Najprawdopodobniej z programu MdM będzie mogła skorzystać zamożna para pozostająca w nieformalnym związku, która ma już wspólne mieszkanie. Albo małżeństwo, które ma rozdzielność majątkową. Czy na pewno o to chodziło ustawodawcy? Jak to możliwe?
Zacznijmy może od początku – kiedy w 2007 roku ruszał program dopłat państwa do kredytów (tzw. „Rodzina na swoim”) w założeniach miał on wspierać właśnie rodziny, którym trudniej było dostać kredyt na mieszkanie/ dom, w kupnie ich pierwszego lokum. Program cieszył się dużym zainteresowaniem – w ciągu 6 lat z programu wsparto w sumie ponad 192 tysiące kredytów, a państwo przeznaczy na ten cel ponad 3,5 mld zł.
Zwolennicy programów pomocowych podkreślali pozytywny wpływ „RnS” na rynek mieszkaniowy – można powiedzieć, że dzięki temu programowi rynek kredytów hipotecznych nie przeżył głębszego załamania popytu, a wielu deweloperów, wykorzystując szansę, posprzedawało zalegające mieszkania po cenach pasujących do limitów programu. Przeciwnicy takich dopłat zwracali uwagę, że taka pomoc państwa oznacza de facto finansowanie przez jednych (poprzez podatki, z których część szła właśnie na program dopłat), wydatków innej wybranej grupy społecznej.
Najgorsze dla przeciwników dopłat były zaś fakty pokazujące różne „obejścia” ustawy określającej zasady funkcjonowania „RnS”. Zastrzeżenia budziły praktyki niektórych deweloperów, którzy tak kalkulowali cenę za metr kwadratowy mieszkania, aby „zmieścić” się w limitach narzucanych przez ustawę. Żeby jednak kupić takie mieszkanie Klient musiał jednocześnie „w pakiecie” kupić horrendalnie drogie miejsce parkingowe, czy komórkę lokatorską, na której to deweloper rekompensował sobie obniżkę ceny metra.
Jeszcze więcej kontrowersji budziły praktyki przyszłych beneficjentów programu, polegające na tym, że tuż przed kupnem mieszkania kredytowanego w ramach programu „RnS”, pozbywali się własności mieszkania/ mieszkań, przepisując je np. w formie nieopodatkowanej darowizny rodzicom, czy rodzeństwu, co czyniło ich zdolnych do skorzystania z dofinansowania, ponieważ „ w dniu wystąpienia o kredyt nie byli właścicielami nieruchomości mieszkalnej”.
Trudno szacować jak wielu beneficjentów obchodziło zapisy ustawy, aby otrzymać dofinansowanie, było to jednak spaczenie samej idei programu, który z założenia miał wspierać te młode osoby, które nie posiadały mieszkania, a program był dla nich szansą na wprowadzenie się do swojego pierwszego „M”.
Program RnS jest już historią, jednak ustawodawcy uznali, że sukces programu daje podstawy do kontynuowania działań mających na celu wspieranie młodych osób w pozyskaniu pierwszych mieszkań. Stąd powstał pomysł na wdrożenie nowego programu wsparcia, ze zmienionymi zasadami, który potocznie zaczęto nazywać „MdM” – Mieszkanie dla Młodych. Idea programu jest w zasadzie ta sama i mówi o tym nawet tytuł stosownej ustawy, przygotowanej i przegłosowanej przez posłów: „… o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi”. Podstawowa różnica w „MdM” jest taka, że państwo – znowu poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego, nie dopłaca do odsetek spłacanego kredytu (jak w „RnS”), ale od razu niejako „zwraca” od 10 do 20% wartości mieszkania. Może to być bardzo ważny czynnik dla młodych kredytobiorców, ponieważ wejście w życie programu zbiega się z nowymi rekomendacjami KNF dla banków co do udzielania kredytów hipotecznych. Komisja zaleca bankom odejście od finansowania 100% wartości kredytowanej nieruchomości – już od 2014 roku Klient będzie musiał się „pochwalić” przynajmniej 5% wkładu własnego, potem ten udział będzie rósł co roku aż do 20%. Wprowadzona ustawa umożliwia właśnie finansowanie wkładu własnego dopłatą państwa.
Oczywiście ustawa precyzuje też kto może skorzystać z programu i jakie mieszkania/ domy (metraż, cena) mogą być objęte programem dopłat. Dużą kontrowersję wprowadził zapis, który ograniczył dopłaty tylko do ofert z rynku pierwotnego (w „RnS” w grę wchodził też rynek wtórny) – pojawiły się zarzuty o wspieranie branży deweloperskiej, oraz faworyzowanie mieszkańców większych miast, bowiem w tych mniejszych bardzo rzadko deweloperom opłaca się realizować projekty budowlane. Jednak próby opozycji, aby zmienić te zapisy się nie powiodły – ograniczenie tylko do rynku pierwotnego pozostało.
Naczelną zasadą konstrukcji programu „MdM” – podobnie jak wcześniej „RnS” było wsparcie osób, które będą nabywały swoje PIERWSZE mieszkanie/dom. Wydawało się, że ustawodawca – zwłaszcza po kontrowersjach, jakie budził nie jasny zapis – furtka w ustawie o programie „RnS”, tym razem odrobi lekcje i do podobnej sytuacji nie dopuści.
Jednak uważna lektura ustawy każe zastanowić się nad konsekwencjami zapisu art. 4 punkt 1, podpunkt 2 , który mówi, kto nie może uzyskać wsparcie – jest tam mowa, że „kto do dnia nabycia nie był właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego”. Trik z przekazaniem nieruchomości przed przystąpieniem do kredytu z „MdM” odpada – sformułowanie „do dnia” wyklucza taką opcję, ale…
No właśnie – co ze współwłaścicielami? Załóżmy sobie taką sytuację – zamożna para nie pozostająca w związku małżeńskim kupiła wspólnie na kredyt lub za gotówkę mieszkanie – obydwojgu przysługuje współwłasność do tego lokalu. Czy mogą się starać o kupno nowego mieszkania i dofinansowanie w ramach „MdM” jeśli zadeklarują, że będą mieszkali w tym nowym lokum (art. 5 pkt. 1 podpunkt 1 mówi, że „mieszkanie służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy”), a dotychczasowe mieszkanie sprzedadzą lub wynajmą?
Z analizy tekstu ustawy wynika, że TAK, to będzie możliwe (z tym, że o kredyt może wystąpić tylko jedno z nich – właśnie jako singiel, do kredytu może „dokooptować” jeśli jest taka konieczność np. rodziców). Potwierdza to nawet odpowiedź na zadane pytanie na stronie ministerstwa transportu (Jestem właścicielem połowy mieszkania – czy to wyklucza mnie z programu? Odpowiedź: Nie, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt a – z programu nie mogą skorzystać właściciele, a nie współwłaściciele lokalu mieszkalnego – źródło: http://www.transport.gov.pl/2-5283444db6308.htm). Wydaje się, że podobnie będzie z małżeństwem, które ma rozdzielność majątkową (odpowiedzi na takie pytanie nie ma jeszcze na stronie www).
Oczywiście trudno szacować ile osób skorzysta z takiego „obejścia” intencji ustawodawcy, jednak sam fakt, iż mogłoby to być możliwe, daje kolejny argument przeciwnikom tego typu programów wspierania jednych grup obywateli kosztem (z podatków) innych.
I na koniec kilka nasuwających się wniosków (jeśli tylko te przypuszczenia dotyczące możliwości obejścia ustawy okażą się prawdziwe):
– całkiem możliwe, że ustawodawca – raczej na pewno nieświadomie – poprzez taką furtkę w ustawie, wspiera związki nieformalne, które od lat nie mogą się doczekać przepisów umożliwiających posiadanie wspólności majątkowej bez małżeństwa (gdyby taka już funkcjonowała na identycznych zasadach jak małżeństwa – takiej furtki by nie było)
– jeśli okaże się, że z furtki w ustawie mogą skorzystać również małżeństwa posiadające rozdzielność majątkową – byłby to jeszcze jeden argument dla nowych małżeństw, aby taką rozdzielność ustanowić przy ślubie (co sugeruje duża część doradców podatkowych)
– jeśli faktycznie ustawodawca nieświadomie znowu sformułował tak przepisy, że łatwo znaleźć sposób na ich „obejście”, to jest to kolejny koronny dowód na to, iż zanim się jakieś prawo uchwali, warto najpierw skonsultować je z praktykami rynkowymi, którzy później będą to prawo stosować – oczywiście za odpowiednio sowitą gratyfikacją aby być pewnym rzetelności wykonanej pracy…
Grzegorz Leśniak
Profit Doradcy Finansowi Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń