Jeszcze kilka lat temu oferta kredytów hipotecznych była uboga, a wybór ograniczał się zazwyczaj do banku w którym prowadzone było konto osobiste.
Z biegiem czasu na rynku pojawiła się konkurencja, zmieniły się też zasady wyboru kredytu. Obecnie banki kuszą potencjalnych klientów przede wszystkim wysokością oprocentowania. Pozostałe parametry kredytu, jak okres kredytowania czy możliwość jego wcześniejszej spłaty, schodzą na drugi plan. Czy tylko nasz rynek charakteryzuje się takim podejściem klientów do kredytów hipotecznych?
Rynek kapitałowy w Polsce jest rynkiem młodym. Większość rozwiązań została zaczerpnięta z doświadczonych już krajów – Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Klienci w Polsce traktują kredyt w kategoriach konieczności, a nie możliwości. Wybierając ofertę, szukają przede wszystkim niskiego oprocentowania i krótkiego okresu spłaty. Na zachodzie taka sytuacja również miała miejsce. Obecnie jednak klienci są bardziej świadomi, a co za tym idzie, bardziej wymagający. Banki, chcąc sprostać tym oczekiwaniom, oferują lepsze rozwiązania, które nie sprowadzają się jedynie do udzielenia kredytu, ale również do zarządzania zadłużeniem.
Porównując oferty kredytów hipotecznych w Polsce i w Stanach Zjednoczonych oraz Wielkiej Brytanii, możemy się doszukać wielu podobieństw. Jednym z nich jest możliwość finansowania zakupu nieruchomości w 100 proc., przy czym wymagane jest tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W Polsce jest to 20 proc. wartości nieruchomości, w Anglii zaledwie 5 proc. To oczywiście wpływa na koszt kredytu.
Podobieństwa można się również doszukać w maksymalnym okresie kredytowania – do 70. roku życia kredytobiorcy. Warto wspomnieć o ofertach, które dopuszczają możliwość wydłużenia tego okresu nawet do 80. roku życia – co najważniejsze, bez polisy na życie.
Podejście klientów w Stanach Zjednoczonych czy w Wielkiej Brytanii do produktów finansowych, determinuje banki do oferowania kredytów, które umożliwiają jego spłatę w kilku wariantach. Klient ma np. możliwość spłaty samych odsetek – kapitał zwracany jest bankowi dopiero na koniec okresu kredytowania. Takie rozwiązanie zachęca do inwestowanie kapitału w instrumenty przynoszące wyższą stopę zwrotu od oprocentowania kredytu. Warto wspomnieć, że jeden z polskich banków wprowadził podobne rozwiązanie, umożliwiając odroczenie spłaty 20 proc. kwoty kredytu i przeznaczenie jej na inwestycję w fundusze inwestycyjne.
Zachodnie banki oferują również stałe stawki procentowe i nic w tym innowacyjnego, u nas jest podobnie – z tą tylko różnicą, że takie oprocentowanie może obowiązywać nawet przez 25 lat. Obecnie jeden z banków wprowadził na polski rynek ofertę ze stałym oprocentowaniem nawet na okres 30 lat. To kolejny dowód na to, że nasz rynek podąża śladami rynków rozwiniętych. Warto zwrócić uwagę, że przy tego typu oprocentowaniu kredytów zawsze występuje opłata za jego wcześniejszą spłatę. Po upływie okresu obowiązywania stałej stopy, klient spłaca kredyt według stopy zmiennej, czyli stawki referencyjnej podwyższonej o marżę banku.
Jeśli klient obawia się wzrostu stóp procentowych, a wybiera kredyt o zmiennym oprocentowaniu, może wybrać wariant tak zwanej szczytowej stopy procentowej. Dzięki temu odsetki płatne będą w oparciu o stawkę referencyjną powiększoną o marżę banku. Kiedy stawka (np. LIBOR) osiągnie zapisany w umowie szczyt, klient będzie już spłacał kredyt liczony po stałym oprocentowaniu. Marża banku jest w tym wypadku nieco wyższa, jednak kredytobiorca jest zabezpieczony przed wzrostem stóp procentowych.
Zdarzają się również oferty, w których oprocentowanie w pierwszych latach spłaty kredytu ustalane jest na bardzo niskim poziomie (najniższym na rynku w danym okresie). Podobnie jest w Polsce. Po upływie tego okresu stawka procentowa powraca do standardowego poziomu. Taki sposób naliczania odsetek można wykorzystywać wiele razy, dokonując refinansowania kredytu. Należy jednak zwrócić uwagę na opłaty za wcześniejszą spłatę, które mogą wpłynąć na opłacalność przedsięwzięcia.
