Więcej transakcji, dynamicznie rosnąca aktywność inwestycyjna deweloperów, krótszy czas potrzebny do sprzedaży lokalu – to czynniki, które świadczą o ożywieniu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Największym zagrożeniem dla tego trendu jest perspektywa podwyżki za kilka miesięcy rynkowych stóp procentowych. Popyt może też ograniczyć konieczność posiadania wkładu własnego.
Trudno nie ulec wrażeniu, że mamy do czynienia ze sporym odbiciem na rodzimym rynku nieruchomości. GUS poinformował właśnie, że w październiku deweloperzy rozpoczęli budowę aż o 81,9% większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Choć spora część tego wzrostu jest efektem niskiej bazy, to czwartego z rzędu odczytu pokazującego dwucyfrową dynamikę wzrostu aktywności firm budujących mieszkania trudno nie ocenić pozytywnie.
Tak duże ożywienie nie byłoby możliwe bez dynamicznie rosnącej sprzedaży nowych mieszkań, stymulowanej rekordowo niskim kosztem kredytu hipotecznego. Wpływ niskich stóp procentowych jest tym większy, że w Polsce potrzeby mieszkaniowe są jeszcze daleko od stanu pełnego zaspokojenia. Zgodnie z najnowszymi danymi Eurostatu, w gronie osób w wieku 25 – 34 aż 44,4% (2,8 mln polskich obywateli w tej grupie wiekowej) mieszka z rodzicami. Sytuacja ta powoduje, że mamy do czynienia z dużym potencjalnym popytem na nieruchomości mieszkaniowe. Aby mógł się on przekształcić w popyt rzeczywisty, potrzebne są sprzyjające okoliczności, do których należą m.in.: niskie stopy procentowe, poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia czy różnego typu programy wspierające nabywców.
Nie można zapomnieć, że niskie stopy procentowe powodują też, że osoby dotychczas lokujące swoje nadwyżki finansowe w produktach depozytowych poszukują bardziej zyskownych aktywów. Wzmaga to popyt na mieszkania ze strony inwestorów, którzy mogą liczyć na to, że kupione na kredyt mieszkanie będzie generować przychody z nawiązką pokrywające koszty miesięcznych rat.
Ożywienie przyniósł tani pieniądz
Wszystko dlatego, że już od ponad czterech miesięcy stopy procentowe w Polsce utrzymują się na rekordowo niskim poziomie. W efekcie rata kredytu zaciągniętego dziś na 25 lat i 300 tys. złotych wynosi ok. 1600 zł miesięcznie. Gdyby podobny kredyt zaciągnąć w sierpniu ubiegłego roku, a więc wtedy gdy rynek nie dyskontował jeszcze mającej nadejść w listopadzie obniżki stóp procentowych, rata przekraczałaby 2 tys. zł. Dziś rata modelowego kredytu jest o ponad jedną piątą niższa niż 15 miesięcy temu.
Ma to oczywisty wpływ na możliwości pożyczkowe Polaków. Przy identycznych dochodach, banki są dziś skłonne pożyczyć znacznie więcej niż przed obniżkami stóp procentowych. I tak dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może na 30 lat zadłużyć się na przeciętnie 402 tys. zł (mediana). Rok temu mediana wynosiła 367 tys. zł, a więc 35 tysięcy mniej niż dziś. Tym samym, osoba zarabiająca dokładnie tyle samo co rok temu, która przed 12 miesiącami nie posiadała wystarczającej zdolności kredytowej, aby kupić mieszkanie, dziś może już taką zdolność mieć. Taki jest efekt rekordowo niskich stóp procentowych – sporemu popytowi potencjalnemu na mieszkania łatwiej jest przerodzić się w popyt efektywny.
Obroty na rynku jak przed kryzysem
Na efekty długo nie trzeba było czekać. Wiele firm i instytucji niezależnie odnotowało w ostatnich miesiącach spory wzrost liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym. Przykładem mogą być dane Home Broker i Open Finance, które obejmują rynek pierwotny i wtórny 16 największych miast w Polsce. Z nich to wynika, że liczba zawieranych transakcji w okresie od sierpnia do października br. wzrosła o ponad 19,3% względem poprzedniego okresu trzymiesięcznego (od maja do lipca). Do tej beczki miodu można jednak dodać łyżkę dziegciu. Gdyby bowiem ostatni okres trzymiesięczny odnieść do analogicznego okresu przed rokiem, to odnotowalibyśmy spadek obrotów o 7,1%. Trzeba jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach ubiegłego roku liczbę zawieranych transakcji napędzał bliski koniec programu „Rodzina na swoim”, z wykorzystaniem którego mieszkanie kupiła spora grupa klientów tych firm.
