Listopad był kolejnym miesiącem, który przyniósł niewielką korektę średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. Jak wskazuje analiza ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie OFERTY.NET w miastach, które w ciągu ostatnich trzech lat odnotowały największe wzrosty w minionym miesiącu nastąpiły niewielkie zmiany – w Poznaniu, Krakowie i Warszawie średnie ceny spadły o od 1,2 do 2,3% , a w Gdańsku i Wrocławiu minimalnie wzrosły – odpowiednio o 0,8 i 1,3%. Nieznaczne spadki cen ofertowych nastąpiły w Szczecinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Łodzi – od 1,5 do 2,2%. Odmienna sytuacja miała miejsce w Gdyni i Katowicach; w tych miastach ostatni miesiąc przyniósł wysokie 5-procentowe wzrosty
średnich stawek ofertowych.
ZŁOTOWE DROŻEJĄ, FRANKI STABILNIE
Przez ostatnie 30 dni rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosły o kolejne 35 punktów bazowych – wynika z informacji gromadzonych przez OPEN FINANCE. Oznacza to, że wkrótce banki zaczną wysyłać nowe harmonogramy spłat do swoich klientów, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło do 6,7 proc. wobec 5,2 proc. jeszcze pod koniec I kwartału. Dynamika wzrostu rynkowych stóp procentowych wynika w znacznej mierze z obaw uczestników rynku o wzrost inflacji w Polsce i na świecie, ale także rykoszetem uderza nas kryzys płynności na międzynarodowym rynku międzybankowym. Swoją drogą także polskie banki mogą mieć kłopoty z dalszym finansowaniem akcji kredytowej, co może prowadzić niebawem do wzrostu marż na kredytach, czyli dalszego wzrostu ich oprocentowania. Mówiąc bardziej czytelnym językiem – szacunki OPEN FINANCE pokazują, że od połowy marca do połowy grudnia rata 30-letniego kredytu złotowego (raty równe) wzrosła o 17,5 proc. lub o 96 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Dynamika wzrostu rat kredytowych jest więc bardzo szybka i może zacząć zagrażać słabiej uposażonym gospodarstwom domowym. Niemniej, mając na uwadze wzrost wynagrodzeń w Polsce, który dokonał się na przestrzeni roku, a także obniżkę składki rentowej (już dokonanej i tej, która wejdzie w życie od 1 stycznia), statystycznie sytuacja większości kredytobiorców nie powinna ulec pogorszeniu. Warunkiem jest jednak uzyskanie podwyżki wynagrodzeń. Warto także pamiętać, że większość klientów, którzy z trudem osiągali zdolność kredytową zaciągała kredyty we frankach szwajcarskich jeszcze przed wejściem w życie „Rekomendacji S”, ograniczającej udzielanie kredytów walutowych (od 1 lipca 2006 r.). Posiadacze kredytów we frankach są nadal w bardzo dobrej sytuacji – od trzech miesięcy rynkowe stopy procentowe LIBOR wahają się w wąskim zakresie (o ok. 5 pkt bazowych), a kurs franka wobec złotego ustabilizował się poniżej 2,20 PLN, co oznacza, że na przestrzeni ostatnich miesięcy raty kredytów zmniejszyły się lub ustabilizowały na niskim (w porównaniu do
złotowych) poziomie. Zrównanie rat nastąpiłoby, gdyby kurs franka wzrósł w okolice 2,75 PLN.
WYSOKA CENA NIE DLA WSZYSTKICH JEST PRZESZKODĄ
Zmiany średnich cen ofertowych jakie zaszły w listopadzie potwierdzają tezę o postępującej normalizacji sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne wciąż jest ogromne ale z racji wysokich cen popyt, został znacznie ograniczony. Osoby o najniższych dochodach – niewystarczających na zaciągnięcie kredytu siłą rzeczy zostały zmuszone do odłożenia, przynajmniej na jakiś czas, planów związanych z zakupem własnego M, co przejawia się spadkiem zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań o niższym standardzie – w blokach, w oddalonych od centrum częściach miast. Sprzedaż nieatrakcyjnych i jednocześnie drogich mieszkań praktycznie stanęła.
Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań ze „średniej półki” i „wyższej półki”. Dobra koniunktura gospodarcza i rosnące płace sprawiają, że osób dobrze sytuowanych stale przybywa. Jednocześnie wciąż rośnie zamożność osób, których sytuacja materialna już wcześniej była bardzo dobra. Obie te grupy są bardzo aktywne na rynku nieruchomości i generowany przez nie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Zakupy mieszkań dokonywane w związku z dążeniem do poprawy komfortu życia (mieszkania większe, nowocześniejsze o wyższym standardzie) oraz zakupy będące formą lokaty kapitału przekładają się na wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, w eleganckich kamienicach, w nowych, ekskluzywnych inwestycjach.
Wojciech Boczoń
