Kredyt hipoteczny – klient musi przedstawić dokumenty nawet sprzed 3 lat

Przedsiębiorca, który chce pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania lub zaciągnąć kredyt hipoteczny na firmę, musi liczyć się z tym, że do analizy kredytowej banki będą wymagały od niego historii finansowej firmy przynajmniej za kilkanaście miesięcy wstecz. W skrajnych przypadkach mogą to być prawie 3 lata – wynika z ankiety Tax Care.

Od osób zainteresowanych kredytem hipotecznym i pracujących na etacie banki nie wymagają zazwyczaj długiego stażu pracy – do analizy kredytowej zwykle wystarczą trzy miesiące lub pół roku nieprzerwanego zatrudnienia. Sytuacja jest diametralnie inna w przypadku osób, których źródłem dochodu jest działalność gospodarcza. Choć wnioskują o ten sam rodzaj kredytu, z identycznym zabezpieczeniem w postaci hipoteki, banki wymagają od nich dokumentów potwierdzających dochody nie za ostatnie kilka, a minimum kilkanaście miesięcy. Z ankiety Tax Care, na którą odpowiedziało 20 banków wynika, że dotyczy do zarówno  zaciąganych przez przedsiębiorców prywatnych kredytów mieszkaniowych, jak i kredytów na cele związane z działalnością gospodarczą, a zabezpieczonych właśnie hipoteką.

Dochód nawet za 3 lata

Większość spośród przepytywanych banków wymaga od osób prowadzących działalność gospodarczą udokumentowania dochodów za bieżący i ostatni rok podatkowy, co oznacza, że jeśli przedsiębiorca wnioskuje o kredyt w końcu roku, musi de facto pokazać bankowi zarobki z prawie 2 lat. Co więcej, części banków – i nie są to odosobnione przypadki – nie zadowala nawet  tak długi okres czasu. I tak na przykład Deutsche Bank PBC, mBank, Multibank i Nordea Bank wymagają od przedsiębiorców udokumentowanych dochodów za bieżący rok i aż 2 lata podatkowe, co w niektórych przypadkach może oznaczać konieczność dostarczenia dokumentów finansowych firmy prawie za 3 lata.

W części banków czas ten zależy od przeznaczenia kredytu – na przykład w Banku BPS i PKO BP należy udokumentować dochód za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe w przypadku kredytów hipotecznych na cele związane z działalnością gospodarczą, a bieżący i ostatni rok wystarczy, gdy przedsiębiorca zaciąga prywatny kredyt na zakup nieruchomości. Odwrotna sytuacja jest w Polbanku EFG, w którym dłuższy czas dotyczy prywatnych kredytów mieszkaniowych. Jeszcze inne rozwiązanie przyjął BZ WBK, w którym w przypadku prywatnej hipoteki do 200 tys. zł wystarczą dochody za bieżący i ostatni rok podatkowy, ale już w przypadku kredytów na ten sam cel, ale w wyższej kwocie konieczne będzie przedstawienie dokumentów finansowych firmy za bieżący rok i 2 lata podatkowe. Najmniejsze wymagania pod tym względem deklarują Getin Noble Bank (niezależnie od przeznaczenia kredytu) oraz Bank Pocztowy i Kredyt Bank (tylko kredyty firmowe), które zapewniają, że wystarczy im ocena dochodu za ostatnie 12 miesięcy.

Długi staż, długa historia

Z czego wynikają tak duże wymagania banków względem przedsiębiorców? Wymóg długiej historii finansowej jest powiązany z warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej przez odpowiednio długi okres czasu – zazwyczaj minimum rok lub dwa lata. Banki niechętnie kredytują przedsiębiorców z krótkim rynkowym stażem, postrzegając ich jako klientów wysokiego ryzyka, a jeśli już, to pożyczają  raczej niewielkie kwoty. Przy długim stażu bankowcy mogą założyć, że sytuacja finansowa firmy jest stabilna, co pozwoli na bezproblemową spłatę kredytu. Ale i w tym wypadku niektóre banki są skłonne zrobić wyjątek. Z ankiety Tax Care wynika, że krótsza historia dochodowa, powiązana z krótkim okresem działalności, jest możliwa w Idea Banku (przy firmowym kredycie hipotecznym na start nie jest wymagana historia finansowa, a w przypadku wybranych zawodów wystarczy ocena dochodu za 3 miesiące niezależnie od celu kredytu), Meritum Banku (kredyt hipoteczny na cele związane z działalnością gospodarczą) i Raiffeisen Banku (prywatny kredyt mieszkaniowy dla wybranych zawodów).