Informacje świadczące o sile rynku możemy też znaleźć w statystykach publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Z nich to wynika, że zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych zaciągniętych na mieszkania w samym tylko wrześniu wzrosło o 2,2 mld złotych. To o 4,6% więcej niż wyniósł przyrost z sierpnia i 12,4% więcej niż przyrost z analogicznego miesiąca przed rokiem.
Na tym nie kończy się fala dobrych informacji dotyczących obrotów na rynku mieszkaniowym. Szczególnie pozytywny przekaz znaleźć można w raporcie firmy doradczej REAS, która oszacowała, że w trzecim kwartale br. deweloperzy sprzedali o 18% więcej mieszkań niż kwartał wcześniej i po tak dynamicznym wzroście na sześciu największych rynkach podpisali umowy na prawie 9,6 tys. lokali. Takich wyników nie notowano od roku 2007, a więc jeszcze przed kryzysem. Dobre wiadomości płyną też bezpośrednio od deweloperów. Biorąc pod uwagę osiem spółek giełdowych, które podały dane za trzeci kwartał br., sprzedały w tym czasie o 22% więcej mieszkań niż kwartał wcześniej i aż o 43% więcej niż przed rokiem.
Deweloperzy szybko rozbudowują swoje oferty
Widząc te zmiany po stronie popytu nie powinno dziwić, że deweloperzy dynamicznie rozwijają skalę swojej działalności. Jak wspomniano wcześniej, opublikowane w tym miesiącu statystyki są już czwartymi z rzędu, które pokazują dwucyfrową dynamikę wzrostu aktywności deweloperów w obszarze rozpoczynanych inwestycji. Oczywiście trzeba pamiętać, że częściowo tak wysoka dynamika jest efektem niskiej bazy sprzed roku, wynikającej z wprowadzenia tzw. „ustawy deweloperskiej”. Spowodowała ona, że aktywność firm budujących mieszkania skoncentrowała się przed dniem wejścia w życie tego aktu prawnego (koniec kwietnia 2012 r.), a w konsekwencji była nienaturalnie niska w miesiącach kolejnych – także w październiku ubiegłego roku. Pomijając jednak ten czynnik i odnosząc liczbę budów, które deweloperzy rozpoczęli w październiku br. do wyników z analogicznych miesięcy lat 2011 i 2010, widzimy dziś prawie 34-proc. wzrost aktywności firm budujących mieszkania.
W tym kontekście nie sposób nie zwrócić uwagi na studzące optymizm dane o wciąż sporej podaży nowych mieszkań. Firma doradcza REAS podaje w najnowszym raporcie (za trzeci kwartał), że na sześciu największych rynkach do sprzedania jest łącznie 44 tys. lokali, co odpowiada mniej więcej 1,5 rocznej sprzedaży przy obecnej dynamice. Sytuacją uznawaną za neutralną dla gry popytu i podaży na rynku jest mniejszy zapas mieszkań odpowiadający mniej więcej rocznej sprzedaży.
Mieszkania używane szybciej się sprzedają
Symptomów ożywienia można też szukać na rynku wtórnym. Głównie widać je na podstawie danych o długości procesu sprzedaży i możliwości negocjacji cen. W pierwszym przypadku chodzi po prostu o średni czas jaki mija od ogłoszenia o chęci sprzedaży mieszkania do podpisania ostatecznej umowy. Ten w trzecim kwartale wyniósł na 5 największych rynkach 129 dni (dane Home Broker), czyli o 30 dni mniej niż w drugim kwartale i 15 dni mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
O ożywieniu w tym segmencie rynku może też świadczyć fakt, że zgodnie z danymi Home Broker, sprzedający widząc większe zainteresowanie swoimi ofertami stawiają twardsze warunki podczas negocjacji. Dane Home Broker za październik pokazują, że podczas ostatecznych rozmów na temat warunków zawarcia transakcji, kupującym udawało się uzyskać obniżkę ceny względem ceny ofertowej o 4,2%. Dla porównania jeszcze pod koniec ubiegłego roku niejednokrotnie średnia przekraczała poziom 6%.
