Koniec roku to czas, kiedy zwykle obserwowany jest wzrost zainteresowania kupnem nieruchomości. W tym roku nie jest to jednak tak jednoznaczne. Z jednej strony można spodziewać się przyspieszenia decyzji mieszkaniowych ze względu na wzrost minimalnego wkładu własnego od 2017 r. do 20 proc. i kończące się środki z programu „Mieszkanie dla młodych”, ale z drugiej strony banki już zaczęły podwyższać marże. Czy jest to zatem dobry czas na kupno mieszkania w Warszawie?
1/5 wkładu własnego od 2017 r.
Od nowego roku czeka nas kolejna podwyżka minimalnego wymaganego wkładu własnego. W styczniu 2016 r. zwiększył się on z 10 do 15 proc., w 2017 r. wyniesie już 20 proc. To spore utrudnienie dla wszystkich, którzy marzą o własnym mieszkaniu. Dla przypomnienia, jeszcze w 2014 r. wymagano od nas 5 proc. wkładu własnego. Powodem podnoszenia oczekiwanego udziału własnego jest decyzja Komisji Nadzoru Finansowego o zaostrzeniu zasad przyznawania kredytu. Istnieje jednak rozwiązanie dla tych, którzy nie dysponują takimi sumami.
– Rekomendacja S dopuszcza mniejszy wkład własny, z tym że musi on być dodatkowo zabezpieczony. Zgodnie z tymi wytycznymi, banki mogą udzielić kredytu do 90 proc. wartości nieruchomości, ale będą wymagać zabezpieczenia w postaci np. ubezpieczenia. Należy jednak pamiętać, że ustalanie wysokości wkładu własnego to indywidualna decyzja każdego banku –tłumaczy Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych.
W przyszłym roku dostępna tylko połowa środków z MdM
Zgodnie z przewidywaniami ekspertów, już w lipcu skończyła się pierwsza pula pieniędzy z programu MdM na 2017 r. Do końca roku, o dofinansowanie będą mogły starać się tylko te osoby, które zdecydują się poczekać na mieszkanie do 2018 r. Wnioski można składać tylko na te inwestycje, które zostaną zakończone właśnie w roku 2018. Od stycznia będzie można znowu zawalczyć o pieniądze z drugiej puli przeznaczonej na 2017 r. Należy jednak liczyć się z ogromnym zainteresowaniem i z możliwością nie uzyskania dofinansowania. Jeżeli zatem nie śpieszymy się z wprowadzeniem się do nowego lokum, dobrym rozwiązaniem będzie rozglądanie się za inwestycjami, które zostaną ukończone już w 2018 r.
Banki zaostrzają politykę kredytową
Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego zawierającego przewidywania przewodniczących komitetów kredytowych, w III kwartale istotnie zaostrzono politykę kredytową w bankach, co może przełożyć się na spadek popytu na nieruchomości*. To już czwarty kwartał z rzędu, kiedy banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych.
– Wyższe marże to nie jedyny problem osób, które chcą teraz wziąć kredyt hipoteczny. Coraz to nowe rekomendacje KNF, w zakresie kosztów utrzymania gospodarstw domowych, obniżają zdolność kredytową wnioskodawcy, a to skutkuje mniejszą dostępnością kredytów hipotecznych – dodaje Katarzyna Dmowska.
Ile zatem wyniosą koszty kredytu, jeżeli zdecydujemy się na kupno mieszkania jeszcze w tym roku? Jak wynika z wyliczeń ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych, przy mieszkaniu o wartości 300 tys. zł, obowiązujący do końca roku 15 proc. wkład własny wyniesie 45 tys. zł. Pozostała kwota – 255 tys. zł, przy jednej z najpopularniejszych ofert na rynku z marżą 1,80 proc. i przy oprocentowaniu 3,52 proc., daje ratę miesięczną w wysokości ok. 1148 zł. W całym, 30 – letnim okresie, do spłaty będzie ok. 413 248,58 zł, odsetki wyniosą zatem 158 248.58 zł. Od stycznia, przy kredycie na mieszkanie o wartości 300 tys. zł, wymagany wkład własny będzie wynosił już 60 tys. zł.
W Warszawie stać nas na 38 – metrowe mieszkanie
Cena za metr kwadratowy średniej wielkości mieszkania w stolicy, to 7719 zł na rynku pierwotnym**. Jeżeli mamy zatem do dyspozycji 300 tys. zł, to stać nas na nowe 38 -metrowe mieszkanie. Co ciekawe, więcej za metr kwadratowy zapłacimy natomiast, jeśli zdecydujemy się na kupno kawalerki lub mieszkania powyżej 60 metrów. Tutaj ceny w Warszawie wyniosą odpowiednio 8131 zł i 7952 zł za metr kwadratowy, jeszcze droższe są mieszkania na rynku wtórnym. Okazuje się jednak, że mamy w czym wybierać, jeśli chodzi o rynek pierwotny.
Według danych GUS, w pierwszych dziewięciu miesiącach 2016 r. oddano w całej Polsce do użytkowania ponad 112 tys. mieszkań, tj. o ok. 11 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem w 2015 r. Ponadto, wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę ponad 154 tys. mieszkań, tj. o 11,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W okresie styczeń-wrzesień 2016 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w dziesięciu województwach, w tym największy: w województwie lubuskim – o 33,1 proc., zachodniopomorskim – o 26,7 proc., mazowieckim – o 24,8 proc. i dolnośląskim – o 24,4 proc. W województwie podlaskim oddano tyle mieszkań co przed rokiem. Spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania wystąpił w pięciu województwach, w tym największy: w województwie łódzkim – o 9,6 proc., pomorskim – o 7,8 proc. i podkarpackim – o 5,0 proc.
* „Sytuacja na rynku kredytowym. Wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych III kwartał 2016 r.”
** Dane z portalu Bankier.pl – Raport z rynku mieszkań – październik 2016
Wojciech Boczoń