Przedmiotem umowy może być każda rzecz służąca celom zarobkowym, przedmiot o charakterze inwestycyjnym, podlegająca amortyzacji. Najczęściej są to środki transportu drogowego, samochody osobowe, maszyny i urządzenia oraz sprzęt biurowy. Coraz więcej firm decyduje się jednak również na leasing nieruchomości komercyjnych.
W porównaniu z krajami Europy Zachodniej leasing nieruchomości w Polsce wciąż jest w fazie rozwoju. Według danych Związku Przedsiębiorstw Leasingowych w ciągu 3 kwartałów 2007 roku firmy leasingowe sfinansowały nieruchomości o wartości 1,98 mld złotych, z czego 44% stanowiły obiekty handlowe i usługowe, 35% nieruchomości o charakterze biurowym. Dane te nie obejmują wyników jednego z liderów rynku – LHI Leasing. Inni najwięksi gracze na rynku leasingu nieruchomości to firmy: ING Lease, Raiffeisen Leasing, Millennium Leasing, BRE Leasing i Bankowy Leasing.
Aktualnie przedmiotem leasingu nieruchomości mogą być jedynie nieruchomości komercyjne, choć w Ministerstwie Budownictwa powstał już projekt dający możliwość leasingu mieszkań. Ze względu na specyfikę i wartość nieruchomości leasing nieruchomości przeznaczony jest dla dużych i średnich firm, dysponujących odpowiednią historią i stabilną pozycją finansową. Poza oceną klienta pod uwagę bierze się również rodzaj i położenie nieruchomości oraz sposób wykorzystania i planowane przychody z niej uzyskane.
W leasingu nieruchomości stosuje się zarówno konstrukcję leasingu operacyjnego, jak i finansowego. Najważniejsza różnica między nimi tkwi w konsekwencjach podatkowych obydwu umów. W leasingu operacyjnym wszystkie opłaty leasingowe w pełnej wysokości stanowią koszt uzyskania przychodu u Korzystającego. W leasingu finansowym natomiast kosztem jest tzw. część odsetkowa opłat oraz amortyzacja przedmiotu. Zdecydowana większość zawieranych w Polsce umów są to umowy leasingu operacyjnego, głównie ze względu na większe korzyści podatkowe.
Drugą istotną różnicą między leasingiem operacyjnym i finansowym jest minimalny okres umowy i tzw. wartość wykupu. W leasingu operacyjnym obie te zmienne są ustalone przez obowiązujące przepisy (okres leasingu 10 lat, wartość wykupu po 10 latach – 46% wartości na chwilę zawarcia umowy leasingu), w leasingu finansowym natomiast mogą być dowolnie ustalone przez strony umowy.
Ostatnią cechą różniącą leasing operacyjny od finansowego jest to, że w leasingu finansowym własność przedmiotu po zakończeniu umowy automatycznie przechodzi na korzystającego. W umowie leasingu operacyjnego dotychczasowy korzystający ma prawo do zakupu przedmiotu po leasingu, z którego może skorzystać, bądź nie.
W ten sposób przez leasing można sfinansować zarówno nieruchomość już istniejącą, jak też dopiero będącą w fazie planów inwestycyjnych. W tym drugim przypadku firma leasingowa organizuje również finansowanie na czas budowy nieruchomości.
Leasing nieruchomości posiada często konstrukcję leasingu zwrotnego. W tym przypadku przedsiębiorca sprzedaje własną nieruchomość firmie leasingowej, a następnie bierze ją w leasing, uwalniając w ten sposób środki finansowe, które może przeznaczyć na inne cele. Ma jednocześnie prawo do dalszego korzystania z nieruchomości i ponownego nabycia jej własności po zakończeniu leasingu, za ustaloną w umowie kwotę.
Z przykładowym zastosowaniem leasingu nieruchomości mamy do czynienia w sytuacji gdy Klient po wzięciu nieruchomości w leasing (dotyczy również tych będących wcześniej jego własnością) i posiadając w dalszym ciągu prawo do jej użytkowania, opłaty leasingowe pokrywa z czynszów uzyskiwanych od podnajemców (jednocześnie dysponuje kwotą uzyskaną z tymczasowej sprzedaży nieruchomości firmie leasingowej). Korzyści to: 1) odzyskanie środków finansowych, 2) dalsze użytkowanie nieruchomości, 3) możliwość regulowania opłat leasingowych ze środków uzyskiwanych od podnajemców.
Przedmiotem finansowania mogą być praktycznie wszystkie typy nieruchomości komercyjnych, poza niezabudowanymi gruntami, mianowicie:
budynki i lokale biurowe, handlowe i usługowe,
centra logistyczne,
magazyny i hale produkcyjne,
sieci hoteli,
salony samochodowe,
nieruchomości przemysłowe.
Korzyści płynące z leasingu nieruchomości:
uwolnienie środków zamrożonych w nieruchomościach – poprawa płynności firmy i efektywne wykorzystanie posiadanego majątku (leasing zwrotny),
uzyskanie dodatkowych korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości w okresie trwania umowy leasingu,
finansowanie długoterminowe,
finansowanie do 100% inwestycji,
dostosowanie obciążeń finansowych (rat leasingowych) do przewidywanej zyskowności firmy w poszczególnych okresach,
optymalizacja korzyści podatkowych poprzez zaliczanie całości rat leasingowych w koszty uzyskania przychodu (leasing operacyjny) i skrócenia amortyzacji (leasing finansowy),
tanie źródło finansowania,
pewność stosunku prawnego gwarantowana uregulowaniem umowy leasingu w kodeksie cywilnym oraz ustawach podatkowych,
pisemna gwarancja odkupienia nieruchomości po zakończeniu leasingu,
finansowanie pozabilansowe,
okres umowy leasingu od 6 lat (leasing finansowy) lub od 10 lat (leasing operacyjny),
możliwość wyboru waluty leasingu.
Proces podejmowania przez firmę leasingową decyzji o udzieleniu leasingu nie jest błyskawiczny jak w przypadku leasingu samochodów. Wpływ ma w tym przypadku również zwykle bardzo duża wartość transakcji. Przedsiębiorstwo musi liczyć się z koniecznością złożenia kompletu dokumentów, biznesplanu oraz operatu szacunkowego nieruchomości. Przeprowadzany jest również tzw. audyt prawny nieruchomości. Czas realizacji transakcji zależy głównie od wielkości i stopnia skomplikowania transakcji oraz uzyskania odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości.
Patrząc na rozwój polskiego rynku leasingu, ciągły wzrost wartości i ilości tego rodzaju transakcji, można być również pewnym, że wraz z rozwojem zachodnich przedsiębiorstw funkcjonujących w Polsce coraz większa liczba nieruchomości będzie przedmiotem leasingu. W ślad za firmami zachodnimi z tej formy finansowania zaczynają korzystać także polskie średnie i duże firmy.
Wojciech Boczoń
