Przynajmniej 25% Polaków nie stać na zakup mieszkania

Aby kupić sobie przeciętne mieszkanie statystyczna rodzina musiałaby zarabiać przynajmniej 40 tys. zł netto rocznie, czyli 3,3 tysiące miesięcznie – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Szacunki te opierają się na optymistycznych założeniach, ale i tak w 2011 roku takich dochodów nie osiągnął prawie co czwarty Polak.

Zgodnie z danymi Home Broker, przeciętne mieszkanie sprzedane w ostatnich 12 miesiącach miało wartość ponad 242 tys. zł. Na podstawie danych ZBP za 4 kwartał zeszłego roku można oszacować, że przeciętny kredytobiorca dysponował około 25-proc. wkładem własnym. Zaciągając kredyt na zakup takiej nieruchomości w rodzimej walucie, przy oprocentowaniu na poziomie 6,5% i 25-letnim okresie kredytowania, trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 1228 zł.

Rata to nie wszystko

Aby jednak posiadać zdolność kredytową pozwalającą na zaciągnięcie takiego długu trzeba zarabiać znacznie więcej. Do comiesięcznej raty należy też dodać koszty związane z eksploatacją nieruchomości, samochodu czy inne wydatki konsumpcyjne. Koszty utrzymania, jakie banki przyjmują dla trzyosobowej rodziny wynoszą od 1,4 tys. zł (Idea Bank i Getin Noble Bank – takie jest minimum, ale liczą się koszty deklarowane przez klienta) do nawet 3,2 tys. zł (Deutsche Bank). Średnio jest to 2184 zł. W założeniach przyjęliśmy, że trzyosobowa rodzina mieszka w mieście wojewódzkim, wydaje co miesiąc na utrzymanie samochodu 500 zł miesięcznie. Tyle samo ma pochłonąć czynsz w mieszkaniu, które chce kupić to gospodarstwo domowe.

Koszt utrzymania trzyosobowej rodziny, jaki bank przyjmuje do oceny zdolności kredytowej

Bank	Jaki łączny koszt utrzymania przyjmie bank przy ocenie zdolności kredytowej?
Bank Millennium	1 630 zł
Bank Pocztowy	1 900 zł
BNP Paribas Bank	1 950 zł
BOŚ Bank	3147 zł Warszawa i powiaty graniczące z Warszawą
	2947 zł aglomeracje miejskie (miasta: Kraków, Gdańsk, Poznań, Wrocław, Szczecin, województwo śląskie)
Citi Handlowy	2 560 zł
Credit Agricole	bank przyjmuje koszty zgodnie z oświadczeniem klienta złożonym we wniosku kredytowym
Deutsche Bank PBC	ok. 3200 zł dla aglomeracji warszawskiej
eurobank	2200 zł, bank nie stosuje specjalnego obciążenia typu: wydatki na samochód
Getin Noble Bank	min. 1400 zł, klienci powinni zadeklarować jakie są łączne koszty utrzymania gospodarstwa
Idea Bank	1400 zł niezależnie od posiadanego majątku
ING Bank Śląski	bank przyjmuje koszty zgodnie z oświadczeniem klienta złożonym we wniosku kredytowym
Kredyt Bank	1 570 zł
Nordea Bank	od 1950 zł do 2500 zł w zależności od miasta
Polbank EFG	2 400 zł
Raiffeisen Bank	min. 2000 zł

Źródło: Banki
Założenia: 3-osobowa rodzina mieszkająca w dużym mieście wojewódzkim chce zaciągnąć kredyt hipoteczny. Aktualny wydatek rodziny to utrzymanie samochodu w wysokości 500 zł miesięcznie. Czynsz za mieszkanie, które chce kupić rodzina będzie wynosił 500 zł

Przedstawione zestawienie jest oczywiście dużym uproszczeniem. Koszty utrzymania przyjmowane przez banki zależą bowiem od wielu czynników, np. miejsca zamieszkania (ale też liczby osób w gospodarstwie, liczby samochodów itp.). Uwzględniając przeciętne „bankowe” koszty utrzymania na poziomie 2104 zł (średnia zadeklarowana przez banki dla 3-osobowej rodziny to 2184 zł, kwota ta została proporcjonalnie zmniejszona z uwagi na to, że przeciętna liczebność gospodarstwa domowego to 2,89 osoby) oraz miesięczną ratę naszego kredytu na poziomie 1228 zł, minimalny dochód statystycznej rodziny, którego osiąganie pozwoliłoby na zaciągniecie kredytu na zakup przeciętnego mieszkania można oszacować na 3,33 tys. zł netto miesięcznie, czyli 40 tys. zł rocznie. Trzeba oczywiście pamiętać, że poziom wymaganego dochodu gwarantującego określoną zdolność kredytową byłby wyższy, jeśli rodzina miałaby też inne zobowiązania – np. kredyty gotówkowe czy limity zadłużenia dostępne na kartach kredytowych. W przyjętym przypadku rodzina nie jest takimi zobowiązaniami obciążona.

Ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie na kredyt?

Wyszczególnienie		Wartości
Przeciętna wielkość gospodarstwa domowego*		2,89
Przeciętna wartość mieszkania sprzedanego w ost. 12 miesiącach		242 523 zł
Szacunkowa wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętej na zakup nieruchomości**		1 228 zł
Miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego***		2 104 zł
Szacunkowy minimalny dochód roczny pozwalający na zaciągnięcie kredytu:	w przeliczeniu na gospodarstwo domowe	39 985 zł
	w przeliczeniu na osobę w gospodarstwie domowym	13 836 zł

* dane na 2010 rok

** dług w PLN, oprocentowanie na poziomie 6,5%, LtV na poziomie 75%

*** średnia zadeklarowana przez banki dla 3-os. rodziny to 2184 zł; kwota ta została proporcjonalnie zmniejszona z uwagi na to, że przeciętna liczebność gospodarstwa domowego to 2,89 osoby
Założenia: 3-osobowa rodzina mieszkająca w dużym mieście wojewódzkim chce zaciągnąć kredyt hipoteczny i wydaje na utrzymanie samochodu 500 zł miesięcznie, a czynsz mieszkania, które chce kupić rodzina będzie wynosił 500 zł

Źródło: GUS, Home Broker

Przynajmniej 25% nie weźmie kredytu

Uwzględniając jednak powyższe obliczenia, można przyjąć, że aby kupić przeciętne mieszkanie, rodzina musiałaby zarabiać 40 tys. zł rocznie. Jak odsetek pracujących spełnia to kryterium? Na podstawie danych GUS i Eurostatu można szacować, że 24,7% obywateli takiego dochodu w 2011 roku nie osiągnęło.

Tak byłoby w przypadku, gdyby kredyt był zaciągnięty na 75% wartości nieruchomości, a rodzina nie miała innych zobowiązań finansowych. Biorąc jednak pod uwagę statystyki NBP można oszacować, że statystyczny Polak winien jest bankom ponad 14 tys. zł, a oprocentowanie tego długu przekracza 13% w skali roku. Uwzględniając te dane w przedstawionych powyżej szacunkach znacznie większa część społeczeństwa zostałaby zakwalifikowana do grona tych, którzy na mieszkanie nie mogliby sobie pozwolić. Nie byłoby to już niecałe 25%, ale około 35% mieszkańców Polski. Przedstawione dane zawierają też inne uproszczenie – uwzględniono w nich wszystkie ujęte w statystykach dochody Polaków, a niektóre z nich mogłoby być pominięte przez bank w ocenie zdolności kredytowej (np. zyski kapitałowe). Kolejna kwestia, to wiek badanych – oficjalne statystyki obejmują wszystkie osoby osiągające dochód, również emerytów. Tymczasem w tej grupie skłonność do zaciągania kredytów hipotecznych jest relatywnie niska.

Dlatego przedstawione szacunki należy traktować jako orientacyjne. Potwierdzają one jednak, że w Polsce potrzebny jest efektywnie działający program wspierający zakupy mieszkań. Z końcem roku wygasa popularna „Rodzina na swoim”. Programy, które maja ją zastąpić, czyli opracowywany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa program wsparcia polegający na stopniowym dochodzenia do własności poprzez długoterminowy najem czy dopłaty do zakupu ekologicznych domów raczej nie wypełnią próżni po „Rodzinie na swoim”, ponieważ są kierowane do innej grupy docelowej.

Z szacunków Home Broker opartych o dane Eurostatu wynika także, że połowa osób zarobiła ponad 20 tys. złotych rocznie. Identyczna liczba osób miała więc do dyspozycji w 2011 roku mniej niż 20 tys. zł dochodu netto. Statystyki te uwzględniają wszystkich obywateli, a więc nie tylko osoby osiągające dochody z tytułu stosunku pracy, ale też emerytów, bezrobotnych oraz dzieci, które nie osiągają jeszcze dochodów. Co ciekawe z danych tych wynika, że zaledwie 1% Polaków miało w 2011 roku do dyspozycji dochody przekraczające 80 tys. zł netto. Z drugiej strony identyczna grupa osób dysponowała kwotą niższą niż 3,8 tys. zł.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Źródło: Home Broker