Trzeba pamiętać, że zakup nieruchomości wiąże się z ryzykiem. Od 2008 do 2013 r. ceny w realnym ujęciu (uwzględniającym inflację) spadły o prawie 40 proc. Home Broker podpowiada, jakie mieszkanie kupić, by szanse na wzrost jego wartości były największe.
Kupujący nieruchomość ma nadzieję, że jej wartość nie będzie spadać. Chciałby, aby jego mieszkanie było zakupione jak najtaniej, bo widok niższych cen w okolicy po kilku miesiącach od transakcji źle wpływa na samopoczucie. Z drugiej strony, nawet jeśli kupujemy mieszkanie z zamiarem zasiedlenia go na długie lata, należy brać pod uwagę zmianę sytuacji życiowej i potrzebę zmiany adresu. I lepiej byłoby, gdyby cena sprzedaży była wówczas wyższa od tej, po której mieszkanie zakupiono. Home Broker sprawdził, jak zwiększyć prawdopodobieństwo wzrostu wartości kupowanej nieruchomości.
Wzrost wartości bierze się w dużej mierze z zapotrzebowania na nieruchomości danego typu, inaczej mówiąc: z popytu. Wiedza o tym, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej i jakie mogą zyskać na popularności w mniej i bardziej odległej przyszłości, jest więc w cenie. Istotnym czynnikiem będzie także płynność danego rodzaju nieruchomości, o której niektórzy inwestorzy często zapominają.
Większe nie zawsze znaczy lepsze
Pierwsza rzecz, na którą należy zwrócić uwagę, to wielkość mieszkania. Najmniej „chodliwe” są nieruchomości duże. Na warszawskim rynku wtórnym tylko 7 proc. transakcji dotyczy mieszkań o powierzchni ponad 80 mkw. (dane NBP), tymczasem lokale takie stanowią ponad 20 proc. ofert sprzedaży. Popyt na nie jest zatem znacznie ograniczony. 36 proc. transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań do 40 mkw., a 39 proc. tych o powierzchni od 40 do 60 mkw. włącznie. Zatem trzy na cztery sprzedawane w Warszawie mieszkania są nie większe niż 60 metrów kwadratowych.
Struktura transakcji mieszkaniowych na rynku wtórnym w Warszawie
| Liczba pokoi | Transakcje | Oferty |
| 1 pok. | 19% | 12% |
| 2 pok. | 41% | 37% |
| 3 pok. | 32% | 35% |
| 4+ pok. | 8% | 16% |
| Powierzchnia użytkowa | Transakcje | Oferty |
| do 40 mkw. | 36% | 20% |
| (40; 60 mkw.] | 39% | 36% |
| (60; 80 mkw.] | 19% | 23% |
| 80+ mkw. | 7% | 21% |
źródło: NBP, dane za IV kw. 2012 r.
Duże znaczenie ma także liczba pokoi. 8 proc. transakcji na stołecznym rynku wtórnym (znów statystyki NBP za IV kw. 2014 r.) to mieszkania czteropokojowe i większe, tymczasem ich odsetek w ofertach jest dwukrotnie wyższy. Najpopularniejsze są mieszkania o dwóch (41 proc. transakcji) i trzech pokojach (32 proc. transakcji). Potwierdza to badanie preferencji klientów Home Broker: 48 proc. szukających mieszkania w Warszawie deklaruje chęć zakupu lokalu dwupokojowego.
Lokalizacja niejedno ma imię
Niebagatelne znaczenie dla zmiany wartości nieruchomości ma jej lokalizacja. I chodzi tu zarówno o spojrzenie z szerokiej (miasto), średniej (dzielnica, osiedle) jak i wąskiej (miejsce w danym bloku) perspektywy. Warto zwrócić uwagę na prognozy rozwoju miasta, w którym kupujemy nieruchomość. Aglomeracja z rozwijającą się gospodarką daje większe szanse na wzrost cen mieszkań niż miejscowość bez perspektyw. Trzeba spojrzeć także na demografię – miasto ze starzejącym się społeczeństwem, w którym za kilkanaście lat dominować będą emeryci, nie wróży dobrze.
Należy pamiętać o sprawdzeniu jak okolica, w której kupujemy nieruchomość, będzie wyglądać za kilka czy kilkanaście lat. Tam, gdzie dziś jest cisza i spokój, za kilka lat może przechodzić obwodnica lub ekspresowa wylotówka. Hałas pochodzący z bezpośredniego sąsiedztwa trasy szybkiego ruchu znacząco obniża komfort życia, ale jednocześnie rozsądna bliskość wjazdu na obwodnicę czy autostradę to spora zaleta, bo ułatwia przemieszczanie się po mieście czy wyjazd z niego.
Analizując lokalizację trzeba także zwracać uwagę na komunikację – chodzi o to, czy z mieszkania można sprawnie dojechać do najpopularniejszych punktów miasta. I nie zawsze chodzi tu o centrum, w bo przypadku dużych miast liczyć będzie się np. dzielnica, w której zlokalizowano najwięcej biur.
Na danym osiedlu także są bardziej i mniej pożądane lokale. Wielu osób nie jest zainteresowanych mieszkaniem na parterze, za to popularnością zwykle cieszą się lokale z oknami od strony gdzie jeździ mniej samochodów i jest ładniejszy widok. Cisza liczy się szczególnie jeśli chodzi o sypialnię. Bliskość linii tramwajowej to wygoda w dojeździe do pracy, ale jednocześnie hałas od samego świtu. Warto więc zwrócić uwagę na mieszkanie z oknami sypialni wychodzącymi na drugą stronę.
Wyższe ceny od innych lokali w danym bloku osiągają często mieszkania na ostatnim piętrze, z których rozpościera się atrakcyjny widok. Tu jednak czai się pułapka w postaci ograniczonego popytu, bo na takie mieszkanie stać niewielu. Płynność takiej nieruchomości jest ograniczona i w przypadku ewentualnej potrzeby przeprowadzki, mogą pojawić się problemy ze sprzedażą.
Powyższych zasad nie można odrywać od warunków rynkowych. Jeśli ktoś kupił nieruchomość na szczycie bańki mieszkaniowej z lat 2006-2008, to szanse na to, że dziś jej wartość jest wyższa są bliskie zera. W czasie stagnacji gospodarczej gdy ceny nieruchomości spadają, warto zadbać o to, by obniżka wartości naszego mieszkania była jak najmniejsza.
Marcin Krasoń, Home Broker // ++e++); // ]]>
komentarze at homebroker dot pl
Wojciech Boczoń
