maksymalną zdolnością kredytową.
Założenia przyjęte do badania zdolności kredytowej
Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta to więcej niż wynoszą zarobki przeważającej części Polaków. Gdyby tego było mało, to przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoją wiarygodność kredytową. Celem badania jest to, aby niezależnie od koniunktury w sposób ciągły zbierać dane na temat tego jaką maksymalną kwotę banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie mogą pojawić się np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń