Niektóre źródła podają, że pierwsze regulacje umożliwiające powstawanie tego rodzaju funduszy zapewniła niemiecka ustawa z 1957 r. o spółkach lokat kapitałowych, a następnie szwajcarska ustawa z 1966 r. o funduszach inwestycyjnych. To był doskonały początek do tego, żeby popularność zbiorowego inwestowania rozpropagować w innych krajach europejskich, które zaczęły wprowadzać szereg zmian w ustawodawstwie, dopuszczając do powstawania głównie funduszy lokujących powierzone im przez inwestorów środki w papiery wartościowe. Bardzo szybko pojawiły się fundusze branżowe, inwestujące w akcje spółek z różnych sektorów, takich jak ochrona zdrowia, surowce i wreszcie nieruchomości.
Natomiast w Polsce typowe fundusze inwestujące na rynku nieruchomości pojawiły się stosunkowo późno, ponieważ dopiero w 2004 r., kiedy to wraz z akcesją do Unii Europejskiej Polska dołączyła do wspólnego, unijnego rynku produktów finansowych, co oznaczało pojawienie się nowych możliwości lokowania oszczędności.
Pierwsze fundusze inwestycyjne nieruchomości na rynku polskim miały charakter funduszy zamkniętych, czyli takich, które zamiast jednostek uczestnictwa oferują inwestorom tzw. certyfikaty inwestycyjne. Najprościej mówiąc, certyfikaty to udziały, które w zależności od strategii fundusz inwestuje przede wszystkim w nieruchomości komercyjne, takie jak centra handlowe, biurowce, magazyny.
W chwili obecnej na polskim rynku funkcjonują następujące zamknięte fundusze nieruchomości:
– Arka BZ WBK Fundusz Nieruchomości,
– Skarbiec Rynku Nieruchomości,
– BPH Sektora Nieruchomości,
– Citi Living Aktywów Niepublicznych,
– Copernicus Sektora Nieruchomości 1,
– Copernicus Sektora Nieruchomości 2,
– KBC Index Nieruchomości,
– KBC Index Nieruchomości II,
– Skarbiec Rynku Mieszkaniowego,
– KBC Index Światowych Nieruchomości.
Główną wadą certyfikatów inwestycyjnych jest to, że można je nabyć tylko w określonym czasie (z reguły kilka tygodni), w formie tzw. subskrypcji organizowanej przez TFI. Dodatkowo, dostępność do takich certyfikatów jest mocno ograniczona, bowiem zapisy na nie zbierane są w punktach obsługi klienta biur maklerskich banku należącego do tej samej grupy kapitałowej, co dany fundusz inwestycyjny. Ponadto czas trwania takiego funduszu jest dosyć długi, bo z reguły jest to od 8 do 10 lat (chociaż istnieją TFI z certyfikatami 4-letnimi, jak Skarbiec Rynku Mieszkaniowego, czy fundusze KBC). Inwestycję taką należy więc traktować jako długoterminową. Po tym okresie fundusz sprzedaje nieruchomości, a zyski dzieli między udziałowców. Owszem istnieje możliwość wcześniejszej sprzedaży certyfikatów na rynku wtórnym poprzez GPW, ale ze względu na założony z góry horyzont inwestycyjny oraz ograniczoną ilość certyfikatów, mają one bardzo niską płynność w porównaniu z tradycyjnym rynkiem akcji.
Od niedawna pojawiła się możliwość inwestowania w fundusz nieruchomości otwarty, czyli oparty na jednostkach inwestycyjnych, które można nabywać i sprzedawać w każdym momencie inwestycji. Jest to ING Parasol Subfundusz Budownictwa i Nieruchomości i o tym, że taka forma funduszy nieruchomości wzbudza ogromne zainteresowanie inwestorów, świadczyć może chociażby fakt, że mimo krótkiego istnienia fundusz ten skupia obecnie największe aktywa wśród funduszy nieruchomości.
Do określenia ryzyka i oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji w fundusze nieruchomości musimy najpierw poznać ich politykę inwestycyjną. Nie każdy fundusz mający w swej nazwie słowo „nieruchomość” ma taką samą strategię. Dla osób o niskiej skłonności do ryzyka zaleca się wybór takich funduszy, które lokują głównie w nieruchomości biurowe i handlowe (Arka BZ WBK czy BPH). Natomiast osoby, które nie boją się podejmować ryzyka, mają możliwość zaangażowania swoich środków w fundusze inwestujące w projekty deweloperskie (Skarbiec). Jeszcze inną strategią jest kupowanie akcji giełdowych spółek z branży budowlanej (ING). Jest to jednak strategia najbardziej ryzykowna, ponieważ zysk zależy nie od sukcesu konkretnej budowy, ale od sytuacji na rynku giełdowym i od tego, jak w danym momencie takie spółki będą wyceniane.
Polski rynek funduszy inwestujących w nieruchomości dopiero raczkuje, jest w fazie rozwoju. Głównym problemem, z jakim borykają się te fundusze, jest brak na polskim rynku odpowiednich nieruchomości. Wprawdzie powstaje coraz więcej osiedli mieszkaniowych, centrów handlowych oraz biurowców, ale wciąż zbyt niska podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu na tego rodzaju inwestycje. Dopóki to się nie zmieni, rentowność inwestycji w fundusze nieruchomości może być nieco niższa niż oczekiwania analityków, którzy szacują, że roczna stopa zwrotu powinna wynieść minimum 10%, tyle bowiem zyskują tego rodzaju fundusze europejskie. Przyczyną takiego stanu rzeczy są stale rosnące ceny nieruchomości w większości miast Polski, co znacznie zmniejsza rentowność funduszy nieruchomości.
Inwestując w fundusze nieruchomości, należy pamiętać przede wszystkim o tym, że dają one inwestorowi możliwość uzyskania wysokich dochodów przy ograniczonej stopie ryzyka. Jest to jednak inwestycja długoterminowa, a więc przeznaczona głównie dla inwestorów cierpliwych, którym nie zależy na dużej płynności inwestycji.
Na całym świecie lokowanie w nieruchomości uznawane jest za jedną z najpewniejszych i najbardziej zyskownych inwestycji. Ich bezpieczeństwo natomiast jest porównywane do inwestowania w obligacje skarbowe, czy lokaty bankowe. Dlatego też fundusze nieruchomości są alternatywą dla funduszy obligacji i funduszy zrównoważonych. Często wykorzystywane są więc w celu dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.
Warto pamiętać przede wszystkim o bardzo ważnej zalecie, a mianowicie o tym, że ze względu na niewielkie powiązanie z rynkiem akcji fundusze nieruchomości dają możliwość zarabiania nawet w okresie giełdowej bessy.
Wojciech Boczoń