Strata niemile widziana przez banki

Długa historia finansów firmy pozwala także bankom sprawdzić, czy w poprzednich latach przedsiębiorca nie miał problemów z płynnością finansową. Ewentualna strata z działalności nie jest mile widziana przez banki. Z doświadczeń działu kredytów Tax Care wynika, że trudno jest otrzymać kredyt ze stratą przekraczającą 5% przychodów firmy. Co więcej, problem z kredytem mogą mieć nie tylko przedsiębiorcy, którzy mają aktualną stratę – o odmowie kredytu może przesądzić również strata z poprzedniego roku podatkowego, nawet jeśli obecnie firma odnotowuje dochód.

Bank	Dochód przedsiębiorcy (mikrofirmy) przy kredycie prywatnym na zakup nieruchomości:	Dochód przedsiębiorcy (mikrofirmy) przy kredycie na cele związane z działalnością gospodarczą, zabezpieczonym hipoteką:
Bank BGŻ	za bieżący i ostatni rok podatkowy	za bieżący i ostatni rok podatkowy
Bank BPH	b.d.	za bieżący i ostatni rok podatkowy
Bank BPS	za bieżący i ostatni rok podatkowy	za ostatnie 2 lata podatkowe
Bank Millennium	za bieżący i ostatni rok podatkowy	brak kredytu
Bank Pocztowy	za bieżący i ostatni rok podatkowy	za bieżący i ostatni rok podatkowy (dochód z ostatnich 12 miesięcy)
BNP Paribas Bank	za bieżący i ostatni rok podatkowy	za bieżący i ostatni rok podatkowy
BZ WBK	za bieżący i ostatni rok podatkowy – kredyt do 200 tys. zł; za bieżący i ostatnie 2 lata – kredyt powyżej 200 tys. zł	brak kredytu
Citi Handlowy	za bieżący i ostatni rok podatkowy	brak kredytu
Deutsche Bank PBC	za bieżący rok i 2 lata podatkowe	brak kredytu
Getin Noble Bank	za bieżący i ostatni rok podatkowy (za ostatnie 12 miesięcy)	za bieżący i ostatni rok podatkowy (za ostatnie 12 miesięcy)
Idea Bank	jeżeli firma działa krócej niż rok – 3 miesiące w przypadku zawodów zaufania publicznego lub 6 miesięcy w pozostałych przypadkach dla firm działających dłużej niż rok – bieżący rok oraz ostatni rok lub 2 lata podatkowe w zależności od kwoty kredytu	bez historii – kredyt na start jeżeli firma działa krócej niż rok – 3 miesiące w przypadku zawodów zaufania publicznego lub 6 miesięcy w pozostałych przypadkach dla firm działających dłużej niż rok – bieżący rok oraz ostatni rok lub 2 lata podatkowe w zależności od kwoty kredytu
ING Bank Śląski	za bieżący i ostatni rok podatkowy	za bieżący i ostatni rok podatkowy
Kredyt Bank	za bieżący i ostatni rok podatkowy	ostatnie 12 miesięcy (kredyt inwestycyjny zabezpieczony hipoteką)
Meritum Bank	brak kredytu	firma działająca min. 2 lata – za rok bieżący oraz 2 ostatnie lata podatkowe (krótsza działalność – proporcjonalnie do czasu działalności
mBank	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe
MultiBank	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe
Nordea Bank	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe
PKO BP	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe
Polbank EFG	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe	za bieżący i ostatni rok podatkowy
Raiffeisen Bank	za bieżący i ostatni rok kredyt dla „profesjonalistów” z krótkim okresem prowadzenia działalności (np. 6 miesięcy) – może być uwzględniony dochód z roku bieżącego	za bieżący rok i ostatnie 2 lata podatkowe

Źródło: TaxCare, lipiec 2012 (na podstawie informacji z banków)

Źródło: Tax Care