Kredyty mieszkaniowe odrobinę podrożały. Z drugiej strony banki nie podniosły wymagań odnośnie wkładu własnego i nie zakręciły kurków z kredytami. Wszystko wskazuje na to, że perspektywy rynku mieszkaniowego są lepsze niż zakładano wiosną.
Zgodnie z przewidywaniami banki w odpowiedzi na drugą falę zachorowań nie dokonują nerwowych ruchów. W grudniu tylko dwa banki (ING i Santander) zaproponowały rodzinie badanej w naszym przykładzie trochę droższy kredyt. Różnica to RRSO wyższe niż w listopadzie o zaledwie 0,1 pkt. proc. – wynika z danych zebranych przez HRE Investments. Nie jest to więc zmiana znacząca. Przy przeciętnym kredycie oznaczałaby ona miesięczną ratę o 10-20 złotych wyższą.
Do tego mówimy jedynie o stawkach zapisanych w ofertach. Te, które pojawiają się później w umowach mogą być inne. Przy tym warto pamiętać, że koniec roku to moment, w którym pracownicy banków szczególnie chętnie negocjują – niekoniecznie marżę, ale już wszystkie dodatkowe koszty tak.
Banki muszą na czymś zarabiać
Znacznie ważniejsze jest to, że banki nie zdecydowały się – wzorem sytuacji z wiosny – na zakręcenie kurków w hipotekami. Nie obserwujemy też większych wymagań odnośnie wkładu własnego. To sugeruje, że w najbliższym czasie „hipoteki” będą produktami chętnie oferowanymi przez banki.
Powód jest prosty – kredyty mieszkaniowe są przez Polaków spłacane bardzo sumiennie, a więc z punktu widzenia banków są one mało ryzykowne. Przy tym szczególnie dziś banki mogą na nich całkiem sporo zarobić – średnia marża nowego kredytu wynosi około 2,7% (dane NBP).
Dwie średnie krajowe pozwalają pożyczyć ponad 740 tysięcy
A jak sytuacja wygląda z punktu widzenia rodziny, która chciałaby się zadłużyć? Załóżmy, że familia liczy trzy osoby, rodzice pracują na pełen etat i przynoszą do domu po średniej krajowej. Chcąc zaciągnąć kredyt na 30 lat taka rodzina mogłaby pożyczyć prawie 748 tys. złotych. Jest to mediana, a więc połowa banków skłonna by była pożyczyć mniej (np. PKO, Citi), a połowa więcej (np. ING, BNP Paribas). Najnowszy wynik jest aż o 88 tysięcy złotych wyższy niż przed rokiem. Zawdzięczamy to przede wszystkim najniższemu oprocentowaniu kredytów w historii (cięcia stóp procentowych przez RPP, są tu znacznie ważniejsze niż zmiany marż i opłat stosowanych przez banki) oraz temu, że w ciągu roku pensja modelowej rodziny wzrosła prawie o 5% (dane GUS).
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 7718 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | RRSO zapropono-wanego kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| ING | 826 378 zł | 2,67% | 80% |
| BOŚ Bank* | 818 341 zł | 1,93% | 80% |
| Bank BGŻ BNP Paribas | 811 731 zł | 2,24% | 80% |
| Santander | 749 721 zł | 2,93% | 90% |
| Credit Agricole | 745 430 zł | 2,95% | 90% |
| Citi Handlowy | 668 000 zł | 2,44% | 80% |
| PKO Bank Hipoteczny | 627 800 zł | 3,03% | 80% |
| PKO Bank Polski | 627 800 zł | 3,03% | 80% |
| * specjalna oferta przeznaczona dla nieruchomości o wysokiej charakterystyce energetycznej lub instalacjami OZE Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 7718 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. |
|||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 10 grudnia 2020 r.) | |||
Przy tym należy podkreślić, że w naszych obliczeniach zakładamy sytuację niemal idealną – rodzice mają umowy o pracę, nie mają innych zobowiązań, ale zdążyli już wykazać, że kredyty spłacają sumiennie. Przyjmujemy ponadto, że chcą zadłużyć się na 30 lat, posiadają 20-proc. wkład własny, a nawet skłonni są związać się z bankiem poprzez zakup dodatkowych produktów, o ile będzie się to im bezwzględnie opłacało.
Rząd może pomóc w zakupie pierwszego mieszkania
Niestety w praktyce bardzo często możliwości kredytobiorców są mniejsze. Szczególnie wymaganie 20-proc. wkładu własnego jest poważnym problemem dla osób chcących kupić pierwsze mieszkanie. W tym względzie nadzieję na realne wsparcie budzi zapowiedziany przez rząd pomysł wspierania osób chcących kupić pierwsze mieszanie. Szczegółów na razie nie znamy. Niemniej biorąc pod uwagę sytuację młodych obywateli czy możliwości budżetowe, w tej roli najlepiej sprawdziłby testowany już w innych krajach program gwarancji kredytowych. Te dla budżetu są relatywnie tanie. Ponadto nie generują one ryzyka wzrostu cen mieszkań i wykorzystywania pieniędzy publicznych przez osoby które nie potrzebują wsparcia. W efekcie system gwarancji pozwala uniknąć największych minusów stosowanych już przed laty programów dopłat – takich jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń