Za nami dokładnie rok stabilizacji cen mieszkań. Przez ostatnie 12 miesięcy Indeks Cen Transakcyjnych praktycznie się nie zmienia, choć warto zwrócić uwagę na fakt, że na poszczególnych rynkach lokalnych dochodzi do wahań cen w górę lub w dół.
Stabilizacja cen mieszkań trwa. Indeks Cen Transakcyjnych, liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Home Broker i Open Finance w największych polskich miastach, spadł w maju o 0,26 proc. Roczną zmianę jego wartości podliczyliśmy na +3,77 proc. Wskaźnik, liczony nieprzerwanie od początku 2008 roku, osiągnął poziom 805,25 pkt, czyli tylko nieznacznie wyższy niż na koniec czerwca ubiegłego roku. Zakres wahań jego wartości na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy jest zresztą minimalny – od 799,22 pkt na koniec października 2013 r. do 818,87 pkt na koniec lutego br.
W maju liczba transakcji uwzględnionych przy wyliczaniu indeksu w porównaniu z poprzednim miesiącem nie zmieniła się, ale rok do roku wzrosła o ponad 14 proc.
Indeks Cen Transakcyjnych
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Patrząc na poszczególne miasta, w skali roku największe wzrosty odnotowaliśmy w Bydgoszczy (+8,3 proc.), Poznaniu (+8,2 proc.), Olsztynie (+4,4 proc.) oraz Gdańsku (+4,2 proc.). Z kolei największe spadki dotknęły Białystok (-3,7 proc.) oraz Katowice (-3,6 proc.). W Warszawie średnie ceny stopniały o 1,3 proc. W samym tylko maju przeciętne ceny najbardziej wzrosły w Krakowie (+2,5 proc.) oraz Białymstoku i Gdańsku (po +1,9 proc.). Największe spadki wystąpiły w Olsztynie (-2,3 proc.) i Katowicach (-2 proc.).
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny m2 |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4132 zł | -3,7% | 1,9% |
| Bydgoszcz | 3980 zł | 8,3% | 1,5% |
| Gdańsk | 5312 zł | 4,2% | 1,9% |
| Katowice | 3491 zł | -3,6% | -2,0% |
| Kraków | 6151 zł | -0,1% | 2,5% |
| Lublin | 4711 zł | -0,5% | -0,3% |
| Łódź | 3642 zł | -1,6% | 1,5% |
| Olsztyn | 4324 zł | 4,4% | -2,3% |
| Poznań | 5636 zł | 8,2% | 1,0% |
| Szczecin | 4405 zł | -0,6% | 1,4% |
| Toruń | 4405 zł | 3,2% | -0,4% |
| Warszawa | 6901 zł | -1,3% | -0,8% |
| Wrocław | 5358 zł | -0,9% | 0,6% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Najwyższe ceny w ujęciu nominalnym niezmiennie są w Warszawie. Przeciętna cena kupowanej w stolicy nieruchomości to obecnie 346,8 tys. zł, a jeden metr kwadratowy kosztuje 6901 zł, podczas gdy w poprzednim notowaniu indeksu było to 6955 zł. Ponad 6 tys. zł za metr mieszkania trzeba też zapłacić w Krakowie. Nie zmienia się też po drugiej stronie – najtańsze mieszkania są w Katowicach (3491 zł za m2) i Łodzi (3642 zł za m2).
W pięciu z 16 miast branych pod uwagę przy obliczaniu Indeksu Cen Transakcyjnych metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio mniej niż 4 tys. zł. Są to: Bielsko Biała, Bydgoszcz, Katowice, Łódź i Zielona Góra. Łódź jest trzecim największym miastem w Polsce, ale ze względów demograficznych i gospodarczych nie jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów i ceny są tam niższe niż w innych, mniejszych od Łodzi, miastach. W odległej o godzinę drogi Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje o blisko 90 proc. więcej, podobnie jak rok temu.
Komentarz i prognoza
Wg analityków Home Broker i Open Finance, nie wygląda na to, by w najbliższych kwartałach miało się wydarzyć coś, co drastycznie wpłynęłoby na ceny nieruchomości. Widmo wzrostu stóp procentowych zostało póki co oddalone, aktualnie więcej mówi się o ewentualnej obniżce niż podwyżce. Z drugiej strony popyt na kredyty mieszkaniowe (a co za tym idzie i na mieszkania) jest cały czas ograniczany przez banki, które nie wyrażają nadmiernej chęci do rozkręcania akcji kredytowej.
Jak na razie rynku nie zrewolucjonizował także program Mieszkanie dla Młodych, który wspiera Polaków w zakupie ich pierwszego mieszkania. Ograniczona dostępność dofinansowania sprawiła, że przez pierwszych pięć miesięcy do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiło tylko 7159 wniosków na łączną kwotę dopłat 162 mln zł. I choć pieniądze te skupiają się na rynku pierwotnym kilku głównych miast (13 proc. z nich trafi na największy w Polsce rynek warszawski), to na tle ich rozmiaru nie jest to wiele.
Marcin Krasoń, Home Broker
marcin.krason at homebroker dot pl
Bernard Waszczyk, Open Finance
Wojciech Boczoń
