Sprawdzanie planów przestrzennych okolicy, w której chcemy kupić mieszkanie na rynku wtórnym, niektórzy mogą nazwać nadgorliwością, jednak – jak zapewniają eksperci z Credit House Polska – ta nadgorliwość może nas uchronić przed zakupem mieszkania w cichej i zielonej dzielnicy, która za kilka lat będzie sąsiadować z obwodnicą lub hipermarketem z parkingiem na tysiąc samochodów.
– Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, widzimy, w jakim znajduje się otoczeniu i lokalizacji, warto się jednak zastanowić nad tym jak to otoczenie będzie wyglądało za kilka lat – radzi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – Powinniśmy więc sprawdzić w urzędzie, jakie są plany przestrzenne zagospodarowania danego terenu. Często zdarza się, że gminy nie mają planu, możemy w takiej sytuacji zajrzeć do studium, które jest podstawą do przygotowania danego planu. Boom demograficzny może też zmusić włodarzy miejskich do otwarcia kolejnej w mieście szkoły, tym razem z braku odpowiednich lokalizacji powstanie ona przed naszymi oknami. Te i podobne czynniki mogą obniżyć z czasem wartość naszego mieszkania. Zapewnienia maklera nieruchomości o okazji jaka się nam właśnie trafiła odłóżmy między bajki i na spokojnie sprawdźmy dobrze to na co mamy wydać nie małe w końcu pieniądze.
BY ZYSKAĆ NA WARTOŚCI
Wraz ze wzrostem naszych dochodów wzrasta też standard naszego życia . Podejmując decyzję o zakupie mieszkania warto jest więc wziąć pod uwagę takie czynniki jak atrakcyjna i bezpieczna lokalizacja, dobra komunikacja – zwłaszcza jeżeli kupujemy je z myślą o zamieszkaniu. Za kilka lat, przy sprzedaży mieszkania, czynniki te mogą mieć spore znaczenie dla uzyskania odpowiedniej ceny.
Nieco inaczej ma się sprawa w przypadku gdy kupujemy mieszkanie pod wynajem. W takiej sytuacji powinniśmy szukać nieruchomości w centrach miast, blisko głównych arterii komunikacyjnych, urzędów lub ośrodków akademickich. Czynniki te będą miały decydujący wpływ na rentowność przedsięwzięcia.
– Na wartości, na pewno, nie będą traciły nieruchomości zlokalizowane w ścisłych centrach miast, ilość terenów pod zabudowę jest tu bowiem ograniczona – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska.
BYLE CZEGO NIE SPRZEDASZ
Czas szaleńczego wzrostu cen niemal wszystkich nieruchomości mieszkalnych mamy raczej za sobą. Przychodzi moment na refleksję i chłodną ocenę, w co zainwestować nasze pieniądze. Mieszkania położone na ogromnych osiedlach, gdzie wszystkie domy wyglądają jak pudełka zapałek będą traciły na wartości. Są to nieruchomości najczęściej budowane z wielkiej płyty, czyli w technologii o niższym standardzie. – Niski standard wykończenia, brak parkingów, cienkie ściany, przez które słyszymy sąsiadów, źle zaizolowane rury pnące się po ścianach i co gorsza źle ocieplone mury zewnętrzne, co zimą wpływa na spore straty ciepła powodują i w przyszłości w jeszcze większym stopniu będą powodowały zmniejszanie poziomu zainteresowania ewentualnych nabywców, a co za tym idzie realny spadek ich wartości – przekonuje Grzegorz Jusiński. – Coraz większym powodzeniem cieszą się kameralne zamknięte osiedla, położone nawet na obrzeżach miast. Są one monitorowane całą dobę, posiadają infrastrukturę typu fitness, basen, sklepiki osiedlowe.
Bez względu na to jaki przyświecał nam cel zakupu mieszkania ogromne znaczenie dla utrzymania jego wartości i osiągnięcia w przyszłości atrakcyjnej ceny jest technologia w jakiej wykonano budynek i jego stan techniczny.
CERTYFIKATY, STANDARDY
Już niedługo każdy lokal otrzyma swój certyfikat energetyczny, zaświadczający o energooszczędności mieszkania. Klasa, jaką uzyska lokal, będzie miała niebagatelny wpływ na jego wartość.