Efektów bazy nie brakuje
A jak w tym otoczeniu zachowują się ceny mieszkań? Pozostają na względnie stabilnym poziomie. Nie powinno to dziwić. Naturalnym scenariuszem następującym po chudszych latach na rynku mieszkaniowym jest bowiem najpierw wzrost liczby zawieranych transakcji i to on świadczy o odbudowującej się sile rynku. Dopiero później na taki rynek mogą przyjść wzrosty cen, gdy za rosnącym popytem nie będzie nadążała podaż.
Dane Open Finance i Home Broker za październik pokazują, że ceny nieruchomości nieznacznie spadły względem poziomu z września (-0,05% m/m). W skali roku odnotowano natomiast wzrost o 7,6%. Taki wynik jest jednak efektem statystycznym. Trzeba bowiem pamiętać, że spora część obserwowanego od początku roku odbicia indeksu cen mieszkań wynika z zakończenia w grudniu programu „Rodzina na swoim”. Jego beneficjenci mogli liczyć na dopłaty idące niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych, jeśli kupili mieszkanie z najniższej półki cenowej. Zaniżało to – szczególnie w ostatnich miesiącach ubiegłego roku – przeciętną cenę transakcyjną mieszkania. Dziś nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe. Czynnik ten odpowiada za sporą część wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej obserwowanej dziś w ujęciu r/r.
Tani pieniądz kiedyś się skończy
Z grona zmian, które w najbliższych miesiącach i kwartałach wpłyną na sytuację na rynku nieruchomości najważniejszym wydaje się wzrost stóp procentowych. Z dużym prawdopodobieństwem dojdzie do tego za 2-3 kwartały. Otwarcie zapowiada to RPP, a odwzorowanie tych zapowiedzi znaleźć można obserwując notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe. Za 6 miesięcy wyceniają one WIBOR 3M na 2,7%, a za 9 miesięcy na 2,8%. Co więcej, kontrakty na WIBOR 3M z horyzontem 21-miesięcznym notowane są na poziomie 3,42%. Jeśli do tych zmian dojdzie, drożeć zaczną kredyty hipoteczne, a banki będą najprawdopodobniej skłonne pożyczać mniej. Jeśli do tego czasu rodzima gospodarka nie zacznie się rozwijać na tyle szybko, aby przełożyło się to na wzrost zatrudnienia i płac, to możemy mieć do czynienia ze spadkiem popytu na mieszkania niedługo po podniesieniu stóp procentowych.
Dyskusyjny wpływ rządowego wsparcia
Już dziś wiadomo też, że negatywnie na siłę popytu może w pierwszych miesiącach roku oddziaływać nowelizacja rekomendacji S. Ma ona wprowadzić wymaganie posiadania 5-proc. wkładu własnego dla osób kupujących na kredyt mieszkania. Jest to czynnik, który dziś może stymulować obrót, ale odmiennego efektu można się spodziewać w przyszłym roku. Trudno spodziewać się jednak, aby taki wymóg okazał się dla rynku diametralną zmianą.
Nie można też zapomnieć, że na rynek zaczynają już wpływać decyzje podjęte przez polityków. Czynnikiem obniżającym dziś popyt na najtańsze mieszkania jest startujący w przyszłym roku program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Może on wzmacniać popyt w kolejnych latach, ale trzeba pamiętać, że żeby z niego skorzystać będzie trzeba spełnić sporo wymagań, co także z dużym prawdopodobieństwem spowoduje, ze wpływ dopłat na rynek będzie mocno ograniczony. Niemniej jednak zarówno ten program, jak i fundusz tanich mieszkań na wynajem, dzięki którym instytucja powołana przy BGK ma wydać 5 mld złotych kupując mieszkania od deweloperów, stymulować będzie popyt, w momencie gdy jest on już wyraźnie stymulowany przez rekordowo niskie stopy procentowe. Trudno nie ulec wrażeniu, że działania te są wręcz procykliczne, a więc dodatkowo wspierają popyt w okresie ożywienia – działania władz i instytucji publicznych powinno być dokładnie odwrotne.
Bartosz Turek
Lions Bank
