Kredyt mieszkaniowy – w złotych czy w walucie?

Oprocentowanie = Stawka referencyjna + Marża

Zarówno w przypadku kredytu w złotych, jak i walucie wymienialnej, oprocentowanie składa się z dwóch elementów – stawki referencyjnej i doliczanej do niej marży.

Dla kredytu złotowego stawką referencyjną jest WIBOR S-3M (średnia arytmetyczna ze stawki WIBOR 3M). Z kolei stawkami referencyjnymi dla kredytów walutowych są LIBOR 1M – dla kredytów w USD i CHF oraz EURIBOR 1M – dla kredytów w euro.

Stawki referencyjne są wielkościami rynkowymi

Oznacza to, że wpływ na ich wielkość ma sytuacja na rynku, np. decyzje banków centralnych o podwyższeniu lub obniżeniu stóp procentowych, czy sytuacja polityczna w kraju emitującym daną walutę, czy w strefie euro.

Zarówno w przypadku kredytów złotowych, jak i walutowych, wysokość marży jest uzależniona od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego posiadanego przez kredytobiorcę – im wielkości te są wyższe, tym marża jest niższa.

Stawka referencyjna jest zmienna w okresie kredytowania

Oznacza to, że w całym okresie spłaty kredytu oprocentowanie kredytu będzie opierało się na stawce obowiązującej w dniu spłaty raty. Z kolei marża jest stała. Oznacza to, że w całym okresie spłaty obowiązuje marża w wysokości zapisanej w umowie kredytu.

Kredyty walutowe to większe ryzyko i niższe oprocentowanie

Kredyty walutowe są oprocentowane o kilka procent niżej niż kredyty złotowe. Wiąże się jednak z nimi ryzyko kursowe. Mówimy o nim, gdy zwiększające się kursy walut wywołują wzrost raty kredytu wyrażonej w złotych (zadłużenie z tytułu kredytu wyrażone jest zawsze w walucie kredytu, a spłata dokonywana jest w złotych w oparciu o kurs sprzedaży dla dewiz, stosowany przy operacjach bezgotówkowych – np. przelewach). Ryzyko walutowe powoduje także, że zadłużenie przeliczone na złote może się zwiększyć, podczas gdy zadłużenie wyrażone w walutach będzie się zmniejszać.

Ryzyko kursowe można jednak ograniczać

Służy temu przewalutowanie kredytu. Umożliwia ono zamianę jednej waluty wymienialnej na inną, czy zmianę waluty wymienialnej na złote. Przed podjęciem decyzji o przewalutowaniu należy ocenić opłacalność transakcji, zwrócić uwagę na kurs wymiany walut oraz wykonać symulację spłaty kredytu, aby porównać wysokości rat przed i po zmianie waluty.

Kredyty złotowe to wyższe oprocentowanie i mniejsze ryzyko

Z kredytami udzielanymi w złotych nie wiąże się ryzyko kursowe – są one wypłacane i spłacane w złotych, tak więc w ich przypadku nie występują przeliczenia między walutami. Nie znaczy to jednak, że kredyty złotowe nie są obciążone żadnym ryzykiem. Należy pamiętać, że na wysokość oprocentowania kredytów złotowych pośrednio wpływają decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Każda podjęta przez nią decyzja o zmianie podstawowych stóp procentowych wpływa na wysokość stawki WIBOR.

Mimo że cena kredytów złotowych w ostatnich latach obniżyła się prawie dwukrotnie, nadal są one oprocentowane wyżej niż kredyty walutowe. Różnice w wysokości oprocentowania kredytów złotowych i walutowych najlepiej obrazuje porównanie wielkości rat kredytu w wysokości 100 tys. zł, udzielonego na okres 30 lat klientowi posiadającemu 70% wkładu własnego (rys. 1).

Rys. 1. Porównanie wysokości raty kredytu mieszkaniowego w kwocie 100.000 zł udzielonego w PLN, USD, EUR i CHF znajduje się w załączniku tej wiadomości (Źródło: „Poradnik bankowy”, PKO BP, Nr 6, grudzień 2004).

Jak widać na tym przykładzie, rata kredytu walutowego jest niższa od raty kredytu złotowego. Różnica wynosi od 502,94 zł (w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich spłacanego w ratach malejących) do 341,96 zł (w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich spłacanego w ratach równych).

Także w przypadku kredytów złotowych klienci mogą skorzystać z przewalutowania i dzięki temu płacić niższe raty.

Co wybrać?

Już kilka lat wśród klientów zainteresowanych kredytem mieszkaniowym największą popularnością cieszą się kredyty udzielane w dwóch walutach – złotych i frankach szwajcarskich. Popularność kredytów złotowych można tłumaczyć tym, że chętniej zadłużamy się w walucie, w której zarabiamy, a przecież większość Polaków osiąga dochody w złotych. Z kolei wzrastająca popularność kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich może być spowodowana niskim oprocentowaniem kredytów udzielanych w tej walucie.

Przed wyborem konkretnej waluty kredytu należy sprawdzić, jak kształtowały się kursy interesującej Państwa waluty w dłuższym okresie – nie krótszym niż rok. Wykresy takie można znaleźć np. na naszym portalu internetowym lub na stronach ekonomicznych innych portali. Kolejny krok to symulacja spłaty. Wątpliwości związane z wyborem waluty kredytu może rozwiać także rozmowa z analitykiem walutowym.

Należy przemyśleć decyzję o przewalutowaniu

Choć kredyty we frankach są już znacznie mniej atrakcyjne, niż kilka lat temu, po szwajcarską walutę najchętniej sięgają ci, którym zależy na płaceniu jak najniższych rat. Jednak decyzja o przewalutowaniu powinna być dobrze przemyślana. Niestety, nie ma jasnowidza, który przewidziałby nie tylko oprocentowanie kredytów i kursy walut, ale także twoje zarobki za 10 czy 15 lat.

Gdyby ktoś jednak postanowił skorzystać ze zmiany waluty, musi wziąć pod uwagę dość wysokie koszty tej operacji, które wynoszą około 4-5 proc. Składają się na to prowizje pobierane przez większość banków za operację przewalutowania oraz koszty związane z różnicami kursowymi (spread).

Przydatne pojęcia:

WIBOR 3M – oprocentowanie 3-mie-sięcznych złotowych pożyczek międzybankowych.

LIBOR 1M – oprocentowanie 1-miesięcznych pożyczek międzybankowych, ustalane w Londynie przez cztery główne banki (Bankers Trust, Bank of Tokio, Barclays i National Westminster).

EURIBOR 1M – oprocentowanie 1-miesiecznych pożyczek międzybankowych w strefie euro, ustalane w Brukseli na podstawie notowań z 57 największych banków ze strefy euro.