Standard wykończenia mieszkań rośnie od kilku lat, mają na to między innymi wpływ budowane apartamenty przeznaczone często pod wymagającego klienta. Przekłada się to coraz częściej na sposób budowy zwykłych lokali mieszkalnych, które coraz częściej wyposażane są w czujniki przeciwpożarowe, instalacje monitoringu-alarmowe, telewizję kablową czy całe moduły tzw. domu inteligentnego, umożliwiające sterowaniem, nawet przez Internet, funkcjami naszego mieszkania. – Dziś nie jest to już nic niezwykłego, a wiadomo, że wpływa na przyszłą cenę mieszkania – mówi Jusiński z Credit House Polska. – Większość z nas pamięta na pewno jakim luksusem było kupienie dwadzieścia lat temu mieszkania z aktywną linią telefoniczną. Dzisiaj standardy są o niebo wyższe, musimy o tym pamiętać szukając mieszkania na rynku wtórnym. Możliwe, że za kilka lat trudno nam będzie sprzedać mieszkania bez powyższych systemów, a już na pewno nie uzyskamy za nie satysfakcjonującej nas ceny.
FORMA WŁASNOŚCI
Ważnym elementem wyboru nieruchomości na rynku wtórnym jest również forma własności: odrębna własność lokalu lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
– Dokonując wyboru należy zwrócić uwagę, co tak naprawdę kupujemy – przestrzega Grzegorz Jusiński z CHP. – Odrębna własność lokalu wiąże się z tym, iż właściciel lokalu posiada również współwłasność w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. Przy tego typu własności sprawami związanymi z administrowaniem nieruchomości zajmuje się wynajęta przez wspólnotę mieszkaniową firma, która jest rozliczana ze sprawności swojego działania. W takim przypadku ogól mieszkańców ma duży i realny wpływ na to co się dzieje wokół jego miejsca zamieszkania, na co są wydatkowane pieniądze z płaconego czynszu i w jakiej wysokości.
Sprawa wygląda trochę inaczej w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. – Właściciel takiego mieszkania nie jest współwłaścicielem, ani współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym znajduje się budynek – mówi Jusiński. – Z reguły wygląda to tak, że właścicielem gruntu jest gmina, a użytkownikiem wieczystym spółdzielnia mieszkaniowa. I to zarząd spółdzielni ma decydujący wpływ na to, co się dzieje wokół naszej nieruchomości. Mieszkańcy nie mają praktycznie żadnej możliwości zmiany podmiotu, który w ich imieniu zajmuje się administrowaniem.
Co prawda nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązała spółdzielnie do przygotowania możliwości przekształcania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na odrębną własność lokalu, ale w wielu przypadkach proces ten wydłuża się i tak naprawdę nie wiadomo, kiedy spółdzielnie będą do tego gotowe. Powodów opóźnienia jest wiele, niektóre z nich wynikają z opieszałości spółdzielni, ale również a może przede wszystkim w wielu przypadkach powodem są nieuregulowane do końca sprawy własności gruntu i sposobu jego podziału w związku z planowanym wyodrębnieniem lokali.
Trzeba pamiętać, że nabywając własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu i chcąc w późniejszym czasie przekształcić je w odrębną własność lokalu, powinniśmy dowiedzieć się, jakie koszty będą z tym związane. Czy np. przy przekształceniu nie będziemy musieli wyrównać wpłaconego przez poprzedniego właściciela wkładu budowlanego, aby było możliwe przekształcenie.
Jednak ważniejsze jest to, iż nawet jeśli spółdzielnia doprowadzi do możliwości przekształcania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność, to dopóki w danej nieruchomości będzie choć jedno własnościowe ( lub lokatorskie) spółdzielcze prawo do lokalu, administracją i zarządzaniem taką nieruchomością nadal będzie zajmowała się spółdzielnia mieszkaniowa.
BY NIE ZGRZESZYĆ ZANIECHANIEM
– Jest wiele czynników mogących mieć wpływ na zmiany wartości nabywanej przez nas nieruchomości w czasie – mówi Jusiński. – Większości z nich często nie bierzemy w ogóle pod uwagę, decydując się na zakup konkretnej nieruchomości. A warto, ponieważ takie zaniechanie z naszej strony, może nas w przyszłości drogo kosztować. Bo, okazja nie zawsze okazuje się okazją – dla nas.
