Kupujący wsłuchani w dotychczasowe komunikaty medialne wciąż wierzą i czekają na obniżenie cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z kolei sprzedający (a zwłaszcza segment deweloperski) kręcą głowami i przestrzegają, że to wyczekiwanie nie ma sensu, ponieważ oni wcale nie planują zmieniać cen. Prawda zapewne leży gdzieś pośrodku.
Na „przetrzymanie” klientów mogą sobie pozwolić najwięksi gracze o ugruntowanej pozycji. Wypracowywana przez wiele lat marka i skala prowadzonych inwestycji (bardzo często także poza rynkiem stricte mieszkaniowym) daje im pole do tego typu posunięć i odważnego ogłaszania ich w mediach, czego mogliśmy doświadczyć w ostatnich tygodniach. Z drugiej strony, na tej przepychance i siłowaniu się mogą stracić mali inwestorzy, np. dopiero zaczynający działalność deweloperską, firmy rodzinne. Takie podmioty nie posiadają znacznych rezerw finansowych i swoją bieżącą działalność finansują ze środków spływających wprost ze sprzedaży kolejnych lokali czy domów. Jednocześnie pojawiają się w branży głosy, że obniżki cen i tak mogą pogrążyć inwestora, ponieważ kwota uzyskana ze sprzedaży będzie niższa niż koszt budowy nieruchomości.
Na rynku wtórnym też słychać narzekania. Agenci nieruchomości podkreślają niezdecydowanie klientów, którzy oglądają, porównują, ale nie zawierają od razu umowy przedwstępnej. Często jasno komunikują, że chcą poczekać, aż będzie taniej. Śledząc choćby portale internetowe z ofertami sprzedaży nieruchomości, nietrudno natrafić na ogłoszenia dotyczące mieszkań, które mimo dobrego standardu, atrakcyjnej lokalizacji i często kilkukrotnie już obniżanej ceny – od kilku miesięcy nie mogą znaleźć nabywców.
W ostatnim miesiącu ceny mieszkań zachowywały się różnie się w zależności od regionu. W Trójmieście spadek cen metra kwadratowego był największy. Z kolei na drugim końcu kraju, we Wrocławiu, wzrosły one średnio o ok. 2%. Na rynku warszawskim zmiana cen była nieznaczna (wzrost poniżej 1%). Najwyższy skok można było zaobserwować natomiast w rejonach południowo-wschodnich Polski, np. w Rzeszowie czy Tarnowie – o około 5% (czyżby fala zainteresowania zakupem nieruchomości dotarła tutaj z opóźnieniem?).
Elementem, który najprawdopodobniej skłoni do działania tych niezdecydowanych, może być sygnał z zupełnie innej strony. Branża finansowa czeka bowiem na formalne ruchy Komisji Nadzoru Finansowego, która zapowiada zaostrzenie przepisów i wywindowanie kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przez banki działające na terenie naszego kraju. Jeśli te wskazania pójdą zgodnie z zapowiedziami w kierunku ograniczenia wprost wysokości miesięcznego obciążenia z tytułu rat kredytowych w stosunku do wysokości wynagrodzenia, może się okazać, że wiele osób zostanie postawionych pod murem, a ich marzenie o własnym „M” zacznie się oddalać lotem błyskawicy. Może dojść do sytuacji, w której będą nabywcy zmuszeni kupować mniejsze nieruchomości, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, o niższym standardzie. Z pewnością pojawi się też grupa osób, która przy poziomie obecnych dochodów może w ogóle nie uzyskać kredytu.
Najbliższe tygodnie niewątpliwie naznaczone będą też decyzjami banków o zmianach w zasadach kredytowania. W tej chwili większość podmiotów wycofała się z kredytowania transakcji w 100 proc. wartości zabezpieczenia (nie mówiąc już o 110 proc.). Banki, które pozostały przy poprzednich parametrach, podążają natomiast w kierunku wyższych marż i dodatkowych opłat. Taka sytuacja na rynku kredytów hipotecznych może wpłynąć nie tylko na wysokość cen ofertowych nieruchomości, lecz także na wskaźnik realizacji transakcji. Jeśli dojdzie do sytuacji, w której kupujący, chcąc posiłkować się kredytem hipotecznym, będzie musiał wnieść własne środki – na rynku może pozostać grupa osób, której nie uda się kupić nieruchomości. Klienci, tracąc nagle możliwość uzyskania potrzebnej kwoty kredytu, będą często zmuszeni do zrezygnowania z zakupu. Boom może więc wkrótce przeżywać rynek wynajmu, który rośnie w siłę nawet w lokalizacjach dotychczas mniej preferowanych.
Magdalena Tomeczek
Doradca Finansowy Money Expert SA
