Właściciele nieruchomości na wynajem niejednokrotnie stają przed dylematem czy samodzielnie zarządzać swoimi nieruchomościami czy powierzyć je w ręce profesjonalisty? Czym się kierować podczas takich rozważań?
Ilość posiadanych nieruchomości
Posiadając jedną nieruchomość jest znacznie łatwiej ją obsłużyć, niż gdy posiadamy ich kilka. Właściciele większej ilości nieruchomości wiedzą, że z każdym kolejnym lokalem obowiązki się sumują. Poszukiwanie najemców, dokonywanie napraw, regulowanie płatności, rozliczanie mediów czy prowadzenie działań windykacyjnych potrafią zająć wiele czasu. Jest to szczególnie istotne, jeśli mielibyśmy zająć się naszymi nieruchomościami samodzielnie. Niektórzy z właścicieli osobiście zajmują się jednym lokalem, ale kiedy w ich posiadaniu pojawia się kolejna nieruchomość, wtedy decydują się na zlecenia zarządzanie najmem.
Miejsce położenia nieruchomości
Miejsce położenia nieruchomości jest bardzo istotne z punktu widzenia zarządzania nim. Im większa odległość dzieli właściciela od wynajmowanej nieruchomości tym opieka nad nim będzie trudniejsza i bardziej czasochłonna. Wiążą się z tym również dodatkowe koszty, które musimy ponieść, takie jak podróż i ewentualny nocleg, jeśli nie uda nam sią załatwić sprawy w ciągu jednego dnia. Jest to szczególnie istotne dla osób mieszkających zagranicą. Każdy telefon z zagranicy w celu zorganizowania naprawy czy ponaglenia najemcy z płatnościami stanowi istotny koszt. Nie mogą się również zająć samodzielnym szukaniem najemcy, co znacząco wpływa na koszty. Zatem im dalej mieszkasz od nieruchomości, którą wynajmujesz tym bardziej opłacalne jest zlecenie zarządzania profesjonaliście.
Wiedza i doświadczenie w wynajmie
Stawianie pierwszych kroków w zarządzaniu nieruchomością może okazać się bardzo kosztowne. Pewne rzeczy musimy zrobić powtórnie lub zlecić komuś wykonanie ich w naszym imieniu. Naprawa popełnionych błędów pochłania nie tylko pieniądze, ale również czas. Pierwszym z potknięć, które może się przydarzyć jest wybranie nieodpowiedniego najemcy. Nikt nie chciałby otrzymywać telefonów od sąsiadów lub administratora o nieodpowiednim zachowaniu najemców. Nikt też nie chce wykonywać telefonów do swojego lokatora z prośbą o wpłatę czynszu, szczególnie jeśli sytuacja powtarzałaby się. Skonstruowanie odpowiedniej umowy też nie jest proste. Umowy ewoluują zazwyczaj wraz z nabywanym doświadczeniem i sytuacjami, które zdarzyły się w przeszłości. Jeśli zatem mamy wątpliwości, co do zapisów umownych może warto skonsultować się z prawnikiem. Doświadczony i przygotowany merytorycznie zarządca korzysta ze swojej wiedzy zarówno podczas doboru najemców, jak i fachowców, w tym ekip remontowych. Posiada też niezbędne zaplecze prawne, które minimalizuje ryzyko popełnienia błędu.
Wsparcie rodziny i znajomych
Skorzystanie z pomocy znajomych czy rodziny jest dobrym rozwiązaniem, o ile ufamy tym osobom i mamy pewność, że nasz opiekun ma doświadczenie w wynajmowaniu nieruchomości oraz ich dalszej obsłudze. Z takimi osobami nie podpisujemy zazwyczaj umów, a jedyne ustalenia są czynione ustnie. W sytuacjach konfliktowych trudno jest ustalić kto zawinił, czy opiekun, który chciał dobrze ale mu nie wyszło czy my którzy powierzyliśmy mieszkanie laikowi lub nie pozostawiliśmy tej osoby „instrukcji obsługi” naszego mieszkania. Takie sytuacje często kończą się przynajmniej czasowym zerwaniem kontaktów. jest lepiej więc podpisać jakąś umowę, która ureguluje przynajmniej cześć stosunków między stronami. Jeśli nikt z najbliższego otoczenia nie posiada odpowiednich kwalifikacji, lepszym rozwiązaniem będzie powierzenie nieruchomości profesjonalnemu zarządcy.
Sytuacje konfliktowe
Ostatnia rzecz, na którą ma ochotę wynajmujący nieruchomość, to rozwiązywanie konfliktów z najemcą, sąsiadami czy wspólnotą mieszkaniową. Wynajmując lokal zawsze trzeba się starać minimalizować ryzyko ich wystąpienia. Nie gwarantuje to jednak braku wystąpienia nieprzyjemnych sytuacji. Mogą być one spowodowane zaległościami w płatnościach, konfliktami sąsiedzkimi lub nieprzestrzeganiem zasad współżycia społecznego i regulaminu porządku domowego obowiązującego we wspólnocie mieszkaniowej. W takich chwilach przydają się umiejętności interpersonalne. Jednak to nie wszystko. Równie istotnym elementem jest przygotowanie merytoryczne, głównie z zakresu prawa, oraz doświadczenie. Znacznie łatwiej porozumieć się mając oparcie w przepisach niż bazując na emocjach i dobrej woli drugiej strony. Radzenie sobie w sytuacjach konfliktowych może wpływać również na naszą decyzję powierzenia naszej nieruchomości w opiekę profesjonaliście.
Dobra organizacja
Dobra organizacja przydaje nam się na każdym kroku. Uporządkowanie dokumentacji jest jednym z kluczowych jej elementów. Piętrząca się góra papierów na biurku i nerwowe szukanie jakiegoś niepłaconego rachunku, bo właśnie dostaliśmy list z zakładu energetycznego o planowanym odcięciu energii elektrycznej, powoduje niechęć do dalszego działania. Stworzenie listy serwisantów czy fachowców, który dokonują drobnych napraw lub remontów też wymaga czasu i systematyczności. Najczęściej otrzymaną wizytówkę odkładamy gdzieś na później, a gwarancje i instrukcje w niewyjaśnionych okolicznościach giną. Niektórzy wręcz przeciwnie wyrzucają wszystko, co w danej chwili nie wydaje się im potrzebne. Żadna z metod nie ułatwia pracy przy wynajmowanym lokalu. Scedowanie prowadzenia dokumentacji papierowej i elektronicznej na zarządcę nieruchomości jest wyjściem dla osób mających awersję do biurokracji.
Czas wolny
Osoby posiadające nieruchomości na wynajem doskonale wiedzą, ile czasu zajmuje opiekowanie się wynajętym lokalem. Im więcej nieruchomości posiadamy w naszym portfelu tym więcej czasu musimy na nie poświęcić. Jeśli nie zajmujemy się zarządzaniem zawodowo jest to poważne uszczuplenie wolnego czasu, nie mówiąc już o dodatkowym stresie i pokaźnej ilości dodatkowych spraw na głowie. Najczęściej prace te dokonywane są po godzinach pracy lub w weekendy, kiedy to wolelibyśmy spędzić czas z rodziną lub przyjaciółmi. Nie ma nic atrakcyjnego w dokonywaniu napraw, usuwaniu skutków zalania czy szukania fachowca, który zazwyczaj pracuje od poniedziałku do piątku w godzinach. 8.00 – 16.00. Frustrujące może być również odbieranie telefonu od najemcy, który informuje nas o pękniętej rurze lub zatkaniu kanalizacji, kiedy leżymy na plaży na wymarzonych wakacjach. Zyskanie wolnego czasu może okazać się dla niektórych największym atutem przekazania nieruchomości w ręce zarządcy.
Koszty
Wydawać by się mogło, że samodzielne zarządzanie nieruchomością nic nas nie kosztuje. Nic bardziej błędnego. Nie bierzemy zazwyczaj pod uwagę czasu, który poświęcamy opiece nam mieszkaniem. Załóżmy, że większość awarii naprawiamy samodzielnie, a nasz najemca zadzwonił do nas i poinformował nas, że coś mu cieknie spod zlewu. Bierzemy ze sobą nasze narzędzia i jedziemy do naszego lokalu. Tam okazuje się, że nie mamy przy sobie uszczelki, która załatwiłaby temat, a przy okazji okazuje się, że urwała się gałka od szafki i silikon odchodzi od wanny. Wsiadamy zatem w samochód i pędzimy do marketu budowlanego, tam dokładnie wybieramy wszystkie brakujące materiały. Szczęśliwie udaje nam się kupić wszystko w jednym miejscu. Wracamy, dokonujemy napraw i szczęśliwie wracamy do domu. Druga połowa soboty jest dla nas. Podsumujmy, ile nas to kosztuje. Jeśli godzina naszej pracy kosztuje np. 50 zł, a czas poświęcony na naszą interwencję to np. 3 godziny i doliczymy koszty dojazdów na 50 zł, to bez materiałów koszty wyniosłyby 200 zł. Czy w takiej sytuacji nie warto zapłacić komuś te 200 zł aby mieć temat z głowy i wolny czas poświęcić na rozwijanie swojego hobby? Tak samo można wyliczyć nasz koszt związany w wynajmem mieszkania, przygotowanie mieszkania, ogłoszeń wraz ze zdjęciami, poświęcenie czasu na rozmowy telefoniczne i pokazywanie lokalu, chyba że zlecimy to agencji nieruchomości, która pobierze wynagrodzenie pomiędzy 50% a 100% miesięcznego czynszu najmu w zależności od agencji i rejonu Polski.
Usługa zarządzania najmem nie jest droga. Firmy świadczące takie usługi stosują swoje indywidualne cenniki. Można przyjąć, że średnie miesięczne
wynagrodzenie wynosi ok. 10% przychodu z najmu, co daje dla nieruchomości generującej miesięcznie 2000 zł, koszt na poziomie 200 zł miesięcznie. Niejednokrotnie znalezienie najemcy jest w cenie usługi. Zamiast płacić agencji nieruchomości wynagrodzenie za znalezienie najemcy w wysokości 100% można przeznaczyć te pieniądze na zlecenie zarządzania. W stosunku do uzyskanych korzyści oraz znacznego ograniczenia ryzyka strat, wydaje się to być niewielką kwotą, szczególnie, że dzięki odpowiedniemu zarządzaniu nieruchomość może generować większe dochody.
Katarzyna Gąsowska,
Członek Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik
