Wynajmujesz nieruchomość na podstawie wieloletniej umowy? Zadbaj o waloryzację czynszu w kolejnych latach. Brak stosownej klauzuli w umowie może spowodować, że za kilkanaście lat siła nabywcza otrzymywanego przychodu będzie nawet o kilkadziesiąt procent niższa niż dziś.
Raz wynegocjowana atrakcyjna stawka za najem nieruchomości może za rok lub kilka lat okazać się już niewysoka. Jest to efekt działania inflacji, która pokazuje jak topnieje z czasem realna wartość otrzymywanych przychodów. Najłatwiej zobrazować działanie inflacji na przykładzie. Przyjmijmy, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 8% tej kwoty, czyli 20 tys. zł. Gdyby kwota ta była stała przez okres 15 lat, a co roku inflacja wynosiłaby 2,5% (cel inflacyjny Rady Polityki Pieniężnej), to złotówka otrzymana w ostatnim roku miałaby aż o 29,2% mniejszą siłę nabywczą niż dziś. Realną wartość przychodu w ostatnim roku można więc dziś oszacować na niespełna 14,2 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby inflacja przekraczała cel inflacyjny (2,5%) i wynosiła tyle ile średnio w ostatnich 5 latach, czyli 3,5%. Wtedy realna wartość przychodu w ostatnim okresie umownym wynosiłaby jedynie 12,4 tys. zł, czyli o 38,2% mniej niż dziś.
| Kolejne lata obowiązywania umowy | Wartość bieżąca przyszłych przepływów, przy założeniu inflacji: | |
| na poziomie 2,5% | na poziomie 3,5% | |
| 1 | 20 000 zł | 20 000 zł |
| 2 | 19 512 zł | 19 324 zł |
| 3 | 19 036 zł | 18 670 zł |
| 4 | 18 572 zł | 18 039 zł |
| 5 | 18 119 zł | 17 429 zł |
| 6 | 17 677 zł | 16 839 zł |
| 7 | 17 246 zł | 16 270 zł |
| 8 | 16 825 zł | 15 720 zł |
| 9 | 16 415 zł | 15 188 zł |
| 10 | 16 015 zł | 14 675 zł |
| 11 | 15 624 zł | 14 178 zł |
| 12 | 15 243 zł | 13 699 zł |
| 13 | 14 871 zł | 13 236 zł |
| 14 | 14 508 zł | 12 788 zł |
| 15 | 14 155 zł | 12 356 zł |
Problem ten jest rzadko spotykany na rynku najmu lokali mieszkalnych. Powód jest prosty – umowy są tam najczęściej podpisywane na roczne okresy i na taki właśnie czas ustalana jest stawka czynszu. Inaczej jest w przypadku umów długoterminowych. Wtedy inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na to, aby stosowana była waloryzacja o inflację. Stosowne klauzule znaleźć można w umowach podpisywanych przez inwestorów w projektach typu „condo” np. w Mielnie, Władysławowie, Szklarskiej Porębie czy Kołobrzegu. Przypomnijmy, że ten model inwestycyjny polega na zakupie na własność pokoju w hotelu i wynajęciu go firmie zarządzającej obiektem, która wypłaca czynsz o często z góry określonej wartości (od 5 do 10% wartości nieruchomości rocznie). Podobne rozwiązanie stosuje też giełdowa spółka Czerwona Torebka, która sprzedaje lokale użytkowe w tworzonej obecnie na terenie całej Polski sieci pasaży handlowych i od razu wynajmuje je na podstawie 15-letniej umowy od nowych nabywców płacąc za najem 8% wartości nieruchomości w skali roku.
| Przegląd przykładowych inwestycji długoterminowych na rynku nieruchomości | ||||
| Lokalizacja | Typ inwestycji | Minimalna cena zakupu nieruchomości (w tys. zł netto) |
Rentowność inwestycji* | Wskaźnik stosowany do waloryzacji czynszu |
| Mielno | Hotel | 220 | 9,5% | HICP |
| Władysławowo | Hotel | 175 | 10% | HICP |
| Szklarska Poręba | Hotel | 256 | 7% | CPI |
| Kołobrzeg | Hotel | 274 | 5,3 – 6,6% | CPI |
| Ustronie Morskie | Hotel | 195 | 6,5% | CPI |
| Cała Polska | Lokale użytkowe | 240 | 8%** | CPI (po wprowadzaniu EUR w Polsce HICP) |
| * stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości ** rentowność w ujęciu netto, a więc bez dodatkowych kosztów: eksploatacyjnych, za zarządzanie, ubezpieczenie czy podatku od nieruchomości. |
||||
Im wyższa inflacja, tym lepiej
Waloryzacja najczęściej jest przeprowadzana z wykorzystaniem wskaźnika inflacji obliczanej przez GUS (CPI) lub Eurostat (HICP). Które rozwiązanie jest lepsze? Niewielkie różnice w metodologii badania poziomu zmian cen skutkują tym, że bardziej atrakcyjnym dla inwestora rozwiązaniem może być rozwiązanie stosujące GUS-owską inflację. Tak przynajmniej pokazują dane historyczne. GUS obliczył bowiem na przykład, że licząc od grudnia 2011 roku do grudnia 2012 roku inflacja wyniosła 2,4%. Analogiczna miara oszacowana przez Eurostat wyniosła jedynie 2,2%. Wyższy jest też wskaźnik średniorocznej inflacji oszacowany na podstawie danych GUS dla okresu ostatnich trzech i pięciu lat.
| Poziom inflacji według GUS i Eurostat | ||
| Okres | Poziom inflacji (r/r) | |
| CPI (wg. GUS) | HICP (wg. Eurostat) | |
| 1 rok | 2,40% | 2,20% |
| 3 lata | 3,47% | 3,21% |
| 5 lat | 3,52% | 3,37% |
| Źródło: GUS, Eurostat | ||
Różnica w nazwie warta 4,3 tys. zł
Choć różnice między tymi wartościami są niewielkie, to w perspektywie 10 lat łączna rozbieżność w przychodzie z wynajmu mogłaby okazać się już spora. Przyjmijmy więc znowu, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 20 tys. zł rocznie. Natomiast średnioroczna inflacja oszacowana przez GUS w całym horyzoncie naszego badania wyniosła 3,52% w skali roku, a Eurostat oszacował wskaźnik na 3,37% rocznie. W takim wypadku przez 15 lat trwania umowy inwestor, którego czynsz był aktualizowany z wykorzystaniem inflacji obliczanej przez GUS otrzymałby w formie przychodu łącznie o niespełna 4,3 tys. zł więcej, niż ten którego przychód byłby aktualizowany na podstawie danych Eurostatu.
Bartosz Turek
Lions House
Wojciech Boczoń