Przykładowo brytyjski bank HSBC oferuje obecnie swoim klientom kredyt na zakup nieruchomości ze stałym oprocentowaniem wynoszącym 4,99 proc. do 2010 roku (stawka referencyjna – 4,5 proc. Bank of England oraz marża 0,49%). Po tym okresie kredyt spłacany będzie według zmiennej stopy procentowej, która na dzień dzisiejszy wynosi 5,5 proc.
W niektórych wypadkach, klienci, którzy zakładają rachunek w banku udzielającym im kredytu, mają możliwość bilansowania salda kredytu (offset) saldem oszczędności. Oznacza to, że każdy wpływ na konto pomniejsza kwotę kredytu, od której naliczane są odsetki. To rozwiązanie jest już dostępne w Polsce. Warto jednak pamiętać, że nasze oszczędności są oprocentowane według tej samej stawki co kredyt – czyli niemożliwe jest wypracowanie dodatkowych zysków.
Ciekawszym rozwiązaniem są kredyty powiązane z indywidualnym kontem oszczędnościowym. Klient spłaca bieżące raty, natomiast nadwyżki finansowe inwestuje w instrumenty finansowe, osiągające stopę zwrotu wyższą od oprocentowania kredytu. Pozwala to na spłatę całego kapitału oraz zarobienie dodatkowych pieniędzy.
Obecnie żaden bank w Polsce nie oferuje klientom takiego rozwiązania. Jedynie firma doradztwa finansowego Open Finance we współpracy z wybranymi instytucjami proponuje podobnie funkcjonujący produkt – kredyt oszczędnościowy. Kredytobiorca, który wybiera ten wariant, otrzymuje kredyt tańszy nawet o 0,9%, co w połączeniu z inwestowaniem oszczędności ze stopą zwrotu wyższą niż oprocentowanie kredytu, przynosi korzyści.
Bardzo popularne zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych jest tak zwane uwalnianie kapitału z nieruchomości. Każdy właściciel domu czy mieszkania może zaciągnąć pożyczkę, która będzie zabezpieczona hipoteką na nieruchomości.
Co ważne, raz spłaconą część kredytu, można uruchomić na nowo. Działa to podobnie, jak limit w koncie, ale z tą różnicą, że oprocentowanie jest znacznie niższe dzięki zabezpieczeniu hipoteką.
Są również oferty kredytów hipotecznych, w wypadku których nie wymaga się od kredytobiorcy dokumentowania jego dochodów – są to tzw. “no documents mortgage” albo “no conforming mortgage”. Udzielając takich kredytów, banki wymagają przynajmniej 10% – 15% wkładu własnego. Biorąc pod uwagę polskie oferty kredytowe, nie jest to wysokie wymaganie. Co istotne, tego rodzaju kredyty dostępne są dla klientów z dobrą przeszłością kredytową (nie mających wcześniej zaległości w spłacie kredytów). Najczęściej kredyty typu “no documents mortgage” dedykuje się osobom samodzielnie zatrudnionym, które często nie chcą, aby ich dochody były weryfikowane przez bank. Proces udzielania kredytu jest w tej sytuacji stosunkowy prosty, ponieważ nie ma etapu weryfikacji zatrudnienia. Oczywiście z racji braku weryfikacji dochodów, oprocentowanie kredytu jest nieco wyższe i tylko niektóre instytucje proponują takie oferty. Według danych statystycznych, nawet co czwarty mieszkaniec Wielkiej Brytanii nie ma możliwości skorzystania z tradycyjnego kredytu hipotecznego. Zatem taki produkt z pewnością znajdzie nabywców wśród mieszkańców Wysp Brytyjskich.
Przykładowa oferta jednego z brokerów kredytowych w Wielkiej Brytanii
• LTV 85%
• Cel – zakup nieruchomości /refinansowanie kredytu
• Kwota kredytu minimalna – 25 000 GBP
• Kwota kredytu maksymalna – 350 000 GBP
• Wystarczy oświadczenie o dochodach
• Stopa zwrotu z dyskontem na 12 miesięcy wynosi 5,87%, po upływie tego okresu stopa procentowa wynosi 7,62% (stopa referencyjna – 4,5% Bank of England)
• Wcześniejsza spłata kredyt jest bezpłatna po 4 roku spłaty
Należy się spodziewać, że z czasem na polskim rynku kredytów hipotecznych pojawiać się będą nowe rozwiązania kredytowe oraz kolejne produkty, znane już klientom na zachodzie. Niezmiennie duży popyt na kredyty hipoteczne może też zachęcić polskie banki do przygotowania ofert zainspirowanych preferencjami polskich konsumentów. Z pewnością wpłynęłoby to pozytywnie na polski rynek finansowy.
Tomasz Rus,
doradca finansowy Open Finance
Wojciech Boczoń