Mieszkanie na kredyt? Bez 20-30 tysięcy ani rusz

Wysokie wymagania odnośnie wkładu własnego utrudniają zakup pierwszego mieszkania. Zamiast dopłacać młodym przy okazji usamodzielniania się łatwiej wzorem Estonii, Łotwy czy Irlandii czy Zjednoczonych Emiratów Arabskich ograniczyć stosowane wobec nich wymagania odnośnie wkładu własnego.

Nie tylko gotówka na wkład własny, ale też pokrycie kosztów związanych z przeprowadzeniem całej transakcji zakupu mieszkania, to niezbędne minimum, aby myśleć o własnych „czterech kątach”. Żeby kupić mieszkanie trzeba mieć bowiem też pieniądze na notariusza, podatki, prowizję pośrednika, opłaty sądowe czy te związane z zaciągnięciem kredytu. W efekcie chcąc z pomocą kredytu kupić 30-metrowe „M” w mieście wojewódzkim trzeba dysponować kwotą minimum 20 tysięcy złotych, a w Warszawie czy Gdańsku nawet ponad 40 tysięcy – wynika z szacunków HRE Investments.

Własnych środków warto mieć oczywiście więcej, aby przedstawić minimum 20-proc. wkład własny. Wtedy banki patrzą na klientów przychylniejszym okiem i mogą zaoferować trochę lepsze warunki kredytowe. Powód jest prosty – klient z wyższym wkładem własnym jest dla banku mniej ryzykowny.

Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8% wartości nieruchomości. Przede wszystkim wynika to z faktu, że kupując nowe mieszkanie nie trzeba ponosić kosztów pośrednictwa, podatku od czynności cywilnoprawnych, a i sam rachunek za notarialną umowę deweloperską jest dzielony na pół.

Całe szczęście kupując mieszkanie można pokusić się o negocjacje. I tak negocjować można z notariuszem wysokość pobieranej przez niego taksy, a z pośrednikiem można rozmawiać o wysokości pobieranej prowizji. Podobnie bank – może być bardziej powściągliwy przy naliczaniu różnych opłat okołokredytowych. Tylko podatek od czynności cywilno-prawnych i opłaty sądowe negocjacjom nie podlegają.

46 tysięcy w Warszawie i 18 w Zielonej Górze

Ile więc trzeba mieć gotówki, aby ze spokojem kupić skromne 30-metrowe mieszkanie w największych Polskich miastach? Z najnowszych danych banku centralnego wynika, że za 30-metrową używaną kawalerkę trzeba zapłacić od około 122 tys. zł w Kielcach do 258 tys. zł w Warszawie. W przypadku lokali nowych potrzebne kwoty są wyższe – od 134 do 268 tys. zł za taki sam metraż. W efekcie żeby ze spokojem podejść do zakupu mieszkania i móc wybierać z całej oferty kredytowej dostępnej na rynku trzeba mieć od 18 tys. zł gotówki w przypadku zakupu nowej kawalerki w Zielonej Górze po 46 tysięcy złotych na używane „M” w Warszawie. W większości miast wojewódzkich przyszły nabywca skromnego „M” musi dysponować oszczędnościami w kwocie od 20 do 30 tysięcy złotych. Z taką sytuacją spotkają się mieszkańcy Białegostoku, Opola, Kielc, Szczecina, Łodzi, Bydgoszczy, Olsztyna, Rzeszowa, Katowic i Lublina. O 10 tysięcy złotych wyższy budżet muszą mieć mieszkańcy Gdyni, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia.

Kwota gotówki potrzebna, aby kupić kawalerkę w dużym mieście
Lokalizacja	Średnia cena transakcyjna kawalerki o pow. 30 m kw.		Kwota potrzebna, aby zaciągnąć kredyt z 10-proc. wkładem własnym*
	rynek pierwotny	rynek wtórny	rynek pierwotny	rynek wtórny
Warszawa	267 960 zł	258 300 zł	34 835 zł	46 494 zł
Gdańsk	248 640 zł	234 690 zł	32 323 zł	42 244 zł
Gdynia	245 430 zł	212 430 zł	31 906 zł	38 237 zł
Kraków	233 250 zł	208 680 zł	30 323 zł	37 562 zł
Wrocław	223 050 zł	194 460 zł	28 997 zł	35 003 zł
Poznań	211 830 zł	185 820 zł	27 538 zł	33 448 zł
Rzeszów	165 690 zł	170 910 zł	21 540 zł	30 764 zł
Lublin	175 560 zł	161 130 zł	22 823 zł	29 003 zł
Szczecin	194 340 zł	153 690 zł	25 264 zł	27 664 zł
Białystok	168 600 zł	152 070 zł	21 918 zł	27 373 zł
Opole	155 580 zł	149 340 zł	20 225 zł	26 881 zł
Olsztyn	172 710 zł	149 190 zł	22 452 zł	26 854 zł
Bydgoszcz	177 900 zł	147 420 zł	23 127 zł	26 536 zł
Łódź	175 590 zł	137 880 zł	22 827 zł	24 818 zł
Katowice	188 250 zł	135 630 zł	24 473 zł	24 413 zł
Zielona Góra	134 880 zł	126 090 zł	17 534 zł	22 696 zł
Kielce	150 600 zł	122 010 zł	19 578 zł	21 962 zł
* wraz z kosztami transakcyjnymi i okołokredytowymi. Na rynku wtórnym 8%, a na pierwotnym 3% wartości nieruchomości.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP za II kw. 2019

Okiem prezesa:

Z analizy przygotowanej przez HRE Think Tank, wspólnie z Bankiem Światowym, wynika, że z punktu widzenia banku, ryzyko udzielania kredytów hipotecznych osobom kupującym pierwsze mieszkanie jest relatywnie niskie. Takie osoby spłacają kredyty znacznie sumienniej niż na przykład Ci, którzy zadłużają się na zakup kolejnych nieruchomości – szczególnie nabywanych w celach inwestycyjnych. Stąd utrzymywanie jednego – sztywnego – wymagania odnośnie wkładu własnego dla wszystkich kredytobiorców jest nieuzasadnione.

Ponadto utrzymywanie status quo paradoksalnie ma też negatywny wpływ na stabilność finansową młodych osób kupujących pierwsze mieszkanie. W celu przedstawienia wymaganego wkładu własnego wydają oni wszystkie oszczędności, a niejednokrotnie zadłużają się w gronie rodziny. W efekcie nie posiadając żadnej poduszki finansowej, są bardzo narażeni na to, że popadną w finansowe tarapaty w wyniku utraty pracy czy nieprzewidzianych wydatków.

Michał Cebula, Prezes Heritagere Real Estate

 

Taniej obniżyć wkład niż dopłacać do zakupu

Jeszcze kilka lat temu w zdobyciu niezbędnego wkładu własnego pomagał program „Mieszkanie dla młodych”. Była to budżetowa dopłata do zakupu mieszkania, która stanowiła substytut wkładu własnego. Szczególnie w ostatnich latach działania tego programu jego popularność była tak duża, że kolejne transze pieniędzy rozchodziły się błyskawicznie. Nie dziwi więc, że część polityków wraca do tego pomysłu.

Warto się jednak zastanowić czy podobnego efektu nie można osiągnąć w sposób znacznie prostszy, niewymagający rozbudowanej biurokracji i oszczędzający budżetowi miliardy złotych. Chodzi o obniżenie wymagań odnośnie wkładu własnego dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Ma to szczególnie sens przy wprowadzeniu dodatkowego obostrzenia dotyczącego maksymalnej pożyczanej kwoty.

Tego rodzaju regulacje działają w takich krajach jak Irlandia, Estonia, Łotwa czy Zjednoczone Emiraty Arabskie. I tak na przykład W Estonii czy na Łotwie działa rządowy program gwarancji, który pozwala kupującym pierwsze mieszkanie posiadać mniejszy wkład własny niż rynkowy standard. W Irlandii natomiast standardowe wskaźniki LtV są wyższe dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (standardowo 90% wobec 80 czy 70% dla pozostałych). Podobnie jest w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Tam kupując pierwsze „M” z niższej półki cenowej można zadłużyć się na znacznie większą część ceny mieszkania niż na przykład kupując nieruchomość w celach inwestycyjnych.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments